Дело № 3а-59/2021

(3а-551/2020)

УИД № 36OS0000-01-2020-000407-07 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 13 августа 2021 г. 

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Краснопёровой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

представитель административного истца ФИО2 обратилась в суд с названным выше административным иском, указав, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

1. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 722 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.01.2020 составляет 74 792 035,44 руб.

2. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 770 411 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.01.2020 составляет 4 199 140 563,72 руб.

Ссылаясь на то, что установленный размер кадастровой стоимости значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость равную рыночной стоимости, установленной в отчетах оценщика ООО «Сити-Центр» ФИО3 от 02.10.2020 №№ 471/070920-р/н/зм, 472/070920-р/н/зм в размере 1 564 000 руб., 70 107 000 руб.

В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрация городского округа город Воронеж. 

Административный истец, его представитель, представители иных участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, в том числе средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам (городским округам).

Кадастровая стоимость земельных участков определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области при постановке объектов на кадастровый учет в соответствии с пунктом 23 приказа Минэкономразвития РФ от 24.09.2018 № 514 путем умножения площади земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка (том 1 л.д. 147-153). 

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 01.01.2020.

Как следует из письменных пояснений ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области сведения о кадастровой стоимости земельных участков на основании названного выше приказа внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27.05.2021 (том 3 л.д. 67).

Согласно пункту 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В соответствии с пунктом 3 данной статьи сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками, являющимися физическими лицами, исчисляется налоговыми органами.

На основании пунктов 1, 2 статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

1. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 722 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28 января 2020 г., о чем сделана запись регистрации № (том 1 л.д. 18-20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2020 № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.01.2020 составляет 74 792 035,44 руб. (том 1 л.д. 24).

2. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 770 411 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28 января 2020 г., о чем сделана запись регистрации № (том 1 л.д. 21-22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2020 № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 28.01.2020 составляет 4 199 140 563,72 руб. (том 1 л.д. 25).

Таким образом, административный истец обладает предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, определенной на основании постановления правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970.

В соответствии с отчетами об оценке от 02.10.2020 №№ 471/07092020-р/н/зм, 472/07092020-р/н/зм, выполненными оценщиком ООО «Сити-Центр» ФИО3 ВИ., рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 28.01.2020 в размере 1 564 000 руб., 70 107 000 руб. (том 1 л.д. 26-127).

Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По заключению эксперта № 9681/6-4 от 11 января 2021 г. отчеты об оценке не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28.01.2020 определена в размере 11 183 430 руб., 479 195 642 руб. (том 1 л.д. 180-203).

По ходатайству представителя административного истца ФИО2 судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Основанием для ее назначения явились сомнения в обоснованности заключения эксперта ввиду отсутствия в заключении описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов. Экспертом не мотивирован выбор объектов-аналогов. 

При определении рыночной стоимости земельных участков экспертом не приняты во внимание содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о том, что спорные участки частично находятся в границах зон с особыми условиями использования территории: прибрежная защитная полоса реки Тавровка на территории городского округа город Воронеж, водоохранная зона реки Тавровка на территории городского округа город Воронеж. 

Как следует из выписок из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № ограничения установлены в части участка площадью 35 700 кв.м. (том 2 л.д. 14-18), земельного участка с кадастровым номером № в части площадью 8 484 кв.м. (том 2 л.д. 23-24).

Производство повторной экспертизы было поручено эксперту - оценщику ООО НПЦ «ПроАльянс» ФИО4, который имеет стаж оценочной деятельности с 2007 года, его профессиональные знания подтверждаются документами о наличии высшего образования с присужденной квалификацией «Экономист», профессиональной переподготовки по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» с присвоением квалификации «Строительный эксперт», повышения квалификации по программе «Оценочная деятельность». Оценщик имеет квалификационный аттестат от 31.05.2021 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» на срок до 31.05.2024; квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков; сертификат соответствия судебного эксперта по специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; сертификат соответствия судебного эксперта по специальности «Судебная оценочная экспертиза»; состоит в саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков». 

В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами заключены договоры обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности ФИО4 с периодом страхования с 28.09.2020 по 27.09.2021, ООО НПЦ «ПроАльянс» с периодом страхования с 08.07.2021 по 07.07.2022.

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 28/21 от 16 июля 2021 г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 28.01.2020 составляет 6 051 000 руб., 382 894 000 руб. (том 3 л.д. 8-52).

Как следует из повторного заключения эксперта, определение рыночной стоимости объектов оценки проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В силу пункта 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В заключении экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах предложений, вся необходимая информация экспертом приведена в заключении, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из представленного предложения (8 объектов) эксперт выбрал три объекта-аналога схожих с объектом оценки местоположением и целевым назначением.

Экспертом применены корректировки на торг, площадь. В отношении установленных зон с особыми условиями использования территории эксперт пришел к выводу, что размер скидки для земельных участков, на которых расположены водоохранные зоны, составляет в среднем 17,5%. Такая корректировка применима при оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером №. При оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером № дополнительно была учтена значительная площадь водоохранной зоны, в связи с чем величина корректировки применялась в большем размере – максимальное значение из доверительного интервала – 26,8%.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован. 

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд считает повторное заключение оценочной судебной экспертизы обоснованным и объективным, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. 

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.

Оценив повторное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, считая, что первоначальное заключение эксперта не может подтверждать рыночную стоимость земельных участков ввиду отсутствия в нем анализа рынка недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7, определения рыночной стоимости объектов без учета установленных ограничений.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельных участков определена на дату определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 10 ноября 2020 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 722 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2020 г. в размере 6 051 000 (шесть миллионов пятьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 770 411 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2020 г. в размере 382 894 000 (триста восемьдесят два миллиона восемьсот девяносто четыре тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 10 ноября 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов 

Мотивированное решение составлено 20 августа 2021 г.