24RS0037-01-2018-001766-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2019 г. г. Назарово

Назаровский городской суд Красноярского края в составе 

председательствующего судьи: Сизых Л.С.,

с участием истца ФИО20, представителя истца ФИО21,

ответчика ФИО22, представителя ответчика ФИО23,

при секретаре: Бабковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-87/2019 по иску ФИО20 к ФИО22 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признании ничтожным договора аренды земельного участка, возложении обязанности снести временное сооружение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО20 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО22 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признании ничтожным договора аренды земельного участка, о возложении обязанности снести временное сооружение. Требования мотивированы тем, что она является собственником ? доли квартиры № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Собственникам помещений в указанном доме на праве собственности принадлежит общее имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен дом. На территории данного земельного участка установлен временный объект (павильон) размерами 7х11м, к которому пристроено одноэтажное здание магазина со встроенной автобусной остановкой размерами 8х15 м., собственником которого является ответчик. Указанный временный объект установлен ответчиком без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома, а договор аренды земельного участка от 17.11.2017 является ничтожной сделкой. 

Из анализа решений собственников помещений следует, что площадь жилых помещений завышена. Содержится недостоверная информация о доле в праве собственности отдельных квартир. В ряде решений за иных собственников решение принимает один человек. В квартире № три собственника. Однако все три решения подписаны одним лицом. Завышена площадь 1/3 доли квартиры указанием на 42 кв.м. В квартире № неверно указана площадь: вместо 41,8 кв.м. указано 42,7 кв.м. В квартире № неверно указана площадь, как 41,1 кв.м., тогда как ФИО2 и ФИО3 являются собственниками в ? доле каждый. В квартире № неверно указана площадь, как 45,1 кв.м., поскольку ФИО4 является собственником 1/3 доли. В квартире № неверно указана площадь, как 42,3 кв.м., тогда как ФИО5 является собственником ? доли. В квартире № неверно указан площадь, как 43,1 кв.м., тогда как ФИО18 и ФИО19 являются собственниками ? доли каждый, а принимается к подсчету по каждому решению площадь 43,1 кв.м. В 

<

адрес> неверно указана площадь, как 54,8 кв.м., тогда как ФИО6 является собственником ? доли. В квартире № два собственника, а решения подписаны одним лицом. При этом в каждом решении указана завышенная площадь ? доли, как 43,7 кв.м. Аналогичные нарушения имеют место в решениях, подписанных собственниками квартир №, №. Решения от имени собственников квартир №, № подписаны иными лицами, не являющимися собственниками, и, не имеющими доверенность. В связи с этим на общем собрании, проведенном в период с 20.12.2018 по 30.12.2018, приняло участие 1 807,42 кв.м., что составляет 64,12 % голосов от общей площади помещений дома, то есть менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, собственники не утверждали форму договора аренды, размер подлежащего передаче в аренду земельного участка, срок аренды, не согласовывали условия договора аренды. Собственники не наделяли кого-либо полномочиями на заключение и подписание договора аренды. Не соблюдены требования к оформлению реквизитов протокола общего собрания. Повестка, приведенная в протоколе общего собрания, не соответствует повестке в уведомлениях о проведении общего собрания и решениях. В соответствии с договором аренды земельного участка от 17.11.2017 ответчику предоставлен земельный участок в безвозмездное владение и пользование без указания площади земельного участка, передаваемого в аренду, срока аренды. Договор аренды не устанавливает размер арендной платы, подписан неуполномоченным лицом. Сторонами не достигнуто соглашение ни по одному из существенных условий договора. Ответчик использует земельный участок без согласия собственников.

С учетом изложенного истица просит признать недействительным решение (протокол) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форе заочного голосования в период с 20.12.2018 по 30.12.2018, в части принятия решения о даче согласия на аренду земельного участка, увеличение павильона, установление арендной платы за земельный участок. Признать ничтожным договор аренды земельного участка от 17.11.2017. Возложить на ответчика обязанность в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу снести за счет собственных средств здание магазина со встроенной автобусной остановкой, расположенное по адресу: 

<

адрес>. В случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить ООО «Тепло Плюс» право произвести снос временного сооружения. Взыскать с ответчика в пользу истицы расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, за составление уточненного искового заявления 4 000 рублей. 

Истец ФИО20 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении.

Представитель истицы ФИО20 – ФИО21 уточненные исковые требования полагала подлежащими удовлетворению, поскольку договор аренды земельного участка от 17.11.2017 подписан ФИО1, которая не является ни собственником жилого помещения в многоквартирном доме, ни членом совета дома. На общем собрании собственников решение о наделении ФИО24 полномочиями на передачу земельного участка в аренду не принималось. В данном договоре не указаны срок аренды, площадь земельного участка, передаваемого в аренду, размер арендной платы, а также договор подписан неуполномоченным лицом. Договор от 03.06.2019 подписан председателем совета дома ФИО24, который не имел полномочий на его подписание, на общем собрании такого решения не принималось. Данный договор устанавливает лишь размер платы за пользование земельным участком при отсутствии договора аренды земельного участка. Одного решения собственников о передаче части земельного участка в аренду ответчику недостаточно. Должен быть еще заключен и договор аренды между ответчиком и лицом, уполномоченным собственниками на его подписание. Неясно, до какого времени действует договор об установлении размера и порядка внесения платы от 03.06.2019, поскольку п. 4.1 договора предусмотрено, что он действует до момента расторжения договора, которого не существует. 

