66RS0006-01-2020-001935-53

Гражданское дело № 2-1966/2020

Мотивированное 

решение

 суда изготовлено 10.07.2020.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 06 июля 2020 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Ворожцовой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Константиновой А.В.,

при участии представителя ответчика ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки,

установил:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки. В обоснование заявленных требований указано, что между администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Универстрой» заключен договор аренды земельного участка от 10.11.2006 

<

 № > площадью 6 551 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >, располагающегося по ул. Баррикадная-Одинарка в г. Екатеринбурге, для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на первом этаже и административными помещениями на срок с 03.10.2006 по 02.10.2009. Договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. 

В связи с завершением ООО «Универстрой» строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на земельном участке по 

<

 адрес > государственной регистрацией ООО «Авто Тепло» права собственности на нежилые помещения в указанном здании, расположенном на земельном участке по 

<

 адрес >, заключено дополнительное соглашение от 04.04.2013 

<

 № > о вступлении в договор аренды ООО «Авто Тепло». Права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012. Договор аренды земельного участка от 10.11.2006 

<

 № > в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 

<

 № > содержит условие о согласии на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, располагаемых на земельном участке. Общая площадь здания многоэтажной стоянки закрытого типа со встроенными помещениями на первом этаже и административными помещениями составляет 12 494,3 кв.м.

ФИО1 принадлежали на праве собственности следующие нежилые помещения в указанном здании:

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 48,7 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 38,9 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 33,3 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 21,4 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 19,2 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 17 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 16,2 кв.м;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 17 кв.м.

В связи с тем, что ответчик зарегистрировала право собственности на указанные объекты, она является стороной по договору аренды и обязана вносить соответствующие платежи пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ФИО1 к общей площади помещений. 27.09.2019 право собственности на указанные объекты недвижимости перешли к ФИО2

Вместе с тем свои обязательства по договору аренды ФИО1 надлежащим образом не исполнила, в связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам за период с декабря 2018 года по сентябрь 2019 года в размере 103 251 рубль 57 копеек с учетом частичной оплаты, пени за несвоевременное внесение платежей за период с 11.12.2018 по 09.01.2020 в размере 26 748 рублей 62 копейки.

Кроме того, решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 11.04.2019 по гражданскому делу № 2-1059/2019 с ФИО1 взысканы задолженность по арендной плате в размере 323 880 рублей 10 копеек, пени за период с 12.06.2018 по 07.12.2018 в размере 30 000 рублей. Решение суда исполнено ответчиком 16.05.2019, в связи с чем за период с 08.12.2018 по 16.05.2019 подлежат взысканию пени в размере 51 820 рублей 82 копейки.

Ссылаясь на положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 103 251 рубль 57 копеек, пени в размере 78 569 рублей 44 копейки. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ФИО1 - ФИО2, который просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суду пояснил, что в 2019 году оспорена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем расчет размера арендной платы, представленный администрацией г. Екатеринбурга, является неверным.

Истец и ответчик о дате, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. Заблаговременно сведения о движении дела размещены на сайте Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга.

Представитель администрации г. Екатеринбурга ФИО3 просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав объяснения представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов гражданского дела следует, что 10.11.2006 между ООО «Универстрой» и администрацией г. Екатеринбурга заключен договор аренды земельного участка 

<

 № >, в рамках которого обществу предоставлен во временное владение и пользование за плату сроком на три года земельный участок, имеющий местоположение по улицам Баррикадной-Одинарке в г. Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в плане земельного участка. Общая площадь участка - 6 551 кв.м, категория земель - земли поселений, кадастровый 

<

 № >.

Участок предоставлен для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на первом этаже и административными помещениями.

Договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью данного договора (пункт 2.2.1).

Арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

В связи с завершением ООО «Универстрой» строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на земельном участке по 

<

 адрес > государственной регистрацией ООО «Авто Тепло» права собственности на нежилые помещения в указанном здании, расположенном на земельном участке по 

<

 адрес >, заключено дополнительное соглашение от 04.04..2013 

<

 № > о вступлении в договор аренды ООО «Авто Тепло». Права и обязанности ООО «Универстрой» по договору аренды прекращены с 01.01.2012. 

Договор аренды земельного участка от 10.11.2006 

<

 № > в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013 

<

 № > содержит условие о согласии на вступление в договор на стороне арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, располагаемых на земельном участке.

В адрес местоположения земельного участка внесены изменения, указан адрес: 

<

 адрес >. Площадь здания составила 12 479,4 кв.м.

Также внесены изменения в условия внесения арендной платы. Согласно данным изменениям арендная плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

На основании пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 приведенной нормы права при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Сторонами не оспаривается, что ФИО1 принадлежали на праве собственности следующие нежилые помещения в здании многоэтажной автостоянки закрытого типа со вспомогательными помещениями на первом этаже и административными помещениями:

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 48,7 кв.м. дата регистрации права собственности 03.10.2012;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 38,9 кв.м, дата регистрации права собственности 13.03.2012;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 33,3 кв.м, дата регистрации права собственности 06.03.2012;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 21,4 кв.м, дата регистрации права собственности 13.03.2012;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 19,2 кв.м, дата регистрации права собственности 16.11.2011;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 17 кв.м, дата регистрации права собственности 10.06.2013;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 16,2 кв.м, дата регистрации права собственности 10.06.2013;

- с кадастровым номером 

<

 № >, площадью 17 кв.м, дата регистрации права собственности 10.06.2013.

