РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 13 апреля 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания – Матвеевой О.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-868/2018 по административному исковому заявлению ООО «Ладога-С» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Ладога-С» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство склада для хранения сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 543 499 рублей 04 копеек по состоянию на 25.04.2014 года, датой обращения в Комиссию считать дату 29.12.2016 года. 

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 25.04.2014 года в размере 3 421 726 рублей 26 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. 

В обоснование заявления ООО «Ладога-С» ссылается на Отчет об оценке от 01.12.2016г. №№, подготовленный ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», которым по состоянию на 25.04.2014 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 2 543 499 рублей 04 копейки.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере, установленном отчетом об оценке от 01.12.2016 года № № ООО АНОЭ «АВАНТИ». 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 25.01.2017 года ФИО1 заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области ФИО2, действующий на основании доверенности от 27.12.2017 года № №, возражал против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость верная и актуальная. На основании решения Комиссии просил в удовлетворении административного искового заявления отказать. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, Администрации сельского поселения Санчелеево муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Глава сельского поселения Нижнее Санчелеево просил рассмотреть административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ладога-С» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в отсутствие представителя Администрации, разрешение административного искового заявления по существу оставил на усмотрение суда. 

Представитель Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в письменных возражениях просил в удовлетворении административного искового заявления отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в бюджет сельского поселения Нижнее Санчелеево, а отчет об оценке, представленный административным истцом, является неактуальным, просил рассмотреть административное дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области письменного отзыва по делу не представил. 

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Ладога-С» подлежат удовлетворению. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке №, площадью 5114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство склада для хранения сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 26.03.2018 года (л.д.209-211). 

Вышеуказанный земельный участок на основании договора №№ аренды земельного участка находится в пользовании ООО «Ладога-С» (л.д.32-41).

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 25.04.2014 года и составила 3 421 726 рублей 26 копеек. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 29.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

К данному заявлению административный истец представил отчет об оценке от 01.12.2016 года № №, выполненный ООО АНОЭ «АВАНТИ», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 25.04.2014 года в размере 2 543 499, 04 рублей.

Решением Комиссии от 23.01.2017 года №№ заявление отклонено, поскольку отчет об оценке от 01.12.2016 года № №, составленный ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

ООО «Ладога-С» не согласилось с данным решением и обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Самарского областного суда от 26.06.2017 года требования ООО «Ладога-С» удовлетворены частично. Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 года № № об отклонении заявления ООО «Ладога-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Суд обязал Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Ладога-С» от 29 декабря 2016 года № №. 

Апелляционной инстанцией Самарского областного суда 15.09.2017 года решение Самарского областного суда от 26.06.2017 года было оставлено без изменения. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20.10.2017 года № № заявление ООО «Ладога-С» было отклонено.

Из текста решения Комиссии от 20.10.2017 года № № следует, что в результате анализа представленных документов Комиссией выявлено следующее: 

В отчете оценщик делает выводы относительно рынка недвижимости, что рынок имеет среднюю активность при 8 предложениях, хотя на самом деле их существенно больше (Приложение 2 к отчету). На стрю53 оценщик игнорирует свои выводы анализа рынка и применяет качественные методы оценки, утверждая, что они применяются исключительно в условиях несовершенного рынка. Вместе с тем оценщик утверждает, что количественные методы «позволяют получить самые убедительные результаты», но не используются оценщиком по причине отсутствия необходимого количества данных об объектах аналогов (утверждение не подтверждено ФСО №3 п.5). В целом выбор методов оценки не соответствует условиям рынка, вводит в заблуждение и приводит к иным результатам. 

На стр.54 оценщик соглашается с положениями п.13 ФСО №3, «В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным», однако далее голословно утверждает, что анализ статистических характеристик первичной выборки отражает общие свойства рассматриваемого сегмента рынка, что не позволяет сделать выводы о характеристиках сегмента рынка объекта оценки в соответствии с п.п. д) п.11 ФСО №7. Кроме того, в отчете имеются (Приложение 2) данные о существенно большем количестве объектов из сегмента рынка. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3. 

На стр.46 оценщик указывает на первоисточники информации, по которым он анализировал сегмент рынка объекта оценки, среди которых нет того источника (Волга-Инфо), из которого он впоследствии выбрал 8 аналогов (хотя их там более 40). Данные действия противоречат п.22 ФСО №7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

Таблицы 10.8, 10.9, 10.10, 10.11, 10.12 определяющие степень влияния факторов на стоимость, не подтверждены опросными листами экспертов и к отчету не приложены их копии ФСО №3 п.11 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена – ФСО №3 п.5.