Ответчик ФИО22 уточненные исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что на возведение магазина с автобусной остановкой им получены все необходимые разрешения, в том числе от собственников многоквартирного дома. В материалы дела представлены решения собственников, которые были согласны с предоставлением ему в аренду земельного участка под размещение торгового павильона.

Представитель ответчика ФИО22 - ФИО23 уточненные исковые требования не признал, полагал их не подлежащими удовлетворению, поскольку каждое решение при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписано собственником лично либо через представителя. В данных решениях имеются сведения о площади земельного участка, передаваемого в аренду, размере арендной платы. Ряд допрошенных свидетелей подтвердили принадлежность им подписей в решениях. Договор от 03.06.2019 трехсторонний, подписан представителем Управляющей компании, председателем совета дома ФИО24 и ответчиком, заключен во исполнение принятого решения собственниками о передаче земельного участка в аренду, является договором аренды. Полномочия ФИО24 на подписание данного договора подтверждены протоколом общего собрания от 08.02.2016. Решения, предоставляющие ФИО24 право подписывать договор от 03.06.2019, имеются в материалах дела. Форма данных решений была рекомендована ФИО22 в г. Красноярске. 

Представитель третьего лица ООО «Тепло Плюс» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили, об отложении дела не просили.

Третье лицо ФИО24 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, об отложении дела не просил. Будучи ранее допрошенным, возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, суду пояснил, что на основании протокола общего собрания от 08.02.2016 является председателем совета дома. На общем собрании было принято решение выбрать его уполномоченным представителем на подписание протоколов и договора управления. Иные документы о наделении полномочиями на подписание договора от 03.06.2019 отсутствуют.

Третье лицо ФИО25 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, об отложении дела не просила. Будучи ранее допрошенной, пояснила, что с уточненными исковыми требованиями не согласна, поскольку в настоящее время имеется автобусная остановка. Павильон ей, как жителю дома, не мешает. Решение о том, что ФИО24 будет представлять интересы собственников дома при решении вопроса о передаче земельного участка в аренду ответчику, на общем собрании не принималось.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеле й, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как следует из п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 2 части 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса, очно-заочного голосования.

Согласно ч 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Истица ФИО20 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2011. 

В связи с приобретением доли квартиры в указанном доме к истице перешла доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен дом.

Как следует из Выписки из единого государственного реестра недвижимости от 12.08.2018, земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира (жилого здания): 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №. Определены границы земельного участка.

Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривалось участниками процесса, на данном земельном участке установлен временный объект (павильон) размерами 7х11 метров, к которому пристроено одноэтажное здание магазина размерами 8х15, принадлежащие ответчику.

Как следует из пояснений истицы, согласие на размещение временного объекта на придомовой территории собственники многоквартирного дома не давали, а договор аренды от 07.11.2017 является ничтожной сделкой.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств следует, что в период с 20.12.2018 по 30.12.2018 по инициативе собственника помещений ФИО22 было проведено общее собрание собственников помещений, на котором собственники приняли письменные решения по вопросам, поставленным на голосование. 

До начала голосования собственникам жилых помещений в многоквартирном доме лично под роспись были вручены уведомления о проведении общего собрания собственников, содержащие все необходимые сведения, предусмотренные ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, что подтверждается соответствующими уведомлениями, имеющимися в материалах дела. Вопросы, включенные в повестку дня, и отраженные в уведомлении, аналогичны вопросам, указанным в решении собственника помещения при проведении общего собрания собственников. 

Из анализа представленных в материалы дела решений собственников, включенных в протокол общего собрания, усматривается, что при голосовании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие более, чем 50 процентами голосов, что составляет более 1 409,40 голосов (2818,80 х 50% = 1409,40) от общего числа голосов, в связи с чем, кворум имелся.

В каждом решении собственника содержатся, в том числе вопросы о передаче части земельного участка, площадью 197 кв.м. в аренду ФИО22 для размещения торгового павильона, об утверждении размера арендной платы за земельный участок для размещения павильона. Предложены варианты ответов на данные вопросы: «За», «Против», «Воздержался», напротив одного из которых собственник ставил свою подпись.

Как следует из справки Назаровского отделения АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 20.06.2017, многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> на дату последней инвентаризации имеет площадь жилых помещений – 1989,3 кв.м., площадь нежилых помещений – 829,5 кв.м., в связи с чем, общее число голосов собственников помещений в многоквартирном доме составляет 2 818,80. (1989,30 + 829,5). За передачу в аренду ответчику части земельного участка проголосовало 1913,35 голосов, что составляет более 2/3 от общего числа голосов (2 818,80 / 3 х 2 = 1879,20).

