К делу № 2-1981/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 г. г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего - судьи Богус Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дауровой М.Б. по поручению председательствующего,

с участием истца – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Стоимость объектов недвижимости составила 4800000 руб., из которых 1800000 руб. – стоимость участка, 3000000 руб. стоимость жилого дома.

Часть стоимости по договору купли-продажи в размере 189371,75 руб. оплачивалась за счет собственных средств покупателя, часть стоимости в размере 775628,25 руб. – за счет средств материнского (семейного) капитала, часть стоимости в размере 3835000 руб. была оплачена за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных истцу на приобретение объекта в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО Сбербанк».

Вместе с тем, осенью 2024 г. на стене дома стали появляться трещины. Согласно выводам произведенного по инициативе истца экспертом ИП ФИО8 экспертного исследования, причиной возникновения трещин на стенах жилого дома является некачественный материал фундамента, а именно при минимальном допустимом классе качества бетона В15, исследованный фундамент имеет класс качества В10. Стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, составляет 466326 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой просила возместить ущерб в размере 466326 руб. и затраты на проведение независимой строительно-технической экспертизы в размере 35000 руб. В связи с отсутствием ответа на указанную претензию, истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.12.2023, однако данная претензия также оставлена ответчиком без ответа.

Согласно п. 3.10 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.12.2023 в случае признания судом Договора недействительным или расторжении настоящего Договора по причинам, возникшим по вине продавц, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего Договора и расположенного территориально в г. Майкопе Республики Адыгея, или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта, исходя из рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества на момент расторжения Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта. При этом Объект не может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости – жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв.м, на земельном участке, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, составляет 12835000 руб.

Просила суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; сохранить право пользования жилым помещением до полного погашения задолженности, согласно п. 3.10 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика денежные средства, согласно п. 3.10 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 12835000 руб., из которых средства материнского (семейного) капитала в размере 775628,25 руб. должны быть возвращены в ГУ – Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по РА; взыскать с ответчика ущерб в размере 466326 руб., расходы по оформлению нотариального согласия супруга в размере 2500 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2287 руб., расходы по оформлению отчета об оценке № в размере 6000 руб., расходы по оформлению полиса АльфаСтрахование в размере 10086, 05 руб., расходы по уплате представителем истца по сделке государственную пошлину при совершении сделок с недвижимостью для физических лиц размере 2350 руб., расходы на проведение экспертного заключения № независимой строительно-технической экспертизы от 28.01.2025 в размере 35000 руб., расходы на изготовление отчета № от 05.03.2025 об оценке объекта недвижимости недвижимого имущества в размере 5000 руб., штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований ФИО1 к ИП ФИО3 в части взыскания стоимости восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в размере 466326 руб. прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в указанной части.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования в оставшейся части и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала и в обоснование своих возражений указала, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.12.2023 подлежит расторжению.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк, ГУ – Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Республике Адыгея, Министерство образования и науки Республики Адыгея, Управления по опеке и попечительству Администрации МО «Город Майкоп» в судебное заседание не явились.

До начала судебного заседания от представителя третьего лица – ПАО Сбербанк поступили письменные возражения, в которых указал, что с заявленными исковыми требованиями не согласен по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО1 заключен кредитный договор № на приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, п.ю Северный, 

<

адрес> на сумму 3835000 руб. на 360 мес. под 6% годовых. 

В залог по условиям кредитного договора в последующем переданы указанные объекты недвижимости.

Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме, зачислил денежные средства на счет ФИО1

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2020 №307-ЭС20-5284 по делу №А56-23506/2017, а также в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 №ВАС-2763/2011, ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе, если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.

Банк при заключении кредитного договора №75260328 от 230.12.2023, а также при передаче объектов недвижимости в залог, не знал и не мог знать о наличии скрытых недостатков. Расторжение договора купли-продажи от 20.12.2023 повлечет последующее расторжение кредитного договора, так как кредит выдавался в целях «Приобретение готового жилья».

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что 20.12.2023 между ИП ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, на основании которого ИП ФИО3 продал, а ФИО1 купила земельный участок, общей площадью 27 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категории земель земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования Блокированная жилая застройка, а также жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.12.2023 стоимость объекта составила 4800000 руб., из которых 1800000 руб. – стоимость участка, 3000000 руб. – стоимость дома.

Из материалов дела усматривается, что оплата части стоимости указанных объектов недвижимости произведена истцом за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 775628,25 руб., оплата оставшейся части стоимости объектов недвижимости произведена за счет денежных средств в размере 3835000 руб., предоставленных истцу согласно кредитному договору № от 20.12.2023.

Как следует из пояснений истца, осенью 2024 г. на стене дома стали появляться трещины.

По инициативе истца ИП ФИО8 было составлено экспертное заключение №, согласно выводам которого причиной возникновения трещин на стенах жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является некачественный материал фундамента, а именно при минимально допустимом классе качества бетона В15, исследуемый фундамент имеет класс качества В10.

Стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> составляет 466326 руб.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ИП ФИО3 направлены претензии об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого дома по причине его ненадлежащего качества и возврате денежных средств.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 оставил указанные претензии без удовлетворения.

Истец, не согласившись с данным ему ответом, обратился в суд с иском.

Статьями 456 и 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, качество товара должно соответствовать договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Соответственно, применительно к спорному жилому дому, с учетом положенийчасти 2 статьи 15, и части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует отметить, что жилое помещение предназначено и должно бытьпригоднодля постоянногопроживанияграждан.

В соответствии спунктом 1 статьи 476ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласнопункту 2 статьи 450ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящимКодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.553 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правиластатьи 475настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу требованийпунктов 1,2 статьи 477ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Пунктом 5 статьи 453ГК РФ установлено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством имеющим значение для разрешения спора является установления факта наличия существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)

Согласно выводам заключения эксперта №, проведенной ООО «Рейтинг», качество выполненных работ по строительству дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным, санитарно-гигиеническим требованиям и правилам, а также требованиям сейсмобезопасности. В результате проведенного исследования указанного жилого дома выявлены следующие недостатки: марка бетона В15, минимально допустимая; волосяные трещины на стенах здания, из-за минимально допустимой марки бетона.

Для устранения выявленных нарушений требуется усиление фундамента, возведением железобетонной рубашки.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 175704 руб.

Согласно исследовательской части указанного экспертного заключения техническое состояние каменной кладки оценивается экспертом как работоспособное.

В соответствии с терминологией СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» работоспособное состояние – категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Не согласившись с данным заключением эксперта, истец представила суду рецензию, выполненную специалистом в области экспертизы и управления недвижимостью ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век», согласно выводам которого рецензируемое заключение эксперта № произведено с нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований.

Для устранения возникших сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, в судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Рейтинг» ФИО7, который в судебном заседании пояснил, что, при составлении экспертного заключения руководствовался актуализированной редакцией СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений. Кроме того, поскольку территория расположения 

<

адрес> схода с территорией расположения Республики Адыгея, то к жилому дому, расположенному по адресу: 

<

адрес>, им был применены ТСН 22-302-

<

адрес>* (СНКК 22-301-2000*). Все необходимые работы, сопутствующие для приведения объекта в первоначальное состояние, учтены в сметном расчете в виде поправочного коэффициента, который учитывают для такого рода работ.

Таким образом, выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы № и заключении ИП ФИО8, в своей совокупности, по мнению суда, прямо свидетельствуют, о том, что недостатки жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего истцу устранимы и могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Указанный жилой дом пригоден для постоянного проживания.

В связи с изложенным, в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку нарушения жилого, дома, принадлежащего истцу, являются устранимыми, а выявленные недостатки не являются существенными, в спорных правоотношениях со стороны ответчика не усматривается существенных нарушений договора, которые влекли бы для истца ущерб, который лишил бы ее того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20.12.2023, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Поскольку требования истца о взыскании денежных средств, убытков, компенсации морального вреда производны от требований о расторжении договора купли-продажи, то в их удовлетворении также следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №) к ИП ФИО3 (ИНН №) о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств по договору купли-продажи в сумме 12835000 руб., взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, а также сохранении права пользования жилым помещением до полного погашения задолженности, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 11 сентября 2025 г.

Председательствующий Ю.А. Богус