УИД 47OS0000-01-2025-000165-53

Дело № 3а-104/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

7 июля 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при секретаре Костановской А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» об отказе в пересчете кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО12 (далее по тексту – ФИО13) обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки») от 26 февраля 2025 года № об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, обязать ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в соответствии с отнесением объекта недвижимости к коду функциональной группы 0402-23 «Магазины из каменных материалов более 600 кв.м».

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Административный истец обратился в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с отнесением объекта недвижимости к коду функциональной группы (подгруппы) 0403-21 «Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м». Решением бюджетного учреждения от 26 февраля 2025 года № отказано в пересчете кадастровой стоимости. 

По мнению административного истца, спорное здание не соответствует критериям, установленным для торгового центра ГОСТ Р 51303-2023 «Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения». Здание используется в качестве торговых площадей, оно расположено на земельном участке с кадастровым номером №, в границах которого стоянка для автомашин не предоставляется. 

В случае отнесения здания к коду функциональной группы (подгруппы) 0402-23 «Магазины из каменных материалов более 600 кв.м» его кадастровая стоимость составит 

<

данные изъяты> рублей. При отнесении здания к коду функциональной группы (подгруппы) 0403-21 «Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м» кадастровая стоимость здания составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Неверное определение функциональной группы (подгруппы) привело к завышению кадастровой стоимости названного здания на 28 процентов, а также к необоснованному увеличению подлежащего уплате административным истцом налога на имущество физических лиц, поскольку налоговая база по данному налогу определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости (л.д. 5-10 том 1).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела административным истцом были представлены письменные пояснения (л.д. 103-104, 174-185, 205-220 том 1).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление с дополнениями, в соответствии с которыми административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, указав, что при обращении административного истца в бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок в разделе заявления «Сведения об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости» указано, что при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости неверно применен код расчета «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м». Бюджетным учреждением проведена проверка содержания заявления, по результатам которой был сделан вывод об отсутствии ошибок при проведении расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость зданий рассчитывалась затратным подходом с применением объектов-аналогов. Для функциональной подгруппы «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м» использованы объекты-аналоги «Магазины универсальные» (О3.08.100.0045 и О3.08.100.0046 Общественные здания. Для применения на территории Ленинградской области на 1 января 2023 года), аналогами являются магазины универсальные, этажность – 2, конструктивная схема КС-1. Для кода расчета «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м» был выбран наиболее близкий по параметрам аналог «Магазины универсальные площадью от 8650 кв.м до 11750 кв.м». Для кода расчета «0402-23: Магазины из каменных материалов более 600 кв.м» наиболее близким по основным параметрам аналогом является объект с кодом О3.08.100.0014: здание магазина с конструктивной системой КС-1, при этом площадь аналога несколько меньше, чем в коде расчета и составляет 300 – 400 кв.м. Технические и (или) методологические ошибки при проведении расчета кадастровой стоимости не выявлены. Кроме того, указано, что результаты государственной кадастровой оценки 2021 и 2023 годов не могут быть идентичны, учитывая использование разных методических указаний и иных источников (л.д. 58-68 том 1; л.д. 21-24 том 2).

Определением судьи Ленинградского областного суда от 8 апреля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Ленинградской области (л.д. 2-4 том 1).

Заинтересованным лицом Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым данное заинтересованное лицо полагало административные исковые требования не подлежащими удовлетворению, указав, что обязанность по представлению доказательств, подтверждающих наличие указанных административным истцом ошибок, лежит на административном истце (л.д. 76-78 том 1).

Административный истец ФИО14 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 76, 77 том 2), об отложении судебного заседания не просил.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» - ФИО15 представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области – ФИО16 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Пунктом 3 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то неотъемлемым приложением к административному исковому заявлению являются доказательства, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, представленные административным истцом.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочиями по рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, наделены бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области осуществляется ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» на основании распоряжения Правительства Ленинградской области от 24 августа 2017 года № 424-р.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (далее также - заявители) (часть 5).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости (часть 6).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 7).

К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных настоящей статьей, не допускается (часть 10).

При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (часть 13).

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14).

Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 16).

Бюджетное учреждение информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения (часть 17).

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 23).

В случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном настоящей статьей (часть 24).

Постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года согласно приложению к данному постановлению.

Как следует из материалов настоящего административного дела, ФИО17 является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, имеющего назначение – нежилое, наименование – нежилое здание, площадь 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 21-22, 159-164 том 1).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 49 том 1).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено спорное здание, имеет площадь 

<

данные изъяты> кв.м, расположен по адресу: 

<

адрес> относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для строительства торгово-досугового центра, право собственности ФИО18 на данный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24, 89-97 том 1).

