Дело № 3а-70/2025, 3а-288/2024 

УИД 33OS0000-01-2024-000468-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 18 апреля 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н., 

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Первая Башенная Компания» (далее также – АО «Первая Башенная Компания», Общество) обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 214 572 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. 

В обоснование требований указано, что Общество является арендатором названного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. в размере 541 199,1 руб.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 9 декабря 2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 214 572 руб., по состоянию на 1 января 2022 г.

Административный истец полагает, что данное обстоятельство влечет уплату арендных платежей в завышенном размере, чем нарушены его права. 

Представитель административного истца АО «Первая Башенная Компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела Общество извещено надлежащим образом.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах (т.2, л.д. 108-112, 115-118). Не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Административные ответчики филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация Гусь-Хрустального района Владимирской области, заинтересованное лицо комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 19 марта 2025 г. (т.2, л.д. 106).

Комитет по управлению муниципальным имуществом, градостроительству и архитектуре администрации Гусь-Хрустального района Владимирской области в письменном отзыве не ставит под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 19 марта 2025 г. (т.2, л.д. 107).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора аренды №2959 от 4 марта 2022 г. АО «Первая Башенная Компания» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – **** (т.1, л.д. 14-38).

При расчете арендной платы за спорный земельный участок учитывается кадастровая стоимость, что следует из приложения к договору аренды (т.1, л.д. 27).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №67 от 9 ноября 2022 г. в размере 541 199,1 руб. (т.1, л.д.13).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, Общество, как плательщик арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вправе обратиться в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

АО «Первая Башенная Компания» при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке **** №**** от 9 декабря 2024 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 214 572 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка и проверки представленного административным истцом отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 131-134). 

Согласно заключению эксперта **** №**** от 19 марта 2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 272 555 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке **** №**** от 9 декабря 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме отчета и методам расчета рыночной стоимости земельного участка. Выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчёта, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного земельного участка, а также выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, недостоверна, недостаточна, непроверяема (т.2, л.д. 1-93).

Экспертиза проведена экспертом ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 г., стаж работы судебного эксперта с 2013 г., предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.2, л.д. 3). 

Заключение эксперта №**** от 19 марта 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральным стандартам оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием возражений административных ответчиков относительно рыночной стоимости объекта, определенной экспертом, **** даны письменные пояснения, в которых указано на следующее. 

Эксперт при проведении экспертизы не находился в зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт провел исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, что подтверждается определенным сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, стр. 26-28 заключения); обоснованным выбором отобранных для расчетов аналогов (раздел 3.1.5.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, табл. 3.11, стр. 35-36 заключения).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведенными в заключении ссылками на использованные при проведении исследования методики, скриншотами объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотами информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведенные Учреждением и Министерством нарушения Федерального закона №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не подтверждены.

Представленные Учреждением объекты №№ 1,2,3 и цены их предложений (табл. на стр. 3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведенного экспертом, так как являются некорректными аналогами. 

Объекты №№1-3, приведенные в возражениях в качестве аналогов, имеют значительно большую площадь и предлагаются к продаже, как коммерческие, с возможностью строительства крупных объектов. Кадастровая стоимость определена по ценам аналогов без учета корректировок. Рыночная стоимость, полученная экспертом, определена с учетом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода, в том числе и на разрешенное использование (т.3, л.д. 124-125).

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участвующими в деле лицами, кроме Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г., а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 г., о соответствии отчёта **** №**** от 9 декабря 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости названного земельного участка.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** №**** от 9 декабря 2024 г. суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2024 г., то есть дату обращения в суд с административным исковым заявлением. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, по состоянию на 1 января 2022 г., в размере его рыночной стоимости 272 555 (двести семьдесят две тысячи пятьсот пятьдесят пять) руб.

Считать датой подачи заявления акционерного общества «Первая Башенная Компания» об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости 20 декабря 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 5 мая 2025 г.