2-1101 /2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 07 декабря 2017 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Ишковой А.Ю.,

при секретаре Стрельченко О.В.,

с участием:

адвоката Румыниной И.Е.,

представителя истца ФИО4,

ответчиков - ФИО5 и ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО5, ФИО8, ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действуя на основании доверенности (л.д.13) в интересах ФИО7, обратился в суд с иском, в котором указал, что 29.07.2004 г. истец ФИО7 с ответчиком Поповой (до регистрации брака - ФИО10) Л.А. заключил соглашение о задатке на покупку квартиры за 205 000 (двести пять тысяч) рублей, расположенной по адресу: 

<

адрес> и передал ФИО11 денежные средства в размере 140000 (сто сорок тысяч) рублей в качестве задатка. После этого ответчиком ФИО12 были получены денежные средства за продажу вышеуказанной квартиры в суммах: 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей - 29.07.2004 года, 20 000 (двадцать тысяч) рублей - 11.08.2004 года, 100 000 (сто тысяч) рублей - 24.08.2004 года, 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей - 26.10.2004 года и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей - 18.07.2005 года. 

По утверждению истца, в общей сложности им было выплачено ответчику ФИО13 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей. В свою очередь, она обязалась в срок по ноябрь 2004 года оформить документы на указанную квартиру, а именно: зарегистрировать на себя право собственности, и в случае, если в указанный ею срок ей не удастся зарегистрировать на себя право собственности, то с нее положена неустойка в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей ежемесячно.

Истец указывает, что после того, как им был передан первый задаток за вышеуказанную квартиру, он вселился в нее и начал в ней проживать. За период проживания он сделал в квартире ремонт, установил в ней газовое отопление. Ответчик ФИО13 ему поясняла, что документы на квартиру еще не готовы, и что по готовности документов она зарегистрирует за ним право собственности на вышеуказанную квартиру.

По утверждению представителя ФИО7 в иске, 25.05.2006 года ответчик ФИО13 по договору на передачу и продажу квартир в собственность граждан получила от ГУ «Борисоглебская квартирно-эксплуатационная часть района командования специального назначения» право собственности на 1\3 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а так же действуя в интересах несовершеннолетних своих детей - ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, получила по 1\3 доле на своих детей. После этого ответчик ФИО13 уклонялась от заключения основного договора купли - продажи поясняя, что документы на квартиру еще не готовы, и она не оформила на себя право собственности. Таким образом, по утверждению истца, она вводила его в заблуждение.

Представитель также указывает в иске, что, учитывая, что на момент приватизации ФИО13 являлась законным представителем ФИО8 и ФИО14 и выступала в их интересах, и распорядилась полученными денежными средствами от квартиры в общих интересах семьи, в соответствии с нормами ГК права и обязанности в настоящее время по распоряжению квартирой перешли от законного представителя к ним.

06 августа 2016 года решением Борисоглебского городского суда Воронежской области по делу № 2-143/16 ФИО7 был выселен из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения. 

Представитель, действуя от имени ФИО7, указывает в иске, что условия сделки с его стороны выполнены полностью, поскольку он (истец) выплатил указанные в договоре купли-продажи денежные средства ФИО13 Ответчик от регистрации на себя права собственности по неизвестной причине уклонилась, возможность получить данные документы самостоятельно у истца отсутствовала. В настоящее время добровольно зарегистрировать договор купли-продажи спорной квартиры ответчик отказывается.

По утверждению представителя истца, в настоящее время ФИО13 всяческим образом уклоняется от заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации.

Ссылаясь на нормы п. 2 ст. 218, ст. 223, п. 1 ст. 549, ст. 425, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 551, ст.307, 309, 310, п. 1 статьи 432 и п. 1 статьи 429, ст. 554, п. 1 статьи 555, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил понудить ответчиц ФИО12, ФИО8, ФИО14 к заключению договора купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, по соглашению о задатке от 29.07.2007 года.