ФИО19 обратился в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением ДД.ММ.ГГГГ об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, указав в качестве оспариваемой кадастровую стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 117-119 том 1). 

К заявлению административным истцом были приложены выписка из Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, технический паспорт на нежилое здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, копия доверенности (л.д. 120-141 том 1).

В разделе III заявления «Сведения об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости» заявителем указано, что здание с кадастровым номером № неверно отнесено к коду функциональной группы (подгруппы) 0403-21 «Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м».

26 февраля 2025 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» принято решение №, в соответствии с которым в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано по основаниям, приведенным в решении, указано, что в перечне объектов недвижимости, сформированном филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Ленинградской области, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержались следующие сведения: вид – здание, назначение – нежилое, наименование –нежилое здание, год завершения строительства - ДД.ММ.ГГГГ, площадь – 

<

данные изъяты> кв.м, материал стен – кирпичные.

При определении кадастровой стоимости к объекту недвижимости применен код функциональной подгруппы «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м». Для расчета кадастровой стоимости объекта использовалась модель расчета: ЗП1: Затратный подход 1» (Приложение 2.4 «Преобразование ЦОФ» к отчету № 01-к/2023 от 3 октября 2023 года об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области).

В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта составила 

<

данные изъяты> рублей, сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января 2024 года.

При проведении государственной кадастровой оценки 2023 года кадастровая стоимость зданий рассчитывалась затратным подходом с применением объектов-аналогов. 

Сведения о кодах, применяемых в расчетах объектов-аналогов, содержатся в Приложении 2.4 «Аналоги, использованные в затратном подходе» к отчету. Для функциональной подгруппы «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м» использованы объекты-аналоги «Магазины универсальные» (О3.08.100.0045 и О3.08.100.0046 Общественные здания. Для применения на территории Ленинградской области на 1 января 2023 года).

Внешний фасад объекта недвижимости содержится в открытых источниках сети «Интернет». Учитывая внешний вид объекта, наименование объекта, данные технического паспорта, а именно: этажность – 

<

данные изъяты>, материал стен – кирпичные, можно сделать вывод, что характеристики объекта-аналога для расчета кадастровой стоимости соответствуют характеристикам объекта.

Технические и (или) методологические ошибки при проведении расчета кадастровой стоимости объекта не выявлены (л.д. 18-20, 143-147 том 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус") следующее имущество: иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости здания.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, определена административным ответчиком по состоянию на 1 января 2023 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Правительства Ленинградской области от 5 апреля 2021 года № 168-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 1 января 2023 года утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 согласно приложению к данному постановлению.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации публично-правовой компанией бесплатно на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в течение двадцати рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, размещенном в фонде данных государственной кадастровой оценки (часть 1).

В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня (часть 5).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение (часть 7).

Письмом Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 6 ДД.ММ.ГГГГ в адрес ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» направлен сформированный филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Ленинградской области перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 1 января 2023 года, в том числе, сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № (л.д. 149-151 том 1; л.д. 79-82 том 2).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее по тексту – Указания), при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Согласно пункту 7 Указаний для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной (в зависимости от состояния рынка объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации) и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на территории субъекта Российской Федерации определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.

В силу пункта 15 Указаний в редакции, подлежащей применению, определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия: определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее - ценообразующие факторы); первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; сбор рыночной информации; группировка объектов недвижимости; построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 49 Указаний; анализ результатов определения кадастровой стоимости; составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки в порядке, установленном приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Отчет № 01-к/2023 от 3 октября 2023 года об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области (далее по тексту – Отчет), сведения и материалы оценки размещены на официальном сайте государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д. 105-116 том 1; л.д. 4-18 том 2).

В соответствии с актом проверки ДД.ММ.ГГГГ №, составленным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки соответствует методическим указаниям о государственной кадастровой оценке по критериям, установленным приказом Росреестра от 14 июня 2022 года № П/0226 (л.д. 73-75 том 1).

Как следует из указанного Отчета (Таблица 63), а также показаний главного специалиста юридического отдела ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО20., принимавшего участие в проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году, допрошенного судом в качестве свидетеля, при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году в ходе массовой оценки определение кадастровой стоимости зданий осуществлялось в рамках затратного подхода (л.д. 105 том 1).

В соответствии с пунктом 44.2 Указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Согласно Таблице 64 Отчета в рамках затратного подхода в отношении всех зданий был применен метод сравнительной единицы (л.д. 105 том 1).

