Дело № 2-5012/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска 

в лице судьи Кишенской Н.А.,

при секретаре судебного заседания Скулкиной А.О., 

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, 

представителя истца ФИО1 ФИО4, 

представителя ответчика АО «Сторой-инверсия» ФИО5,, 

представителя третьего лица ООО «Орлия» ФИО6, 

представителя третьего лица ЗАО «Зенон Эстейт» ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к АО «Строй-Инверсия», мэрии города Новосибирска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, 

у с т а н о в и л:

истцы обратились с вышеназванным иском, просили признать за ними право собственности на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - книжный магазин с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по ул. Покрышкина в Ленинском районе, расположенном по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Покрышкина, 3 стр., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064225:49:

за ФИО8 - 9330/591631 доли; 

за ФИО1 - 9330/591631 доли; 

за ФИО3 - 16134/591631; 

за ФИО2 - 16134/591631 доли. 

В обоснование требований истцы указали, что на основании договора участия в долевом строительстве приобрели право требования передачи в собственность части нежилого помещения площадью 509,27 кв.м. в строящемся объекте, состоящем из следующих помещений: 

10,68

№ помещения

Наименование помещения

Общая площадь (кв.м.)

Этаж

Плановое

положение (оси,

ряды)

Блок

Относительная отметка

037

Вестибюль

14,48

Цокольный

14-15/В-Д

Б

-3,600

041

Подсобное помещение

Цокольный

15-16/Б-В

Б

-3.600

042

Санузел

2,91

Цокольный

15-16/В-Д

Б

-3,600

043

Санузел

2,91

Цокольный

15-16/Г-Д

Б

-3,600

044

Коридор

5,99

Цокольный

15-16/В-Д

Б

-3,600

045

Кладовая уборочного инвентаря

2,89

Цокольный

14-15/Г-Д

Б

-3,600

046

Зал игровых автоматов

70,15

Цокольный

14-17/Д-И

Б

-3,600

8

Кабинет

26,22

Цокольный

17-18/Б-Д

Б

-3,600

049

Коридор

15,81

Цокольный

17-18/Д-И

Б

-3,600

050

Административное помещение

40,16

Цокольный

17-18/Д-И

Б

-3,600

051

Тамбур

1,72

Цокольный

17-18/Ж-И

Б

-3,600

052

Санузел

4,10

Цокольный

18-19/Ж-К

Б

-3,600

053

Кладовая уборочного инвентаря

2,34

Цокольный

18-19/Е-Ж

Б

-3,600

054

Санузел

3,45

Цокольный

18-19/Е-Ж

Б

-3,600

055

Санузел

3,45

Цокольный

18-19/Е-И

Б

-3,600

056

Гардероб для посетителей

8,55

Цокольный

18-19/Ж-К

Б

-3,600

058

Вестибюль

24,95

Цокольный

18-20/Е-И

Б

-3,600

059

Обеденный зал

99,70

Цокольный

18-20/Б-Е

Б

- 3,600

062

Моечная стол, и кухон. посуды

14,64

Цокольный

19-21/Д-Е

Б

-3,600

063

Кладовая сухих продуктов

5,22

Цокольный

20-21/Д-Е

Б

-3,600

064

Горячий и холодный цех

25,63

Цокольный

19-21/В-Д

Б

-3,600

065

Коридор

32,98

Цокольный

19-21/Б-Е

Б

-3,600

066

Комната официантов

8,49

Цокольный

19-20/Б-В

Б

-3,600

067

Административное помещение

11,22

Цокольный

20-21/Б-В

Б

-3,600

068

Тамбур

•-*2,47

Цокольный

20-21/Б-В

Б

-3,600

069

Санузел

2,70

Цокольный

21-22/А-В

Б

-3,600

070

Санузел

2,70

Цокольный

21-22/Б-В

Б

-3,600

071

Кладовая уборочного инвентаря

2,03

Цокольный

21-22/Б-В

Б

-3,600

072

Коридор

11,87

Цокольный

21-22/А-Г

Б

-3,600

073

Комната персонала

12,90

Цокольный

22-23/Б-Г

Б

-3,600

074

Душ

1,74

Цокольный

22-23/Б-В

Б

-3,600

075

Гардероб

8,62

Цокольный

22-23/А-В

Б

-3,600

077

Кладовая тары

3,61

Цокольный

21-22/Д-Е

Б

-3,600

076

Загрузка

21,99

Цокольный

21-23/Д-Ж

Б

-3,600

ИТОГО

509,27

В соответствии с договором истцы оплатили денежные средства в размере, согласованном сторонами. Ответчик в установленный договором срок строительство не завершил, объект истцам не передал. На данный момент степень готовности объекта составляет 90 %, строительство остановлено. 

Требования ФИО8 оставлены без рассмотрения. 

В судебном заседании истцы, их представители поддержали заявленные требования. 

Представитель ответчика ООО «Строй Инверсии» исковые требования не признал. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО9, ФИО10, ЗАО «Зенон Эстейт», ООО «Ст-Логистик», ФИО11, ООО «Лемминг», ООО «Орлия», ФИО12, ФИО13, ООО «Нанс Финанс» (л.д. 94). 

Третье лицо – ЗАО «Зенон-эстейн», заявляя ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, указало, что истцы, являются акционерами ответчика, 03.03.2017 заключено акционерное соглашение, по условиям которого истцы и иные акционеры обязались совместно и солидарно принимать решения по вопросам управления обществом, избирать единый вариант при голосовании. Участникам соглашения принадлежит 50,6 % голосов от общего числа голосующих акций. Соответственно, есть основания утверждать об аффилированности названных лиц – истцов и ответчика.

Представители третьих лиц ООО «Орлия», ЗАО «Зенон Эстейт» в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. 

Мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила, представила отзыв, в котором указала на отсутствие в материалах дела документации о проведении технической инвентаризации объекта, которая позволила бы идентифицировать его в качестве индивидуально-определенной вещи (актуальный технический паспорт).

Привлеченный в качестве третьего лица временный управляющий АО «Строй-Инверсия» представил возражения, просил в иске отказать. Указал, что истцы не исполнили обязательств по оплате инвестиционного взноса, поскольку согласно передаточному акту, за истцами числится дебиторская задолженность в размере 17 272 500 рублей (суммы взноса по договору). Представленные квитанции к приходным кассовым ордерам, по мнению управляющего, являются мнимыми сделками, поскольку противоречат передаточному акту. Истцами заявлен имущественный иск, имеющий цель изъять имущество должника. Неоплата истцами взноса, в том числе повлияла на неплатежеспособность должника. Названные обстоятельства, в том числе подтверждаются бывшим директором АО «Строй-Инверсия» П. Действия истцов являются недобросовестными (л.д. 37-46). 

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, возражений не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

07.04.2006 ЗАО ФСК «Новосибирская» заключила с мэрией города Новосибирска договор № 52584 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064225:0035 площадью 2 975 кв.м., договором определено разрешенное использование земельного участка – строительство книжного магазина с офисными помещениями (л.д. 22- 30). Срок договора до 07.04.2008. 

Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды неоднократно продлевался.

24.12.2015 права арендатора по договору аренды № 52584 от 07.04.2006 переданы АО «Строинверсия» (л.д. 31) 

02.06.2006 ЗАО ФСК «Новосибирская» выдано разрешение на строительство № RU 54303000-90, согласно которому предоставлено право осуществить на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064225:0035 строительство книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по ул. Покрышкина, определена площадь застройки – 1 909,3 кв.м., общая площадь – 5 916,31 кв.м., строительный объем 29 030,0 кб. м., количество этажей – 4 (л.д. 37). Срок действия разрешения установлен до 31.12.2012, далее неоднократно продлевался. Продлен до 28.01.2017. 

16.06.2011 ЗАО ФСК «Новосибирская» и ФИО8, ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве № 5, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство объекта книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по ул. Покрышкина в срок до 01.03.2012, и по завершении строительства передать в собственность участников нежилые помещения общей площадью 507,86 кв.м., расположенные на цокольном этаже блока Б (ФИО8 – 18,32%, ФИО1 – 18,32%, ФИО3 – 31,68% и ФИО2 -31,68%). Участники обязуются внести оплату в размере 17 913 000 рублей (л.д. 41 т.1). 

Договор в установленном порядке зарегистрирован. 

03.09.2014 ЗАО ФСК «Новосибирская» и ФИО8, ФИО1, ФИО3, ФИО2 заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, которым площадь подлежащего передаче объекта увеличена до 509,27 кв.м., а цена договора снижена до 17 272 5000 рублей (л.д. 48 т.1).

18.06.2015 из АО ФСК «Новосибирская» в результате реорганизации выделено АО «Строй-Инверсия». 

Истцы являются акционерами АО «Строй-Инверсия».

АО «Строй-Инверсия» по разделительному балансу были переданы права по договору аренды и объект капитального строительства – здание книжного магазина, строительство которого не завершено. 

Дополнительным соглашением № 2 от 16.05.2016 между истцами и АО «Строй-Инверсия» изменен срок завершения строительства на 01.12.2016, цена договора на 18 472 500 рублей (л.д. 50-51 т.1). 

19.01.2017 инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области составила акт проверки № 11/55, указав на наличие нарушений при проведении строительства. 

03.03.2017 акционеры АО «Стройинверсия», с долей соответствующей 50,6 % от общего числа голосующих акций, в том числе истцы, заключили акционерное соглашение, приняв на себя обязательство в управлении обществом действовать солидарно. 

16.08.2017 арбитражным судом Новосибирской области к производству принято заявление о признании АО «Стройинверсия» банкротом. 

24.11.2017 определением арбитражного суда в отношении должника АО «Строй-Инверсия» введена процедура банкротства – наблюдение.

Истцы обратились с иском, в котором просили признать за ними право собственности на доли в объекте незавершенного строительства. 

В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что спорный объект незавершенного строительства возведен, в том числе за счет их средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса по договору.

Вместе с тем, доказательств указанному обстоятельству в суд не представлено. 

Так, в подтверждение оплаты истцами представлены копии квитанций к приходно – кассовым ордерам от 08.07.2011 № 2, 3, 4, 5 6, на общую сумму 17 913 000 рублей (л.д. 39), из которых: 

ФИО3 внес - 4 173 000 рублей; 

ФИО1 – 2 697 000+ 4 173 000 рублей;

ФИО8 – 2 697 000 рублей;

ФИО2 – 4 173 000 рублей.Однако сведения о внесении средств опровергаются передаточным актом, составленном при реорганизации первоначального застройщика. 

Согласно акту «О передаче прав и обязанностей АО ФСК «Новосибирская» в результате его реорганизации в форме выделения вновь созданному в результате реорганизации АО «Строй-Инвесия» от 18.06.2015, в том числе переданы активы в виде дебиторской задолженности истцов на сумму 17 272 500 рублей (приложение реестр 1 л.д. 51).

Соответственно, из названного документа следует, что на момент его составления АО ФСК «Новосибирская» признавало, что истцы не оплатили инвестиционный взнос по договору № 5 от 16.06.2011, и передало АО «Строй-Инверсия» право взыскания задолженности с истцов. 

Более того, оспаривает факт внесения указанных средств внешний управляющий АО «Строй-Инверсия», ссылаясь, как на данный акт, так и пояснения прежнего руководителя АО «Строй-инверсия». 

Также дополнительным соглашением № 2 от 16.05.2016 цена договора увеличена до 18 472 500 рублей.

Однако в суд не представлено доказательств доплаты инвестиционного взноса в указанном размере. В подтверждение доплаты истцы приобщили к материалам дела лишь платежное поручение № 264 от 26.08.2016 на сумму 100 000 рублей (л.д. 75 т.2) и квитанции № 620 от 09.09.2016 и № 712 от 26.09.2016 по 50 000 рублей каждая. Соответственно, уплаченные средства менее согласованной сторонами суммы доплаты.

Таким образом, истцы не представили неопровержимых доказательств, достоверно подтверждающих оплату ими инвестиционного взноса в полном объеме. 

Необходимо отметить, что в силу статьи 5 Федерального закона «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» нарушение сроков внесения участником оплаты может служить основанием для отказа застройщика от исполнения договора. 

Не могут служить основанием для удовлетворения иска ссылки представителя истцов на то, что неоплата взноса не препятствует признанию за истцами права собственности на объект недвижимости. 

Напротив, в суд не представлено доказательств наличия установленных законом оснований для признания за истцами права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. 

Так, в силу пункта 2 статьи 2, статей 4,8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что строительство здания книжного магазина с офисными помещениями и кафе не завершено, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено. 

Таким образом, у застройщика не возникла обязанность передать объект (часть помещений в здании) в собственность истцов. 

Необходимо учесть, что до момента введения объекта (здания) в эксплуатацию с юридической точки зрения он представляет собой совокупность строительных материалов и иных материальных ресурсов. 

Действующее гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости…» не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, как это ошибочно указывают истцы.

Напротив, как указано, инвестор приобретает право собственности лишь после ввода объекта в эксплуатацию, то есть придания ему в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (статья 219) и Градостроительным кодексом РФ (статья 55) статуса объекта недвижимости.

Нарушение сроков строительства, на которое ссылаются истцы, в силу статьи 9 Федерального закона «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», дает право на расторжение договора, взыскание неустойки, то есть закон устанавливает иные способы защиты. 

Также истцы не представили доказательств, что объект незавершенного строительства на дату рассмотрения дела находится в состоянии, соответствующем проекту, выданному разрешению на строительство. 

Напротив, как следует из отзыва мэрии города Новосибирска, застройщик АО «Строй-Инверсия» обращалось за внесением изменений в разрешение на строительство, в связи с увеличением общей площади здания, его перепланировкой, изменением назначения помещений в нем, исключении из проекта лифтов. В выдаче разрешения отказано, ввиду отсутствия положительного заключения экспертизы проектной документации по откорректированному проекту (л.д. 197-202).

Отсутствие актуальных обмеров объекта участия в долевом строительстве, проведенных органами технической инвентаризации, в том числе непосредственно помещений, права на которые заявляют истцы, наличие сведений об изменении площадей, относительно проекту, разрешению на строительство, перепланировке помещений является препятствием для идентификации объекта долевого строительства и передаче в собственность, на что ссылалась мэрия города Новосибирска.

Кроме того, при наличии в объекте отклонений от проекта и разрешения, он будет являться самовольным строением.

Применительно к самовольным строениям, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, обязательным условием для признания права собственности является соблюдение строительных, технических норм и правил, соблюдение прав и законных интересов иных лиц. 

Вместе с тем, истцы таких доказательств не представили, что также является обстоятельством, исключающим возможность признания права собственности на объект недвижимости.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, в том числе в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного постановлением Президиума от 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

При разрешении заявленного спора суд учитывает то, что с одной стороны истцы являются участниками – акционерами застройщика, находящегося в состоянии банкротства, то есть лицами, участвующими в управлении обществом, с другой – лицами, претендующими на получение имущества, кредиторами застройщика – банкрота в натуральном обязательстве.

В связи с введением в отношении застройщика процедуры банкротства, рассмотрение настоящего дела может иметь значение для дела о банкротстве. 

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по сути, будет являться изъятием имущества должника в пользу части кредиторов. Удовлетворение требования о передаче части нежилого помещения в собственность одному кредитору нарушит принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. В связи с чем, Верховный Суд РФ в определении от 22.02.2017 № 306-ЭС-16749(2) изложил правовую позицию, согласно которой в подобной ситуации дольщику надлежит избрать иной способ защиты нарушенного права, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» и пункте 5 Постановления Пленума от11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Спорный объект имеет коммерческое назначение. Несмотря на то, что истцы заключали договоры долевого участия, не имея статуса индивидуальных предпринимателей, очевидным является то, что, целью приобретения помещений в нежилом здании – магазине с офисными помещениями и кафе является извлечение прибыли. Приобретаемые помещения, состоящие, в том числе из зала игровых автоматов, гардероба для посетителей, обеденного зала, кладовой сухих продуктов, горячего и холодного цеха, комнаты официантов и пр., не предназначены для удовлетворения личных для личных, семейных, домашних и иных нужд истцов, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Соответственно, заключая договор долевого участия в строительстве, истцы приняли на себя предпринимательский риск, связанный с возможностью его неисполнения. 

Более того, поскольку истцы изначально являлись акционерами застройщика, а, впоследствии, участниками акционерного соглашения, они непосредственно принимали участие в решении вопросов общества, в том числе, влияющих на его финансовое состояние.

Акционеры входят в группу лиц, ответственных за эффективность деятельности общества. 

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска надлежит отказать. 

Не может служить основанием для удовлетворения настоящего иска то, что решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 01.11.2017 по делу № 2-4278/2017 удовлетворены требования ФИО9, за ним признано право собственности на долю в спорном объекте, поскольку в рамках указанного дела суд оценивал иные обстоятельства, иной договор.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 к АО «Строй-Инверсия», мэрии города Новосибирска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 22.01.2018.

Судья (подпись) Н.А. Кишенская 

Подлинник решения находится в гражданском деле № 5012/2017 Ленинского районного суда города Новосибирска.