При изучении решений собственников общего собрания установлено, что, несмотря на наличие у собственника доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в решениях собственников указана общая площадь всего помещения, как этого требовала соответствующая графа. Однако это не означает, что вся площадь помещения учитывалась собственнику доли при подсчете голосов. 

Довод истицы о том, что собственнику квартиры 

<

адрес> ФИО5 принадлежит только ? доля в праве, нашел свое подтверждение, поскольку на момент проведения собрания собственник второй доли квартиры ФИО7 еще была жива.

При подсчете голосов судом не принят во внимание голос ФИО8, поскольку в решении собственника отсутствуют сведения о документе, подтверждающем ее право собственности на квартиру №. 

Согласно реестру собственников квартира 

<

адрес> принадлежит ФИО6 и ФИО9 в равных долях, в связи с чем, при определении количества голосов ФИО6 следует исходить из, принадлежащей ему ? доли в праве, что составляет 27,3 кв.м. 

Собственником квартиры 

<

адрес> согласно реестру собственников является не ФИО10, тогда как в решении собственником значится ФИО11, в связи с чем, голос последней не учитывается при подсчете общего числа голосов.

Согласно реестру собственников ФИО4 является собственником 1/3 доли квартиры, в связи с чем, при определении количества голосов ФИО4 следует исходить из, принадлежащей ей 1/3 доли в праве, что составляет 18,4 кв.м. 

Убедительных доказательств подписания решений одним из сособственников квартир №, №. за других собственников истицей суду не представлено. До настоящего времени истица не обращалась с заявлением в МО МВД России «Назаровский» по факту подделки подписей в решениях. Допрошенные в качестве свидетелей ФИО12 (собственник кв. №), ФИО13 (собственник доли в квартире №), ФИО14 (собственник доли кв. №) подтвердили факт принадлежности им подписей напротив каждого вопроса в решениях общего собрания, ознакомление с поставленными в решении вопросами. Свидетель ФИО15 пояснила, что, являясь членом счетной комиссии, собирала подписи, в связи с чем, может заверить суд, что все собственники лично подписали решения. Будучи допрошенными в качестве свидетелей ФИО16, ФИО17, ФИО5 также подтвердили принадлежность им подписей в решениях собственника общего собрания.

Изложенное свидетельствует о том, что в представленных суду решениях собственники выразили свое согласие на передачу части земельного участка в аренду ФИО22 для размещения торгового павильона, установили размер арендной платы за аренду. При этом из текста указанных решений усматривается, какой именно земельный участок собственники согласны передать в аренду ответчику, его местоположение и площадь, а также, каков размер арендной платы. 

Анализируя представленный в материалы дела договор аренды земельного участка, суд приходит к выводу о том, что он является ничтожным, поскольку подписан со стороны арендодателя ФИО1, не имеющей полномочий на его подписание. ФИО1 не является членом Совета дома, решение о наделении ее полномочиями на подписание договора аренды земельного участка на общем собрании не принималось. Доказательств обратного суду не представлено. 

При таких обстоятельствах суд находит исковое требование о признании договора аренды от 17.11.2017 ничтожным подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку собственниками помещений принято решение о предоставлении части земельного участка в аренду ответчику, которое до настоящего времени является действующим, принимая во внимание, что собственники помещений на общем собрании вправе в любое время принять решение о наделении кого-либо полномочиями на заключение договора аренды земельного участка, а техническое состояние строительных конструкций торгового павильона с автобусной остановкой, качество строительно-монтажных работ соответствуют действующим нормам в строительстве и обеспечивают безопасную эксплуатацию на нормативный срок службы, правовых оснований для удовлетворения искового требования о возложении на ответчика обязанности снести магазин со встроенной автобусной остановкой суд не усматривает.

Представленный в материалы дела договор от 03 июня 2019 г. не является по своей природе договором аренды земельного участка, поскольку его предметом является не передача в аренду земельного участка, а урегулирование правоотношений сторон по порядку внесения ФИО22 платы Управляющей компании за часть земельного участка, переданного собственниками ответчику в аренду для размещения торгового павильона. При этом из п. 4.1 договора не усматривается, о каком именно договоре аренды идет речь. С учетом заключения договора после принятого собственниками решения в период с 20 по 30 декабря 2018, представляется, что в данном случае речь идет о сроке действия данного договора до момента отмены собственниками решения о передаче в аренду ответчику земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. При этом в силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истицей оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, а также по квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.05.2019 ФИО20 оплачено адвокату за составление уточненного искового заявления 4 000 рублей. С учетом требований разумности и справедливости, соблюдая баланс интересов обеих сторон и соотношения судебных расходов с объемом оказанных юридических услуг, суд полагает заявленное требование о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, а также за составление уточненного искового заявления в размере 4 000 рублей подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО20 к ФИО22 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признании ничтожным договора аренды земельного участка, возложении обязанности снести временное сооружение – удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка от 17.11.2017, заключенный между ФИО26 и ФИО22 – ничтожным.

Взыскать с ФИО22 в пользу ФИО20 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, за составление уточненного искового заявления 4 000 (четыре тысячи) рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд, через Назаровский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

.

.

Судья Л.С. Сизых

Мотивированное решение изготовлено 09.01.2020 г.