В Таблице 12.4, 12.5 субъективно, без проверки на соответствие рыночным данным, оценщик составляет шкалы степени влияния и произвольно устанавливает шаги 20% и 5% соответственно. Корректировки носят необоснованный характер (экспертное мнение не подтверждено – нарушен п.13 ФСО №3).

На стр.60 отчета проводится утверждение оценщика «Наличие коммуникаций = Возможность подведения необходимых коммуникаций». Вместе с тем обоснование этого аргумента оценщик приводит ссылку на статью ФИО4 и материалы конференции «Секреты мастерства 2014». Оценщик подменяет понятия «наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним» на «возможность подключения и не возможность подключения», тем самым исключает наиболее важный фактор стоимости. Отчет №1/К-2013-01 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области от 25.10.2013 года, результаты которого оспаривает оценщик, также учитывает факторы наличия инженерной инфраструктуры и содержат эффект их влияния на кадастровую стоимость (Таблица 3.4.1.1 Приложения 3.4 к Отчету). Соответственно, и оценщик должен руководствоваться едиными принципами и экономическим содержанием удельных показателей как кадастровой, так и рыночной стоимости. Кроме того, в п.1.2-1.3 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение эти объектом. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляются индивидуально в отношении объектов недвижимости. Отчет вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке – нарушен п.5 ФСО №3. 

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 01.12.2016 года № №, подготовленный ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 25.04.2014 года составляет 2 543 499 рублей 04 копейки. 

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 25.04.2014 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ФИО3 следует, что выбор метода оценки оценщиком произведен верно. Автор замечаний путает понятия «средняя активность рынка» и «несовершенность рынка». Активность рынка характеризуется количеством предложений/зарегистрированных сделок в данном сегменте недвижимости. В Приложении 2 к отчету на стр.104, как замечено автором замечания, представлена выборка объектов к продаже по сегменту рынка в целом, аналогами же объекта оценки из них являются только 8, представленные в таблице 10.4 на стр.48 отчета. Несовершенность рынка – обуславливается несоответствием рынка недвижимости в силу своей специфичности основным условиям совершенного конкурентного рынка, а именно: покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах; продукт на рынке должен быть однородным, на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы; продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену; спрос и предложение эластичны по цене; издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара. Таким образом, рынок недвижимости по совей природе не может являться совершенным.

По второму замечанию Комиссии оценщик пояснил, что информация на стр.54 содержит пояснения Оценщика относительно применения экспертного мнения. П.13 ФСО №3 содержит требование о проведении анализа значения на соответствие рыночным данным в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением. Для доказательства соответствии Оценщик проводит по завершении расчетов сравнительный анализ статистических характеристик первичной выборки, отражающей общие свойства рассматриваемого сегмента рынка, и выборки скорректированных по всем ценообразующим факторам цен аналогов. Данный сравнительный анализ представлен на стр.78 Отчета. П.11 ФСО №7 содержит требования к последовательности проведения анализа рынка. В частности, в соответствии с п.п. Д п.11 ФСО №3, Отчет должен содержать основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Данные выводы содержатся на стр.62 Отчета, и основаны на таблицах 10.4 – Первичная выборка. Аналоги объекта оценки в соответствующем сегменте рынка и 10.5 – Основные статистические характеристики первичной выборки (стр.48-50). В Приложении 2 к настоящему отчету на стр.104 представлена выборка объектов к продаже по сегменту рынка в целом, эта выборка содержит исходные данные, представленные информационным агентством, и не прошедшие детальный отбор (по сопоставимости). Сопоставимыми аналогами же объекта оценки из всего среза являются только 8 объектов (таблица 10.4 на стр.48 Отчета). Таким образом, п.5 ФСО №3 оценщиком соблюден. 

П.22 ФСО №7 регулирует применение Сравнительного подхода при проведении оценки и не содержит требований к источникам информации. Сравнительный подход описан и применен на страницах 70-80 Отчета. Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах – аналогах содержится на стр.48 таблица 10.4 Отчета. Правила отбора описаны оценщиком на стр.71 отчета. При формировании вторичной выборки оценщик ориентировался на показатель абсолютного отклонения, который выражается как разность между средним значением выборки и значением элемента по модулю. Учитывая высокие значения статистических характеристик первичной выборки, для формирования вторичной выборки использовались аналоги, отношения абсолютного отклонения которых к выборочному среднему не превышает 30%. Таким образом, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов обоснованно.