В соответствии с пунктом 46 Указаний моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

В силу пункта 46.1 Указаний в редакции, подлежащей применению, группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

Как следует из раздела «Затратный подход» подраздела «Расчет стоимости зданий» Отчета для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вида «Здание» использовались следующие исходные сведения Перечня: площадь, кв. м; год завершения строительства / год ввода в эксплуатацию по завершении строительства; этажность; назначение; материал стен; местоположение (адрес).

Также для определения кадастровой стоимости использовались следующие данные (при наличии): сведения об аварийности (относительно жилых домов); сведения об остатках строения (в наименовании) (л.д. 105 том 1).

Для расчета кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости использовалась модель расчета: ЗП1: Затратный подход 1» (Приложение 2.4 к Отчету) (л.д. 115-116 том 1).

При определении кадастровой стоимости к спорному объекту недвижимости применен код функциональной подгруппы «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м» (Приложение 2.3 к Отчету) (л.д. 113-114 том 1).

В соответствии с Указаниями для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости (пункт 55).

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам) (пункт 56).

Коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие для целей Указаний разделить объекты на основные группы (подгруппы), приведены в приложении № 2 к Указаниям.

Приведенные для целей Указаний в приложении № 2 к Указаниям коды групп (подгрупп) добавляются самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования (пункт 56.1).

В приложении № 2 к Указаниям содержатся сведения о функциональной группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» (код группы - 0400), к которой относятся, в частности: магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков (код подгруппы – 0401); магазины 250 и более кв. м (код подгруппы – 0402); прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы (код подгруппы – 0403); рынки (код подгруппы – 0404); торговые киоски, павильоны, ларьки (код подгруппы – 0405).

В соответствии с частью 6 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.

В соответствии с Указаниями при обработке бюджетным учреждением информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, необходимо учитывать полные сведения (полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа) о характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании (пункт 25).

Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе: 1) информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости); 2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений); 3) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке (пункт 26).

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для зданий, помещений, сооружений, ОНС, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Указаниям (пункт 26.3).

Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе: 1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления; 2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки; 3) цифровые топографические планы и цифровые тематические карты; 4) архивы органов и организаций, осуществлявших государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию; 5) источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении № 5 к Указаниям (пункт 28 в редакции, подлежащей применению).

Учитывая, что обязанность по подготовке к проведению массовой кадастровой оценки объектов недвижимости, включающей в себя сбор и обработку необходимой информации для определения кадастровой стоимости, возложена на исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, а к функциям бюджетных учреждений, на которые возложена обязанность по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, отнесены сбор полной, достаточной и достоверной информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что неблагоприятные последствия, возникшие вследствие допущенных в ходе осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ошибок, не должны быть возложены на правообладателей объектов недвижимости.

В судебном заседании 28 мая 2025 года представитель административного ответчика пояснил, что информация в соответствии с частью 6 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетным учреждением в отношении спорного объекта недвижимости не запрашивалась (л.д. 245 том 1).

Вместе с тем поскольку в представленной в бюджетное учреждение информации из ЕГРН для определения кадастровой стоимости спорного здания с кадастровым номером № содержались сведения о наименовании объекта недвижимости - нежилое здание (л.д. 150-151 том 1), которое само по себе не является достаточным основанием для его отнесения к определенной функциональной подгруппе, при этом собственником здания в бюджетное учреждение декларация о характеристиках объекта недвижимости, содержащая информацию о фактическом использовании здания, не представлялась (л.д. 245 том 1), суд приходит к выводу о том, что у бюджетного учреждения имелись основания для истребования у органов и организаций дополнительных сведений о назначении спорного объекта недвижимости.

Из технического паспорта на нежилое здание, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лентехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является одноэтажным зданием, имеет использование – торговое. 

Согласно ведомости помещений и их площадей данное здание имеет два торговых зала площадью 

<

данные изъяты> кв.м и 

<

данные изъяты> кв.м, кроме того, имеет следующие помещения: одно помещение кладовой, три помещения коридора для приемки товаров, три подсобных помещения, одно помещение раздевалки, две комнаты для персонала, одно помещение туалета, два помещения для уборочного инвентаря, три помещения тамбура, одно помещение санузла, два помещения коридора (л.д. 25-27, 139-141 том 1).

