Дело № 3а-240/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя административных ответчиков – ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ООО «РИТЕИЛ СТАНДАРТ» является собственником земельного участка, находящегося в г.Шахты из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 20.12.2017). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15.01.2018 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена (на 47,5 %). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца - ФИО1, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, административный иск просил удовлетворить в связи с большой разницей между оспоренной правообладателем кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, принятой оспариваемым решением Комиссии.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Управления Росреестра Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.

Представитель ООО «РИТЕИЛ СТАНДАРТ» в суд не явился, извещен надлежаще по месту нахождения юридического адреса организации, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ. 

Выслушав представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что «РИТЕИЛ СТАНДАРТ» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 77 484 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – гипермаркеты и торговые центры общей торговой площадью не менее 5000 кв.м.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 (с применением утвержденного постановлением среднего удельного показателя кадастровой стоимости) по состоянию на 20 декабря 2017 года и составила 252 710 191,80 рублей.

28 декабря 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.12.2017 года (л.д.49-173 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 декабря 2017 года составляет 132 704 522 рублей. На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости.

15 января 2018 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии №1 от 15 января 2018 года, приказами руководителя Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статей 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки (земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030102:278), определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.12.2017 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11 апреля 2018 года) сделал вывод:

стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27.12.2017 года подтверждается;

оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета;

нарушение требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допущено; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно;

допущены иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; ошибки при выполнении математических действий не допускались, 

информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт выявил в рамках проведения экспертизы указанные в заключения 5 видов нарушений федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности (л.д. 19-20 том 2), которые не признаны им влияющими на определение рыночной стоимости в конечном итоге, не свидетельствуют о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. 

Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. Наличие вышеприведенных нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения, в том числе по критерию существенности нарушений права и интересов органа местного самоуправления (и защищаемых интересов муниципального бюджета) с учетом заключения эксперта. 

Административное исковое заявление подлежит отклонению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030102:278 (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15 января 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости – 132 704 522 рублей.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты 20 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов