РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 12 августа 2025 года

 Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио при ведении протокола судебного заседания секретарем фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5991/2025 (УИД 77RS0031-02-2025-005720-29) по иску ФИО1 к ООО «РГ-Девелопмент» о применении последствий недействительности одностороннего акта, исключении сведений из ЕГРН, взыскании судебной неустойки,   

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратилась в суд к ООО «РГ–Девелопмент» с требование о применении последствий недействительности одностороннего акта, исключении сведений из ЕГРН, взыскании судебной неустойки. В обоснование иска указала, что 24.04.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № КОП-3-К02-08-457-ДДУ, на согласованных условиях , предметом договора являлась квартира по адресу: Москва, адрес, № 673 (условный номер 457), кадастровый номер 77:08:0011001:8948. 04.01.2022 года истец получил от ответчика односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 28.12.2021 № 01445520016, на основании данного акта ответчик (застройщик) осуществил регистрацию права собственности на истца на указанный объект. Истец обратился в суд с иском об оспаривании указанного акта , решением Хорошевского районного суда адрес по гражданскому делу № 2-101/2023 иск удовлетворен частично, апелляционным определением Московского городского суда решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании одностороннего акта от 28.12.2021 года недействительным отменено, постановлено новое решение, односторонний акт от 28.12.2021 года признан недействительным. В связи с этим истец просил суд применить последствия недействительности данного одностороннего акта путем погашения в ГРН записи государственной регистрации права № 77:08:0011001:8948-77/060/2022-10 от 28.02.2022 о регистрации за ФИО1 права собственности на квартиру № 673, площадью 54,2 к.в., расположенную по адресу: Москва, адрес.; обязать ответчика передать истцу данную квартиру по двустороннему акту приема-передачи , с указанием даты акта приема-передачи по фактической дате его подписания сторонами, взыска с ответчика судебную неустойку в размере сумма за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда, судебные расходы. 

 Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя по доверенности, который исковые требования поддержал, против доводов представитель ответчика возражал.

 Ответчик ООО «РГ-Девелопмент» обеспечил явку в судебное заседание представителя по доверенности, который против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений, просил в иске отказать. 

Дело рассмотрено судом при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24.04.2020 между сторонами был заключен договор № КОП-3-К-02-08-457-ДДУ участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) жилой дом и после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику объект, расположенный в жилом доме, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Объектом долевого строительства, исходя из условий договора, является квартира № 457 по адресу: адрес.

Цена договора составила сумма и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в деле документами и не оспаривается ответчиком. 

В соответствии с п. 6.1 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.12.2021.

Как следует из материалов дела, в установленный договором срок объект долевого участия истцу передан не был.

В соответствии с п. 6.3 договора участник обязан в течении 20 календарных дней с даты получения сообщения застройщика, указанного в п. 4.1.5 договора, предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.1.5 и п. 5.1.7 договора, а также подписать и предоставить застройщику акт приема-передачи объекта, предусмотренный п.6.2 договора.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что по истечении дести календарных дней после истечения срока, предусмотренного п. 6.3 договора - составить односторонний документ в случае наступления любого из следующих событий: при уклонении участника от принятия объекта в предусмотренный п. 6.3 договора срок или при отказе от принятия объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ). При этом под уклонением участника от принятия объекта понимается не подписание по любым причинам акта приема-передачи объекта или акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в предусмотренный договором срок.

27.10.2021 многоквартирный дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

28.10.2021 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о завершении строительства и приглашении на приемку объекта, которое было получено истцом 27.11.2021.

08.12.2021 ответчиком в адрес истца была направлена телеграмма с приглашением на приемку объекта и подписание акта приема-передачи.

11.12.2021 сторонами составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором указаны выявленные при осмотре недостатки объекта, также указано, что дефекты, при их наличии, застройщик устраняет после передачи квартиры в согласованное с участником долевого строительства время в срок, не превышающий 45 дней.

15.12.2021 ответчиком повторно в адрес истца было направлено письмо с приглашением на приемку объекта и подписание акта приема-передачи, в котором застройщик выражает готовность безвозмездно устранить недостатки в рамках гарантийных обязательств в течении 45 календарных дней с даты акта приема-передачи, которое было получено истцом 28.12.2021.

19.12.2021 ответчиком в адрес истца была направлена телеграмма с приглашением на приемку объекта и подписание акта приема-передачи.

24.12.2022 ответчиком в адрес истца направлен ответ на обращение истца с указанием на устранение недостатков и приглашением до 25.12.2021 на приемку объекта и подписание акта приема-передачи.

28.12.2021 застройщиком составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта, который был направлен в адрес истца с инструкцией по эксплуатации объекта и сопроводительным письмом 28.12.2021, от получения которого адресат 09.01.2022 отказалась.

Как следует из искового заявления истец получила односторонний акт 04.01.2022.

По обращению истца ООО «Верхне-Волжская инвестиционно-строительная компания» было составлено экспертное заключение № 77-004/0001 от 16.02.2022, согласно которому на объекте были выявлены недостатки, стоимость устранения которых составляет сумма, в связи с чем истцом в адрес ответчика 18.02.2022 была направлена претензия, содержащая требования о выплате стоимости устранения недостатков.

На основании определения Хорошевского районного суда адрес от 01.06.2022 по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено ООО «Городской правовой центр».

