Дело № 3а-118/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Кезиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива «Монтажник» к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ГСК «Монтажник» (далее – административный истец, кооператив) обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** на основании установления в отношении него рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 19 570 875 руб. 81 коп.

Требования мотивировал тем, что кооператив владеет земельным участком на праве постоянного пользования.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года утверждена в размере 31 525 328 руб. 63 коп.

Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года составляет 19 570 875 руб. 81 коп.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права кооператива, поскольку возлагает обязанность по уплате налога на данное недвижимое имущество в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ГСК «Монтажник» ФИО1 административное исковое заявление поддержала по изложенным в нем доводам. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют, поскольку орган регистрации прав участия в проведении и утверждении результатов государственной кадастровой оценки не принимал, административным ответчиком по данной категории дел быть не может.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил рассмотреть дело в его отсутствие, отказать в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Ульяновской области и ФГБУ «ФКП Росрееста», указывая на то, что орган регистрации прав в качестве лица, организовавшего проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков не выступал, заказчиком либо исполнителем указанных работ не является, проверку результатов работ по определению кадастровой стоимости не осуществляет. Разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости он оставляет на усмотрение суда, не оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Представители Правительства Ульяновской области, администрации города Ульяновска в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца ГСК «Монтажник» – ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Материалами дела установлено, что ГСК «Монтажник» владеет на праве постоянного пользования частью земельного участка, площадью 23 673 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, которая составляет 12 790 кв.м., что подтверждается свидетельством на право постоянного пользования землями общего пользования № 12804 от 27 апреля 1993 года.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 1 января 2011 года в размере 31 525 328 руб. 63 коп.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером *** в размере 19 781 490 руб. 22 коп. 

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года в размере 31 525 328 руб. 63 коп., в отношении которой заявлено административным истцом требование, является архивной.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 1 марта 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 1 марта 2017 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области обращался 4 мая 2021 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как из указанной кадастровой стоимости рассчитывались налоговые платежи за земельный участок с кадастровым номером *** за период, предшествующий 1 января 2020 года, которые в силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости, подлежат перерасчету. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке земельного участка № с17337 от 26 апреля 2021 года, выполненный ООО ***.

Согласно отчету об оценке земельного участка № с17337 от 26 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 23673 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** по состоянию на 1 января 2011 года составляет 19 570 875 руб. 81 коп.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об оценке земельного участка № с17337 от 26 апреля 2021 года, выполненный ООО ***, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для пересмотра кадастровой стоимости объекта. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемой нормативной и методической литературы.

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки: земельный участок, площадью 23673 кв.м, с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаражей и под землями общего пользования, расположенный по адресу: ***.

В отчете указано, что земельный участок застроен недвижимостью нежилого назначения (450 индивидуальных гаражных боксов, 1990 года постройки), расположен в промышленной зоне ***, он огорожен и охраняется. 

Земельный участок расположен в зоне размещения коммунальных и складских объектов IV и V классов вредности; район местоположения характеризуется низкоэтажной застройкой объектами преимущественно промышленной сферы, развитой инженерной инфраструктурой; к объекту оценки ведут асфальтированные подъездные пути, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии. Транспортная доступность к объекту оценки осуществляется за счет частного автотранспорта.  

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов и сделан вывод, что наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием земельного участка является его использование под объектами гаражного назначения (комплекс гаражных боксов). 

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и Ульяновской области на рынок оцениваемого объекта со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. Им указано, что он относится к сегменту рынка земельных участков населенных пунктов под объекты гаражного назначения. Приведен обзор рынка земельных участков этого сегмента и указано, что рынок земельных участков под размещение гаражей (объекты гаражного назначения) в в городе Ульяновске не развит. Указано, что информация о продаже земельных участков под размещение гаражей в промышленных зонах города Ульяновска в открытых источниках информации на дату оценки отсутствует.

В связи с отсутствием информации о продаже земельных участков под размещение гаражей в отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений гаражей в Ульяновске на дату оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений гаражей, расположенных в г. Ульяновске. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. 

Оценка земельного участка проведена с применением метода выделения в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования метода выделения с рамках сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Оценщиком приведена последовательность действий при оценке, которая включает в себя определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий, которые расположены на земельном участке и определение рыночной стоимости земельного участка под зданием.

При использовании метода выделения в рамках сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники информации указаны в самом тексте отчета, так и в приложенных копиях объявлений. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов, используемых оценщиком при составлении отчета, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик Ф*** Е.В. имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2006 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки», регистрационный № 1637 от 14 августа 2009 года. Имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП № ***, выданный от 5 июля 2006 года ГОУ ВПО Ульяновским государственным университетом, по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Им получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 25 сентября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в ФИО2». 

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке земельного участка № с17337 от 26 апреля 2021 года, выполненному ООО ***, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Гаражно-строительного кооператива «Монтажник» о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка, площадью 23 673 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 19 570 875 руб. 81 коп., определив период её применения с 1 марта 2012 года по 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 21 мая 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова