Дело № 2- 76/2024 г.

УИД 33RS0014-01-2023-002426-96

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 января 2024 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Синицыной О.Б. 

при секретаре Руденко Т.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Муроме Владимирской области гражданское дело по иску администрации округа Муром к ЗАО «Выбор», ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

Администрация округа Муром обратилась в суд с иском к ЗАО «Выбор», ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6 и, уточнив исковые требования, просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи (купчей) земельного участка от 14 июля 2021 года с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м, заключенного между ЗАО «Выбор», ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, 

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м закрытому акционерному обществу «Выбор», обязать закрытое акционерное общество «Выбор» возвратить покупателям 90000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 09 августа 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м, категория земли: Земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: ..... На основании договора купли- продажи ЗАО «Выбор» передало в общую долевую собственность по 1/4 доли земельный участок ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 

Истец полагает указанный договор ничтожным, указав, что в соответствии со ст.8 ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образованиеимеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, обязанность извещения продавцом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и органа местного самоуправления прямо прописана в законе. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В ст. 7 Устава Муниципального образования округ Муром указано, что исполнительно-распорядительным органом муниципального образования является Администрация округа Муром. Обращений о намерении продать земельный участок с кадастровым номером (номер) в адрес муниципального образования, в лице администрации округа Муром не поступало.

Таким образом, ЗАО «Выбор», зная о необходимости извещения истца при продаже спорного участка и наличии права преимущественной покупки, интереса муниципального образования округа Муром, злонамеренно не направило предложение. Данные действия имеют признаки злоупотребления правом при совершении сделок, совершенных в обход закона, что не допускается в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

Полагает, что договор купли-продажи от 14 июля 2021 года земельного участкас кадастровым номером (номер), зарегистрированный 09 августа 2021 года, совершенный между ЗАО «Выбор», ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением положений действующего законодательства.

Представитель истца администрации округа Муром ФИО1 в судебном заседании подержала исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика ЗАО «Выбор» ФИО2 исковые требования не признал, указав, что действительно 14июля 2021 года между ЗАО «Выбор» и ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ИП ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 20000 кв.м., кадастровый номер (номер), расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: ...., о чем 09 августа 2021 года внесены записи в единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 4 Закона Владимирской области от 12 марта 2007 года №19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» право принятия решений от имени Владимирской области в случаях, установленных статьями 5,8 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставлено администрации Владимирской области. Постановлением администрации Владимирской области от 02 августа 2017 года №626 «О внесении изменений в отдельные нормативные правовые акты области» с 03 августа 2017 года осуществление действий по реализации преимущественного права Владимирской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или отказу от этого права в соответствии со статьей 8 Федерального закона №101-ФЗ отнесено к функциям Министерства сельского хозяйства Владимирской области.

В соответствии со статьей 4 Закона Владимиркой области от 12 марта 2007 года №19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» в случае, установленной статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при отказе Правительства Владимирской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки этого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, имеют муниципальные образования.

ЗАО «Выбор» 02 июня 2021 года направлено уведомление в Департамент сельского хозяйства и продовольствия Владимирской области о продаже земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира,расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: .... и получен отказ от преимущественного права покупки от 08 июля 2021 г.

Вышеуказанным письмом Департамент сельского хозяйства и продовольствия информирует общество о переходе преимущественного права приобретения спорного земельного участка к администрации Муромского района Владимирской области.

Для соблюдения законодательства РФ ответчиком получен официальный отказ Администрации Муромского района Владимирской области от 20 июля 2021 года.

Полагает, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не противоречит действующим нормам права, закрепленных в законах и подзаконных актах, стороны сделки действовали добросовестно, выполнив все обязательства по договору, признаков ничтожности не усматривается.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, К.А.АБ. в судебное заседание не явились, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представили суду заявление, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие, возражают против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства сельского хозяйства Владимирской области в судебное заседание не явился, представил суду отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, оставил разрешение спора на усмотрение суда, указав по существу заявленных требований, что на территории Владимирской области продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Министерство сельского хозяйства Владимирской области. При отказе Министерства сельского хозяйства Владимирской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить орган местного самоуправления с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Из Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области письмом от 10 июня 2021 года в Министерство сельского хозяйства Владимирской области поступило извещение ЗАО «Выбор» от 02 июня 2021 года о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м., адрес (местонахождение): находится примерно в 900 м. по направлению на запад от ориентира, адрес ориентира: ....

Письмом от 08 июля 2021 года Министерством сельского хозяйства Владимирской области был дан ответ об отказе от преимущественного права покупки в государственную собственность Владимирской области указанного земельного участка, а также направлено письмо в администрацию Муромского района Владимирской области.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил суду заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Муромского района в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменных материалы дела. суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абз. 1 п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии со ст.8 Ффедерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗпри продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образованиеимеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, обязанность извещения продавцом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и органа местного самоуправления прямо прописана в законе. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии со статьей 4 Закона Владимирской области от 12 марта 2007 года № 19-0З «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» право принятия решений от имени Владимирской области в случаях, установленных статьями 5,8 Федерального закона №101-ФЗ, предоставлено администрации Владимирской области. 

Постановлением администрации Владимирской области от 02 августа 2017года № 626 «О внесении изменений в отдельные нормативные правовые акты области» с 03 августа 2017 года осуществление действий по реализации преимущественного права Владимирскойобласти на покупку земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения или отказу от этого права в соответствии со статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ отнесено к функциям Министерства сельского хозяйства Владимирской области.

В соответствии со статьей 4 Закона Владимирской области от 12 марта 2007 года № 19-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области» (часть 2) в случае, установленном статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при отказе Правительства Владимирской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки этого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, имеют муниципальные образования.

Судом установлено, что 09 августа 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м, категория земли: Земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: ....

На основании договора купли - продажи (купчей) ЗАО «Выбор» передало в общую долевую собственность по 1/4 доли земельный участок: ФИО3, запись регистрации права № 33:15:001412:1314-33/058/2021-6; ФИО4, запись регистрации права № 33:15:001412:1314-33/058/2021-5; ФИО5, запись регистрации права № 33:15:001412:1314-33/058/2021-4; ФИО6, запись регистрации права № 33:15:001412:1314-33/058/2021-3, за 90000 руб.

Из материалов дела следует, что 18 мая 2018 года в адрес администрации округа Муром от ЗАО «Выбор» поступило извещение о намерении продать земельные участки, в том числе с кадастровым номером (номер) площадью 4574831 кв.м, стоимостью 4571000 рублей. 

01 июня 2018 года администрацией округа Муром от имени Главы округа Муром было выражено намерение приобрести вышеуказанный участок и уточнить условия сделки, в частности срок осуществления взаимных расчетов, о чем ЗАО «Выбор» был направлен письменный ответ.

Ответ получен ЗАО «Выбор» 04 июня 2018 года нарочно. 

27 августа 2018 года орган местного самоуправления, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, направило письмо ЗАО «Выбор» с просьбой сообщить о дальнейших планах по реализации участков, в связи с отсутствием информации по предстоящей сделке. Ответа на вышеуказанные письма не поступало.

27 июня 2019 года ЗАО «Выбор» разделило земельный участок с кадастровым номером (номер) на 2 участка - (номер) и (номер)

Участок с кадастровым номером (номер) разделен на 6 участков: (номер) (номер),(номер),(номер),(номер), (номер)

Участок с кадастровым номером (номер) разделен на 2 участка: (номер) и (номер) в соответствии с пояснительной таблицей раздела, приложенной истцом.

ЗАО «Выбор» 02 июня 2021 года направлено уведомление в Департамент сельского хозяйства и продовольствия Владимирской области о продаже земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 20000 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира,расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: .... и получен отказ от преимущественного права покупки от 08 июля 2021 года.

Вышеуказанным письмом Департамент сельского хозяйства и продовольствия информирует общество о переходе преимущественного права приобретения спорного земельного участка к администрации Муромского района Владимирской области.

От администрации Муромского района ответчиком получен официальный отказ от 20 июля 2021 года.

Ответчики полагают, что совершили сделку купли - продажи спорного земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства, соблюдая процедуру, установленную ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.4 Закона Владимирской области от 12 марта 2007 года № 19-0З «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области».

Вместе с тем, в соответствии со ст. 1 Устава округа Муром, утвержденного Решением Совета народных депутатов округа Муром от 25 августа 2009 года № 855 муниципальное образование округ Муром имеет статус городского округа. 

Ст. 2 Устава предусматривает, что граница округа определяет территорию, в пределах которой осуществляется местное самоуправление. Официальным документом, определяющим границы округа Муром, являются описание границ территории округа (приложение № 1 к Уставу), схематическая карта округа Муром (приложение № 2 к Уставу), утвержденные законом Владимирской области. 

Таким образом, спорный земельный участок находится на территории муниципального образования округ Муром, что подтверждается данными публичной кадастровой карты и адресом местоположения земельного участка в соответствии с данными выписки из ЕГРН от 09 августа 2023 года.

Доказательств извещения администрации округа Муром о продаже земельного участкас кадастровым номером (номер) представлено не было.

Более того, ответчиками в судебных заседаниях не оспаривалось, что уведомление о намерении продать спорный земельный участок истцу не направлялось.

Довод ответчика, что у продавца есть только обязанность извещения высшего исполнительного органа субъекта, не состоятельна, так как это противоречит ч.2 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ч. 2 ст. 4 Закона Владимирской области от 12.03.2007 № 19-03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области», которые в совокупности формируют преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения муниципальным образованием и процесс его реализации путем извещения. Вручение под расписку или направление заказным письмом с уведомлением о вручении, извещения является единственным способом оповещения продавцом о предстоящей сделке. У Администрации Владимирской области, Министерства сельского хозяйства Владимирской области отсутствует обязанность оповещать других лиц о продаже земель, находящихся в частной собственности.

При этом представленные истцом доказательства свидетельствуют о том, что ранее ЗАО «Выбор» обращалось в администрацию Владимирской области (Департамент сельского хозяйства и продовольствия), а затем в администрацию округа Муром в 2018 году по поводу продажи земельного участка и, получив согласие на покупку земельного участка муниципальным образованием округа Муром в прежних границах земельного участка, не совершило дальнейших действий к заключению договора. 

При этом следует отметить, что Департамент сельского хозяйства и продовольствия администрации Владимирской области и ранее указал в письме от 17 апреля 2018 года на право преимущественной покупки продаваемого земельного участка администрацией Муромского района, тем не менее, после получения ответа ЗАО «Выбор» в 2018 году обратилосьс предложением в администрацию округа Муром в соответствии с требованиями законодательства.

Суд соглашается с доводами истца о том, что Министерство сельского хозяйства Владимирской области, указывая в своем письменном ответе на преимущественное право покупки земельного участка администрацией Муромского района, не освободил от обязанности ЗАО «Выбор» обратиться в муниципальное образование округ Муром, в соответствии с требованиями вышеизложенных норм, и не ограничил преимущественное право покупки администрацией округа Муром, возникшее в силу закона,земельного участка, расположенного на его территории. 

До раздела земельного участка на несколько участков продавец обращался в администрацию округа Муром с предложением покупки, таким образом, он знал и не мог не знать о данной обязанности.

Право преимущественной покупки округа Муром возникло в соответствии со ст. 4 Закона Владимирской области от 12 марта 2007 года №19-03 и и ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗи не могло быть ограничено или передано иным лицам письмом Департамента сельского хозяйства Владимирской области ввиду отсутствия у последнего таких полномочий.

Учитывая, что спорный земельный участок находится на территории муниципального образования округ Муром, а сделка совершена продавцом без извещения муниципального образования округ Муром о продаже земельного участка, то есть с нарушением установленной законом процедуры и с нарушением преимущественного права покупки, следовательно, в соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ является ничтожной.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации округа Муром о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 14 июля 2021 года с кадастровым номером (номер), заключенного между закрытым акционерным обществом «Выбор», ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.167 ГК РФ в связи с признанием сделки недействительной (ничтожной) необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно обязать ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5, ФИО6 возвратить ЗАО «Выбор» земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 20 000 кв.м., а также обязать ЗАО «Выбор» возвратить указанным лицам денежные средства в сумме 90 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи (купчая) земельного участка от 14 июля 2021 года. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования администрации округа Муром (ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 14 июля 2021 года с кадастровым номером (номер), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир населенный пункт; участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на запад; почтовый адрес ориентира: .... площадью 20 000 кв.м, заключенного между ЗАО «Выбор», ФИО3, ФИО4, ИП ФИО5 и ФИО6.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать ФИО3 (паспорт (номер)), ФИО4 (паспорт (номер)), ИП ФИО5 (паспорт (номер)), ФИО6 (паспорт (номер)) возвратить Закрытому акционерному обществу «Выбор» (ОРГН 1023302151102) земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 20 000 кв.м.

Обязать Закрытое акционерное общество «Выбор» (ОРГН 1023302151102) возвратить ФИО3 (паспорт (номер)), ФИО4 (паспорт (номер)), ИП ФИО5 (паспорт (номер)), ФИО6 (паспорт (номер)) денежные средства в сумме 90 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи (купчая) земельного участка от 14 июля 2021 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2024 года.

Председательствующий О.Б. Синицына