27.09.2019 право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО2 

Вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 11.04.2019 по гражданскому делу № 2-1059/2019 с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате по указанным объектам недвижимости за период с марта 2016 года по ноябрь 2018 года в размере 320 518 рублей 67 копеек (с учетом определения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 13.05.2019 об исправлении явной арифметической ошибки).

Таким образом, на ФИО1 лежит обязанность по уплате арендных платежей за период с декабря 2018 года по 26.09.2019 включительно.

Согласно расчету администрации г. Екатеринбурга за период с декабря 2018 года по сентябрь 2019 года размер задолженности по внесению арендной платы составил 103 251 рублей 57 копеек.

Вместе с тем с данным расчетом суд согласиться не может в связи со следующим.

В судебном заседании представителем ответчика ФИО2 представлена копия решения Свердловского областного суда от 13.05.2020 по административному делу № 3а-87/2020 по административному иску ООО «Испытательная лаборатория Уральского центра экспертизы и подтверждения соответствия на автомобильном транспорте» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

 № >, расположенного по адресу: 

<

...> в размере рыночной стоимости.

Решением Свердловского областного суда от 13.05.2020 административное исковое заявление удовлетворено. Установлена по состоянию на 15.11.2012 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

 № >, расположенного по адресу: Свердловская обл., 

<

...> равной его рыночной стоимости в размере 32 492 960 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, постановлено считать 18.11.2019. Решение суда в апелляционном порядке не обжаловалось, что следует с данных сайта Свердловского областного суда.

Из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, расчет размера арендной платы с 01.01.2019 должен производиться, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Свердловского областного суда от 13.05.2020.

Вместе с тем данное обстоятельство в расчете истца не учтено.

В то время как ответчиком произведен альтернативный расчет размера задолженность по внесению арендной платы за период с января 2019 года по 26 сентября 2019 года с учетом установленной кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2019, размер задолженности по расчету ответчика составляет 27 373 рубля 19 копеек. Суд соглашается с представленным расчетом, поскольку он является арифметически верным, произведен с учетом приведенных норм права.

Расчет ответчика содержит формулу расчета с указанием соответствующей площади земельного участка, кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка, сведения о ставке арендной платы, коэффициентах увеличения. Расчет выполнен согласно Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденному Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

Итого, с учетом расчета ответчика общий размер задолженности по внесению арендных платежей за период с декабря 2018 по 26 сентября 2019 года составит 37 647 рублей 26 копеек (за декабрь 2018 года 10 274 рубля 07 копеек + с 01.01.2019 по 26.09.2019 27 373 рублей 19 копеек = 37 647 рублей 26 копеек).

Вопреки позиции ответчика о расторжении договора аренда, исходя из принципа платности использования земли, учитывая правила статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик по 26.09.2019 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

 № > в рамках договора аренды и дополнительного соглашения в размере, соответствующем правам на объекты недвижимости, а также по уплате пени.

Учитывая изложенное, размер пени составит:

За декабрь 2018 года с учетом частичной оплаты в размере 8 рублей 43 копейки: за период с 11.12.2018 по 16.05.2019 157 дней просрочки размер пени составил 1 613 рублей 03 копейки, с 17.05.2019 по 09.01.2020 - 2 443 рубля 22 копейки, итого за декабрь 2018 года - 4 056 рублей 25 копеек.

За январь 2019 года за период с 11.01.2019 по 09.01.2020 3 120 рублей 21 копейка * 0,1% * 364 дня = 1 135 рублей 75 копеек.

За февраль 2019 года за период с 11.02.2019 по 09.01.2020 2 972 рубля 68 копеек * 0,1% * 332 дня = 986 рублей 92 копейки.

За март 2019 года 3 120 рублей 21 копейка * 0,1% * 304 дня = 948 рублей 54 копейки.

За апрель 2019 года 3 019 рублей 56 копеек * 0,1% * 274 дня = 827 рублей 35 копеек.

За май 2019 года 3 120 рублей 21 копейка * 0,1% * 244 дня = 761 рубль 33 копейки.

За июнь 2019 года 3 019 рублей 56 копеек * 0,1% * 213 дней = 643 рубля 16 копеек.

За июль 2019 года 3 120 рублей 21 копейка * 0,1% * 183 дня = 570 рублей 99 копеек.

За август 2019 года 3 120 рублей 21 копейка * 0,1% * 150 дней = 468 рублей 03 копейки.

За сентябрь 2019 года 2 760 рублей 34 копейки * 0,1% * 121 день = 334 рубля.

Итого за период с 11.12.2018 по 09.01.2020 размер пени составит 10 732 рубля 32 копейки.

За период невнесения арендной платы, взысканной на основании решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 11.04.2019, а именно с 08.12.2018 по 16.05.2019 размер пени составляет 51 282 рубля 98 копеек, из расчета 320 518 рублей 67 копеек * 0,1% * 160 дней = 51 282 рубля 98 копеек.

По заявлению представителя ответчика ФИО2, суд полагает возможным применить правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени за период с 11.12.2018 по 09.01.2020 до 2 113 рублей 45 копеек, за неисполнение решения суда до 10 983 рублей 09 копеек.

При этом суд учитывает порядок расчета неустойки (0,1% в день, что составляет 36,5% в год), ключевую ставку Банка России на день вынесения решения, общий размер суммы основного долга, а также принципы разумности и справедливости. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Следовательно, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, а именно 1 349 рублей 09 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 37 647 рублей 26 копеек, неустойку в размере 2 113 рублей 45 копеек, неустойку за неисполнение решения суда в размере 10 983 рубля 09 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 349 рублей 78 копеек.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.В. Ворожцова