На стр.46 описаны первоисточники, по которым проводился общий анализ рынка в соответствующем сегменте, данный анализ содержит таблица 10.3, которая основана на исходных данных источников, не прошедших детальный отбор, применяемый к аналогам, и служит только для общего понимания ситуации на рынке. Более точный и объективный анализ рынка, на основании которого в дальнейшем производится расчет, содержит таблица 10.4, где все объекты аналоги отбирались в соответствии с п.22 б ФСО №7. При этом для таблицы 10.4 использовался иной источник информации – ООО Волга-Инфо, так как первичные данные этого источника имеют более содержательную информацию по предложениям, что позволяет более тщательно произвести отбор. Анализ достаточности и достоверности рыночной информации представлен на стр.50 Отчета. Требования п.22 ФСО №7 оценщиком соблюдены. 

По четвертому замечанию Комиссии, оценщик дал следующие пояснения. Согласно п.11 ФСО №3 в Приложение 2 на стр.104 Отчета содержатся копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющих сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Таблицы 10.8, 10.9, 10.10, 10.11, 10.12 на стр.56-59 отчета содержат возможные значения ценообразующих факторов, поправки на которые исчислены в виде относительной поправки путем применения ранговой шкалы с использованием экспертного мнения, а также результаты опроса экспертов. Данный вопрос регулирует п.13 ФСО №3. Математическое обоснованное соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям содержится на стр.78 Отчета. Таким образом, п.11 ФСО №3 оценщиком соблюден, п.5 ФСО №3 не нарушен. 

В разделе 10 Отчета, стр.56-57, представлено описание расчетов степени влияния фактора на стоимость, от минимального значения фактора к максимальному. На стр.75-76 (таблицы 12.4, 12.5) описан расчет данных корректировок. Математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям содержится на стрю78 Отчета. Таблица 12.8 (стр.79) содержит сравнение статистических характеристик первичной и вторичной выборки, данный анализ, безусловно, подтверждает, что диапазоны значений поправок по ценообразующим факторам, описанные оценщиком на основе экспертного мнения, соответствуют рыночным условиям и являются математически обоснованными. Таблица 12.9 (стр.80) содержит проверку на нормальность рассматриваемых выборок, откуда видно, что выборка скорректированных цен аналогов удовлетворяет всем трем критериям нормального распределения, что позволяет подтвердить вывод о корректности проведения корректировок. Требования п.13 ФСО №3 оценщиком выполнены. 

По последнему замечанию Комиссии оценщик, ссылаясь на п.9 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 года № 83 «Об утверждении Правил определения предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указал, что все правообладатели имеют равные права на получение технических условий. При этом организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения обязана выдать в установленный срок технические условия на подключение ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при невозможности подключения объекта к сетям ИТО. Выдача ТУ или информации о плате за подключение ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется без взимания платы. Информация о наличии отсутствия мотивированного отказа на подключение к сетям ИТО отсутствует. При этом в главе 5.2 на стр.14 отчета содержится допущение №12. Согласно статье ФИО4, сама возможность подключения к коммуникациям оценщиком учитывается. Так как все аналоги находятся в равных возможностях (стр.49 Отчета), то корректировка не требуется. Учет фактической стоимости существующего подключения к инженерным сетям при определении рыночной стоимости земельного участка является некорректным, так как приведет к искажению налогооблагаемой базы и к двойному налогообложению улучшений земельного участка, облагаемых налогом на имущество. Ценообразующий фактор рассмотрен в соответствии с пп. Г п.11 ФСО №7, п.5 ФСО №3 оценщиком не нарушен. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

На отчет об оценке рыночной стоимости от 01.12.2016 года №№ Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» дано положительное экспертное заключение, согласно которому расчет стоимости земельного участка, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Доводы заинтересованного лица Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости уменьшится налогооблагаемая база, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «АВАНТИ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.04.2014 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25.04.2014 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14.02.2018 года, датой первичного обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Ладога-С» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5114 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство склада для хранения сельскохозяйственной продукции, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.04.2014 года в размере 2 543 499 рублей 04 копеек. 

Дата подачи в суд административного иска ООО «Ладога-С» считать 14.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова