Дело № 2-146/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 февраля 2017 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Мочаловой О.И.,

при секретаре Галимовой А.Д. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с уточненным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что в соответствии с условиями кредитного договора от 03.09.2009 года №№ заключенный между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и ответчиком банк предоставил кредит в размере 2 100 000 рублей, на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 4 комнат, общей площадью 89,40 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 18.09.2009 года квартира оценена в размере 3 020 000 рублей

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю – ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» 08.09.2009 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 08.09.2009 года за №.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК»), на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В течении длительного времени аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производятся.

Из п. 5 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке» следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п.6.1 в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,2% за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, владельцем закладной предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо от 20.05.2016 года №014). Указанное требование ответчицей выполнено не было, ответ ответчик не представил.

Задолженность ответчика по состоянию на 27.06.2016 составляет 1 875 559,75 руб., в том числе: 1 734 521,27 руб.- задолженность по основному долгу, 96 601,04 руб. плановые проценты за пользование кредитом, 20 762,47 руб.- пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 23 674,97 руб. пени по просроченному долгу. 

В исковом заявлении просят суд взыскать с ответчика в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в размере 1 875 559,75 руб.; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости указанной в отчете оценщика; взыскать в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 578 руб..

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащем образом. Заказная корреспонденция вернулась в адрес суда, за истечением срока хранения.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании пункта 2 названной статьи к отношениям по кредитному договору применяются те же правила, что и о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что 03.09.2009 года между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и ФИО1 заключен кредитный договор № согласно которому банк предоставил кредит в размере 2 100 000 рублей, на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 4 комнат, общей площадью 89,40 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» 08.09.2009 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 08.09.2009 за №.

Свои обязательства по погашению кредита и уплате процентов за его пользование должник исполняет ненадлежащим образом.

30.12.2015 года акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» направило Заемщику претензию с требованием погасить кредит и уплатить по нему проценты, однако требование осталось без удовлетворения.

Так, согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1)сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п.п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены ст. 401 ГК РФ. По общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Как указывалось выше, суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 348 ГК Российской Федерации), в том числе при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры. 

Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае не возврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Как следует из представленных материалов, обязанность по внесению платежей по кредитному договору исполнялась заемщиком ненадлежащим образом, ежемесячные платежи согласно графика платежей не вносились, размер задолженности значительно превышает пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге.

Таким образом, требования предъявленные к ФИО1 обоснованны и законны. 

В ходе рассмотрения дела была проведена оценочная экспертиза, согласно заключению эксперта ООО «Профи эксперт» № от 25.01.2017 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на день проведения экспертизы составляет 3 293 000 рублей.

Вместе с тем, в силу положения пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

С учетом изложенного, требование истца об обращении взыскания на объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, является законным и подлежащим удовлетворению.

Суд полагает необходимым обратить взыскание на объект недвижимости по адресу: 

<

адрес>, установив начальную сумму для торгов в размере 2 634 400, путем продажи с публичных торгов. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 23 578 рублей.

Расходы на проведение экспертизы по определению начальной стоимости квартиры подлежат взысканию с ответчика в размере 14 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от 03.09.2009 года в размере 1 875 559,75 руб., в том числе: 1 734 521,27 руб. задолженность по основному долгу, 96 601,04 руб. плановые проценты за пользование кредитом, 20 762,47 руб. пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 23 674,97 руб. пени по просроченному долгу.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры в размере 2 634 400 руб..

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 578 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Профи эксперт» расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 14 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд, через Заволжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: О.И.Мочалова