В соответствии с пунктом 2 Указаний в редакции, подлежащей применению, в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Доказательств того, что при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году бюджетным учреждением запрашивались и учитывались сведения о фактическом использовании спорного здания, в материалы настоящего административного дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у бюджетного учреждения при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году не имелось достаточных оснований для отнесения спорного здания к функциональной подгруппе «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м».

Судом также принимается во внимание, что, как пояснил свидетель главный специалист юридического отдела ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО21, при проведении предыдущей государственной кадастровой оценки в 2021 году здание с кадастровым номером № было отнесено к функциональной подгруппе - магазин площадью более 600 квадратных метров. Свидетель пояснил, что сборники «КО-ИНВЕСТ», которые использовались, регулярно обновляются, там могут появиться новые аналоги, которые должны учитываться, которых не было два года назад. Кроме того, вышел в это время ГОСТ, который называется «Торговля», 2021 года, он касается не строительства зданий, а того, как организована торговля. Там вводится такое понятие, как «торговый центр» или «торговый комплекс», как объект, в котором одновременно осуществляется деятельность нескольких торговых предприятий. Он не связан напрямую с размером этого здания. Если там одна торговая компания осуществляет свою деятельность, то это магазин, а если этих компаний несколько, то это будет называться торговым центром (л.д. 63-64 том 2). 

Вместе с тем в разделе «Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты» Отчета указание на ГОСТ «Торговля» 2021 года, на который сослался свидетель, отсутствует (л.д. 105 том 1).

В период проведения государственной кадастровой оценки в 2023 году действовал ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения, утвержденный приказом Росстандарта от 28 августа 2013 года № 582-ст, согласно которому магазин - стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения; торговый центр - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Обновленный с 1 октября 2023 года Национальный стандарт с терминами и определениями в сфере торговли (ГОСТ Р 51303-2023) содержит аналогичные понятия.

Из представленной в материалы дела технической документации в отношении здания с кадастровым номером № не следует, что указанное здание представляет собой совокупность торговых помещений, имеющих централизованное функциональное и техническое обеспечение торговой деятельности, организованный проход в каждое торговое помещение (торговый зал) через общий вход в здание.

Таким образом, сами по себе достоверные содержащиеся в ЕГРН на дату проведения государственной кадастровой оценки сведения о назначении и наименовании нежилого здания с кадастровым номером № не позволяют однозначно определить оценочную группу, к которой подлежит отнесению данный объект в целях его государственной кадастровой оценки.

Пунктом 9 Указаний предусмотрено, что определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером № расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером № из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-досугового центра (л.д. 23-24, 89-97 том 1). 

Вместе с тем в перечне объектов недвижимости, сформированном филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ленинградской области в отношении земельного участка с кадастровым номером № и предоставленном в бюджетное учреждение, содержались сведения о видах разрешенного использования данного земельного участка – для строительства торгово-досугового центра, а также для размещения объектов торговли (л.д. 69-72 том 1). 

Судом отклоняется довод административного ответчика о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка с кадастровым номером № является его использование в соответствии с видом разрешенного использования - для строительства торгово-досугового центра (л.д. 87-88 том 2), поскольку в соответствии с пунктом 10 Указаний в подлежащей применению редакции земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности, а вид разрешенного использования земельного участка – для размещения торгово-досугового центра сам по себе не свидетельствует о размещении на нем исключительно торгового центра, при этом согласно сведениям ЕГРН спорный объект недвижимости является нежилым зданием, а не торговым центром.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о допущенной при проведении государственной кадастровой оценки в 2023 году ошибке, заключающейся в необоснованном отнесении здания с кадастровым номером № к функциональной группе 0403 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы», функциональной подгруппе «0403-21: Торговые и торгово-развлекательные центры каменные до 4300 кв.м».

Необходимо отметить относительно имеющегося в материалах дела акта проверки соответствия отчета об итогах государственной кадастровой оценки методическим указаниям о государственной кадастровой оценке по критериям, установленным приказом Росреестра от 14 июня 2022 года № П/0226, то такая проверка проводится лишь на соблюдение требований статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», без углубленного изучения примененных бюджетным учреждением методов оценки каждой оцениваемой подгруппы.

При изложенных обстоятельствах имеются основания для признания незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 26 февраля 2025 года № № об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

Согласно части 3.2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания незаконным решения бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность бюджетного учреждения обеспечить исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из материалов дела усматривается, что при обращении в суд с административным иском ФИО22 уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 11 том 1).

Указанные расходы административного истца подлежат возмещению административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО23 удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 26 февраля 2025 года № об отказе в пересчете кадастровой стоимости.

Возложить обязанность на государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» в пользу ФИО24 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 3 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 года.