УИД 61RS0025-01-2025-001123-38 Дело № 2-705/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области 01 декабря 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Золотаревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о сохранении жилого помещения в перепланированном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на самовольную пристройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование следующее.

Она является собственником квартиры, общей площадью 56 кв.м., в том числе жилой 25,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной на земельном участке, площадью 944 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>

Указанная квартира и земельный участок приобретены в собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Багаевского района Н.Г.Д., реестровый № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ №.

После приобретения указанной квартиры, с целью улучшения жилищных условий и оборудованию помещения для газового оборудования ею было принято решение произвести строительство пристройки к квартире.

С этой целью, ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство пристройки далее – Разрешение, общей площадью 15,8 кв.м.

В соответствии с выданным Разрешением, она выполнила строительство пристройки в сроки, определенные в разрешении №.

В конце декабря 2022 года, за три дня до истечения срока действия Разрешения она снова обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод пристройки в эксплуатацию. Однако в выдаче такого разрешения ей было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ она повторно обращалась в Администрацию Багаевского района заявлением о выдаче разрешения на ввод пристройки в эксплуатацию. Однако в этих случаях ей пояснили, что ей необходимо получать новое разрешение на строительство, так как срок предыдущего разрешения уже истек. При этом выдали ей два решения оба за подписью и.о. главного архитектора Администрации Багаевского района Р.А.А., из которого следует, что в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство» ей отказано по тем основаниям, что строительство объекта капитального строительства выполнено с нарушением действующего законодательства, то есть без соответствующего разрешения.

Вместе с тем, учитывая, что пристройка уже возведена, а ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан и мной соблюдены правила застройки, установленные в муниципальном образовании, она вынуждена в настоящее время обращаться в суд с настоящим иском.

Истец просит суд:

- сохранить жилое помещение – квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии в следующих параметрах и набором помещений: помещение № – жилая, площадью 7,6 кв.м., помещение № – жилая, площадью – 19,3 кв.м., помещение № – кухня, площадью – 9,8 кв.м., помещение № – прихожая, площадью – 4,2 кв.м., помещение № – санузел, площадью – 4,7 кв.м., помещение № – жилая, площадью – 11,7 кв.м., помещение № – коридор, площадью – 6,7 кв.м., помещение № – кухня, площадью – 7,5 кв.м., согласно технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно - земельных отношений Ростовской области Багаевский филиал;

- признать за ней право собственности на квартиру, площадью 71,5 кв.м., с учетом пристройки Литер А1, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель Л.В.Н. участие не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, просили дело рассмотреть в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Ц.О.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

3-е лицо в судебном заседании участия не принимало, о месте, дате и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствии 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (статья 131 ГК РФ).

В части 1 статьи 209 ГК РФ указано, что собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 4 статьи 17 ЖК РФ и пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого решения.

Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

В силу статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), а также в ряде определений Верховного Суда Российской Федерации, пристройка к жилому дому, либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ). Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац 2 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального, размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, общей площадью 56 кв.м., в том числе жилой 25,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной на земельном участке, площадью 944 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Указанная квартира и земельный участок приобретены в собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Багаевского района Н.Г.Д., реестровый № от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ №.

После приобретения указанной квартиры, с целью улучшения жилищных условий и оборудованию помещения для газового оборудования истец приняла решение произвести строительство пристройки к квартире.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство пристройки далее – Разрешение, общей площадью 15,8 кв.м.

В соответствии с выданным Разрешением, она выполнила строительство пристройки в сроки, определенные в разрешении №.

В конце декабря 2022 года, за три дня до истечения срока действия Разрешения она снова обратилась в Администрацию Багаевского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод пристройки в эксплуатацию. Однако в выдаче такого разрешения ей было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ она повторно обращалась в Администрацию Багаевского района заявлением о выдаче разрешения на ввод пристройки в эксплуатацию. Однако ей пояснили, что ей необходимо получать новое разрешение на строительство, так как срок предыдущего разрешения уже истек. При этом выдали ей два решения оба за подписью и.о. главного архитектора Администрации Багаевского района Р.А.А., из которого следует, что в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство» ей отказано по тем основаниям, что строительство объекта капитального строительства выполнено с нарушением действующего законодательства, то есть без соответствующего разрешения.

По ходатайству ФИО1 была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено АНО ОЭБ «Стандарт».

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии строительным и санитарным правилам и нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам, соответствует.

Жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии права и законные интересы граждан не нарушает, угрозу их жизни и здоровью не создает.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт, проводивший экспертизу, имеет высшее образование, продолжительный стаж работы по соответствующей специальности, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. О наличии у эксперта документов, необходимых для проведения экспертизы, имеется ссылка в заключении, оно подготовлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта не содержит неясностей и противоречий.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в силу которой на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, исходя из того, что имеются фактические и юридические основания для сохранения принадлежащей истцу квартиры в перепланированном состоянии суд считает возможным сохранить квартиру в перепланированном состоянии и признать право собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Багаевского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о сохранении жилого помещения в перепланированном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на самовольную пристройку – удовлетворить.

Сохранить жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии в следующих параметрах и набором помещений: помещение № – жилая, площадью 7,6 кв.м., помещение № - жилая, площадью – 19,3 кв.м, помещение № – кухня, площадью – 9,8 кв.м., помещение № – прихожая, площадью – 4,2 кв.м., помещение № – санузел, площадью – 4,7 кв.м., помещение № – жилая, площадью - 11,7 кв.м., помещение № – коридор, площадью – 6,7 кв.м., помещение № – кухня, площадью – 7,5 кв.м., согласно технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области Багаевский филиал.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 71,5 кв.м., с учетом пристройки Литер А1, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025 года.

Председательствующий: П.А. Левченко