Впоследствии представителем истца был предъявлен уточненный иск (л.д.73-79), в котором он в связи с выяснившимся в процессе судебного разбирательства фактом регистрации брака ФИО14 и перемены ею фамилии на – ФИО6, указал новую фамилию ответчицы, а также дополнительно пояснил, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор или иная сделка; по соглашению о задатке от 29.07.2004 года была достигнута договоренность между ФИО7 и ФИО13, что ФИО7 передает ей денежные средства в размере 140 000 рублей за квартиру, а ФИО13 обязуется в последующем заключить договор купли-продажи квартиры. Таким образом, целью и смыслом соглашения о задатке было заключение в последующем основного договора купли-продажи, соответственно, вышеуказанное соглашение, является предварительным договором, действие которого было продлено до того момента, пока ФИО13 не оформит на себя право собственности на квартиру. 

Впоследствии истец вновь уточнил свои требования. По правовым основаниям, указанным в предыдущих исках, он просит понудить ответчиков ФИО12, ФИО8, ФИО6 к заключению договора купли – продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, за сумму 425 000 рублей.

В судебном заседании ФИО4, действуя в интересах ФИО7 на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал.

Истец ФИО7 и ответчик ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие, истец иск поддерживает.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 против удовлетворения иска возражают. По утверждению ФИО5, в 2004 году она, действительно, имела намерение продать истцу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> которую занимала по договору найма вместе с двумя несовершеннолетними детьми, за 205 000 рублей. Указанное намерение сторон было отражено ими в соглашении, подписанном 29.07.2004 года, в этот день она получила от истца 140 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры. Однако, оставшуюся сумму ФИО7, несмотря на её требования, ей не передал. Срок действия соглашения о задатке, по мнению ответчицы, истек 29.07.2005 года. На основании изложенного она просит в удовлетворении иска отказать, в том числе, и по мотиву пропуска истцом срока исковой давности (л.д.91-92). В отношении расписок о получении ею денежных средств, копии которых истец приложил к иску, ФИО5 объяснила, что они не имеют никакого отношения к ФИО7, были написаны ею другим лицам, у ФИО7 оказались, так как хранились в спорной квартире, в которой с её разрешения временно проживал истец.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц и исследовав материалы дела, заслушав выступление адвоката Румыниной И.Е., действующей на основании ордера в интересах ФИО5 (л.д.45), суд приходит к следующему.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 30.08.2017 г., на квартиру площадью 32,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> зарегистрированы права: ФИО8, ФИО11 и ФИО14 - в 1/3 доле – за каждой (л.д.16-17).

В судебном заседании установлено, что право собственности на квартиру возникло у указанных лиц на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан, заключенного 25.05.2006 года между Государственным учреждением «Борисоглебская квартирно-эксплуатационная часть района командования специального назначения», ФИО11, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также – ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия матери – ФИО11 (л.д.27-28).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 заключила брак с ФИО1, после заключения брака ей присвоена фамилия – Попова (л.д.47).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 вступила в брак со ФИО2., после заключения брака ей присвоена фамилия – ФИО6.

Судом также установлено, что 29.07.2004 года между ФИО11 (после регистрации брака – ФИО9) и ФИО7 было заключено Соглашение о задатке, в соответствии с условиями которого, ФИО7 «выдал» ФИО11 задаток в сумме 140 000 рублей в счет причитающихся с него 205 000 рублей по договору купли – продажи квартиры, находящейся в стадии приватизации и расположенной по адресу: 

<

адрес>. ФИО11 по указанному соглашению о задатке в случае неисполнения договора (отказа от заключения договора купли – продажи квартир) должна уплатить ФИО7 280 000 рублей (двойную сумму задатка). При этом, в случае неисполнения договора по вине ФИО7 задаток в сумме 140 000 рублей остается у ФИО11

Условия соглашения изложены в письменном документе, подписанном сторонами (л.д.18).

Согласно объяснениям участвующих в деле лиц, до предъявления в суд ФИО7 рассматриваемого иска, ни одна из сторон соглашения не предъявляла другой стороне письменных требований по поводу исполнения или неисполнения обязательств по нему, не направляла другой стороне предложение заключить основной договор.

ФИО7 утверждает в иске, что указанное соглашение является предварительным договором купли – продажи квартиры. Ответчики против указанного факта не возражают.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

А, согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При этом, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

А, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 марта 2013 г.

Согласно пункту 1 соглашения от 29.07.2004 года, внесенный задаток является частью полной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости и вносится в обеспечение договора по его отчуждению в пользу покупателя. Срок действия соглашения в нем не указан, а, следовательно, на основании нормы пункта 4 ст. 429 ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение года с момента подписания соглашения. 

Согласно объяснениям представителя истца в судебном заседании, никаких препятствий по внесению полной оплаты стоимости квартиры у ФИО7 не было. 

Однако, в установленный срок основной договор заключен не был, предложение заключить договор сторонами друг другу не направлялось, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным соглашением, прекратились.

Учитывая, что истец в полном объеме денежные средства по соглашению от 29.07.2004 года не уплатил, у ответчика не возникла обязанность заключить с истцом договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.

Поскольку, отсутствуют обстоятельства, свидетельствующие о том, что заключение договора для ответчиков является обязательным, заявленные исковые требования о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежат.

Дополнительным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных к ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является также то, что они сторонами предварительного договора купли – продажи квартиры не являлись, были несовершеннолетними. Законодательством предусмотрена необходимость соблюдения специальной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним имущества, которая в рассматриваемом случае соблюдена не была. 

При этом, истцом никак не мотивировано требование о понуждении ответчиц заключить договор купли – продажи за сумму 425 000 рублей. Ни в каких письменных документах эта сумма не отражена, доказательств достижения соглашения о продаже квартиры за указанную сумму суду не представлено.

Объяснения по этому факту ФИО4 судом в качестве доказательств по делу приняты быть не могут, поскольку, ст. 55 ГПК РФ не предусматривает возможность принятия объяснений представителя в качестве доказательства по делу. Сам истец ни в одно судебное заседание не явился, объяснений суду не давал. 

Представленные суду расписки (л.д.19-23) не могут быть рассмотрены в качестве доказательства надлежащего исполнения истцом своих обязательств по предварительному договору, поскольку не позволяют на их основе установить факт получения ответчицей денег именно от ФИО7 в соответствии с заключенным 29.07.2004 года соглашением.

ФИО5 факт получения по этим распискам денежных сумм от истца отрицает.

Ни в одной из расписок не указан адрес объекта недвижимости, за который получены деньги (в расписках от 29.07.2014 года, 11.08.2004 г., 24.08.2004 г., 18.07.2005 г. – за «квартиру», от 26.10.2004 г. – за «дом»).

В различных расписках содержатся разные сведения об общей сумме, подлежащей выплате: в расписке от 24.08.2004 г. – «из суммы 180 000 рублей», в расписке от 11.08.2004 года – «из суммы 200 000 рублей», в расписке от 26.10.2004 года – «от общей суммы 215 000 рублей». 

Указание в расписках различных сумм, полученных за объекты недвижимости, подтверждает объяснения ФИО5 о том, что эти деньги она брала от разных лиц по иным договоренностям. Согласно её объяснениям в судебном заседании 07.12.2017 года, в рассматриваемый период времени у неё имелся в собственности еще один объект недвижимости – дом в 

<

адрес>, перешедший ей по наследству от матери.

Расписка от 29.07.2004 года, написанная ФИО11 о получении ею в качестве задатка 15 000 рублей за продажу квартиры от ФИО15, не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку ФИО15 не является стороной по соглашению. На наличие у ФИО15 каких – либо полномочий по выплате денежных сумм за спорную квартиру участвующие в деле лица не ссылаются.

Общая сумма полученных по распискам денежных сумм - 285 000 рублей - также не позволяет отнести их к исполнению обязанностей по соглашению о продаже квартиры за 205 000 рублей, 140 000 из которых, как установлено судом и не оспаривается сторонами, переданы истцом ответчику при подписании соглашения.

Утверждение ФИО5 о том, что рассматриваемые расписки, выданные ею иным лицам по иным обязательствам, были написаны в двух экземплярах и её экземпляры хранились ею в спорной квартире, где их и взял истец, которому она разрешила временно проживать там, в судебном заседании стороной истца не опровергнуто. Факт отношения расписок к предварительному договору, заключенному между сторонами, в нарушение требования ст. 56 ГПК РФ, истцом не доказан. 

Допрошенная по ходатайству представителя истца (л.д.53-54) свидетель ФИО3 показала, что присутствовала при написании расписки между ФИО7 и ФИО5 летом 2004 года и передаче 100 000 рублей ФИО7 ФИО5 за квартиру (л.д.101). Однако, содержание расписки от 24.08.2004 года, на которой имеется подпись ФИО3 (л.д.19), противоречит содержанию подписанного между сторонами 29.07.2004 года соглашения, поскольку, в расписке указана общая стоимость квартиры – 180 000 рублей. Тогда как, в соглашении стоимость квартиры определена в 205 000 рублей, и при его подписании 140 000 рублей уже была переданы. 

Кроме того, показания указанного свидетеля не могут быть использованы судом при принятии решения, поскольку, согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу требований статей 161, 162, 408 ГК РФ уплата денежных средств по заключенным между сторонами договорам должна подтверждаться письменными доказательствами, использование свидетельских показаний для подтверждения факта передачи денежных средств недопустимо.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не основаны на нормах материального права и подлежат отклонению. 

Кроме того, стороной ответчиков заявлено ходатайство о применении исковой давности и об отказе в удовлетворении исковых требований по мотиву пропуска истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О факте нарушения своего права на заключение основного договора купли – продажи спорной квартиры истцу должно было стать известно в день истечения годичного срока со дня подписания предварительного договора: 29.07.2005 года.

Согласно ч. 1 ст. 192 ГК РФ, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Таким образом, установленный законом трехлетний срок исковой давности по рассматриваемому спору истек 29 июля 2008 года.

А, следовательно, истец обратился в суд с иском за пределами установленного законом трехлетнего срока для защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Доказательств уважительности причин пропуска указанного срока истцом не представлено. С заявлением о восстановлении срока исковой давности он не обращался.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 пояснил, что в регистрационные органы для выяснения факта регистрации права на квартиру ФИО7 с момента подписания соглашения не обращался. Между тем, сведения Единого государственного реестра недвижимости о регистрации прав являются общедоступными. Обстоятельств, препятствующих ФИО7 выяснить юридическую судьбу квартиры на протяжении тринадцати лет, судом не установлено.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, высказанной им, в частности, в постановлении от 15.02.2016 N 3-П, институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

На основании изложенных правовых норм и обстоятельств дела в удовлетворении исковых требований следует отказать и по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Тот факт, что ФИО5 разрешила ФИО7 проживать в спорной квартире, а также представленные стороной истца документы о том, что он произвел подключение газового оборудования к квартире (л.д. 57-62), правового значения по иску о понуждении к заключению договора не имеют.

Факт принятия 06.08.2016 года Борисоглебским горсудом решения по иску ФИО5, ФИО6, ФИО8 о выселении ФИО7 (л.д.95-96) подтверждает установленный судом в настоящем судебном заседании факт отсутствия у него правомочий в отношении спорной квартиры. В процессе рассмотрения дела по иску о выселении ФИО7 не участвовал, в апелляционном порядке он решение суда не обжаловал, от поданного заявления об отмене заочного решения отказался (л.д.129-133). 

По объяснению ФИО5, она с мужем проживает в настоящее время в 

<

адрес>. ФИО7, которому она в 2004 году разрешила временно проживать в квартире, имел возможность периодически пользоваться ею. Однако, постоянно он в квартире не проживал, в квартире с 31.03.2016 года отключено электричество и газ, имеется задолженность в сумме более 36 000 рублей по оплате за коммунальные услуги.

Споры по поводу денежных обязательств могут быть разрешены сторонами в отдельном судебном порядке.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО5, ФИО8, ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры отказать.

Отменить меру обеспечения иска в виде запрета Поповой (до регистрации брака - ФИО10) Людмиле Александровне, ФИО8, ФИО6 (до регистрации брака – ФИО10) Наталии Александровне совершать действия по отчуждению принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> наложенную определением от 13.10.2017 года. 

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение месяца со времени изготовления мотивированного решения.

Председательствующий п/п