Согласно заключению эксперта ООО «Городской правовой центр» № 41/06/2022-Э от 22.08.2022, качество выполненных работ объекта долевого строительства в многоквартирном доме по адресу: адрес, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. Выявленные недостатки являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе строительства, в том числе нарушение требований строительно-технической документации. Выявленные недостатки являются существенными и устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Рыночная стоимость затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений объекта недвижимости составляет сумма

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 25.10.2018 № 2625-О, следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.

При рассмотрении судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы на решение суда по делу № 2-101/2023, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании одностороннего акта от 28.12.2021 года недействительным отменено, постановлено новое решение, односторонний акт от 28.12.2021 года признан недействительным, при этом особо отмечено следующее: 

В рассматриваемом случае после получения уведомления о завершении строительства ФИО1 без промедления явилась на составление акта приема-передачи объекта, однако, после первичного осмотра квартиры выдвинула застройщику требования об устранении выявленных недостатков, указав в претензии их перечень.

Несмотря на получение претензии, ответчик в полном объеме недостатки не устранил, на требование участника не ответил, однако, составил односторонний акт от 28.12.2021. При изложенных обстоятельствах, составление застройщиком одностороннего акта от 28.12.2021 не основано на нормах действующего законодательства, а потому данный акт является недействительным. Само по себе право потребителя требовать денежной компенсации за передачу объекта ненадлежащего качества не свидетельствует о правомерности действий застройщика по составлению одностороннего акта, учитывая, что обстоятельства уклонения ФИО1 от принятия объекта ничем объективно не подтверждены, а характер недостатков, выявленных в квартире, в такой ситуации правового значения не имеет. Застройщик в случае несогласия с заявленными недостатками мог организовать осмотр объекта с участием истца и независимого специалиста в строительной области, а в случае отсутствия возможности устранить недостатки - уведомить участника об этом и предпринять действия по урегулированию ситуации, в том числе, путем выплаты расходов, необходимых для устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения покупной цены, однако, никаких действий ответчиком совершено не было. 

Как указывает ответчик и не оспаривает истец, фиоВ, ключи от входной двери получила 10 января 2022 года, спустя менее чем 2 недели после составления признанным недействительным акта приема-передачи , о чем составлен акт приема-передачи ключей, оборудования и документов квартиры, который недействительным признан не был. В этой связи ответчиком заявлено о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку истец с 10 января 2022 года владеет и пользуется квартирой, обращение в суд с настоящим иском направлено на неисполнение предусмотренной ст. ст. 30,31,153 ЖК РФ, ст. 210, 288 ГК РФ обязанности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, предоставляемых собственнику квартиры, а также неуплате налога на имущество за указанный период. 

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Исследовав представленные в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не основаны на фактических обстоятельствах дела и требованиях закона, ввиду чего удовлетворению не подлежат. 

Все изложенные истцом в обоснование своей правовой позиции доводы, в том числи приобщенные судебные акты как обоснование сложившейся судебной практики, суд оценивает критически, поскольку конкретная совокупность фактических обстоятельств, повлекших признание одностороннего акта от 28.12.2021 № 01445520016 по договору № КОП-3-К02-08-457-ДДУ от 24.04.2020 г. была подробно изучена при рассмотрении апелляционной жалобы на решение Хорошевского районного суда адрес по гражданскому делу № 2-101/2023, им была дана всесторонняя оценка, поддержанная при рассмотрении кассационной жалобы на постановленные судами первой и второй инстанций судебные акты Вторым кассационным судом общей юрисдикции. При этом из данного судебного акта следует, что недействительность указанного одностороннего акта была обусловлена противоречием между фактическим наличием устранимых недостатков объекта долевого участия и утверждением, которое содержал признанный недействительным односторонний акт об отсутствии таковых. При этом для защиты нарушенного права истца были применены последствия недействительности указанного акта, а именно – взысканы денежные средства в счет недостатков объекта долевого участия, в объеме, определенной по результатам судебной экспертизы. Произвольное применение всех возможных последствий недействительности данного акта, в том числе в той форме, на которой настаивает истец при обращении в суд с настоящем иске – признании недействительным регистрации права, восстановлении застройщика в качестве формального собственника объекта по данным государственного реестра представляет собой злоупотребление правом, поскольку нарушает не только интересы сторон, но и сложившийся публичный порядок, предполагает возможность уклонения истца от обязанности собственника по внесению налога на данное имущество за период его владения, оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, влечет за собой искажение фактического имущественного положения истца как собственника жилого помещения, пригодного для проживания в нем. Отказывая в удовлетворении данного требования , суд также принимает во внимание, что истец не представил суду доказательств возврата помещения , ключей и документов от него ответчику, что являлось бы подтверждением его действительного намерения отказаться от прав на объект долевого участия, а не продолжить его фактическое использования при формальном переводе прав на данное имущество на застройщика. 

Ввиду отказа в удовлетворении основного требования, в удовлетворении всех остальных требований, производных от основного , суд, считает правильным отказать. 

На основании изложенного, суд , руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «РГ-Девелопмент» о применении последствий недействительности одностороннего акта, исключении сведений из ЕГРН, взыскании судебной неустойки - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Хорошевский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2025 года 

фио ФИО2