Дело № 2-8446/2017

Решение

именем Российской Федерации

30 ноября 2017 года г. Саратов

Волжский районный суд г. Саратова 

в составе председательствующего судьи Агарковой С.Н.

при секретаре Нурмухамбетовой Д.У.

с участием представителя истца ФИО2- ФИО3, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности, 3-го лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, 3-е лицо ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи, в обоснование которого указала, что ФИО4 принадлежит однокомнатная квартира по адресу: 

<

адрес>. Между ней и ответчиком 12.10.2017 г. была достигнута договоренность о продаже принадлежащей ответчику квартиры, оговорены все существенные условия договора купли-продажи и был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Во исполнение предварительного договора ФИО2 передала ФИО4 задаток в размере 50000 руб. Стороны выразили свое намерение заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.11.2017 г. Она неоднократно обращалась к ответчику с предложением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако ответчик от заключения договора уклоняется. Кроме того, ей стало известно о заключении ответчиком еще одного предварительного договора купли-продажи в отношении спорной квартиры. По факту невыполнения договорных обязательств 23.10.2017 г. она обратилась в органы полиции. Просит суд понудить ФИО4 к заключению договора купли-продажи вышеуказанной квартиры на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 12.10.2017 г.; взыскать с ФИО4 в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. 

В ходе рассмотрения дела по существу в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) истец уточнила заявленные требования, просила понудить ФИО4 к заключению договора купли-продажи спорного имущества на условиях, предусмотренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 12.10.2017 г., содержащихся в договоре купли-продажи квартиры от 25.10.2017 г., который приобщен в материалы дела. 

Истец в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом уточнения в полном объеме, дополнительно указав, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, в том числе супругов, осуществляется по согласию всех участников, наличие которого предполагается. В этой связи доводы третьего лица считает беспочвенными.

Ответчик в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать, пояснив, что вопреки доводам истца у ФИО4 не было намерения продавать квартиру кому-либо кроме ФИО2 Однако ее супруг ФИО6 не знал о заключенном предварительном договоре, всегда был против продажи квартиры. В настоящее время ФИО4 продавать квартиру не намерена, задаток возвращен истцу.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснив, что ему не было известно о заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры. Узнав о данном факте, он заставил супругу направить в адрес истца сообщение о возврате аванса. Он возражает против продажи спорной квартиры, намерений продавать квартиру у него не было.

Суд определил рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ отсутствие неявившихся участников судебного заседания.

Выслушав участников судебного заседания, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Положениями ст. 422 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи; предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, положений п. 12 договора при уклонении одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от 06.08.2012 г. принадлежит квартира общей площадью 45,1 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л.д. №).

Квартира приобретена ответчиком в период брака с ФИО6, в котором она состоит с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). 

Также установлено, что 12.10.2017 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости в отношении спорного имущества, в соответствии с п. 1 которого продавец (ФИО4) обязалась продать, а покупатель (ФИО2) приобрести в собственность вышеуказанную квартиру в срок до 01.11.2017 г. (л.д. №). 

Сторонами договора согласованы условия основного договора, в том числе стоимость квартиры, которая в силу п. 5 договора составляет 3330000 руб. 

Пунктом 6. договора предусмотрено, что покупатель передает продавцу задаток в сумме 50000 руб., который входит в стоимость жилого помещения. Оставшаяся сумма в размере 3280000 руб. передается покупателем продавцу наличными денежными средствами, в день сдачи сторонами документов на государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. &#иные данные

До истечения установленного предварительным договором срока, в котором стороны обязуются заключить основной договор, 25.10.2017 г. ФИО2 направила в адрес ФИО4 предложение о заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, явившись в МФЦ 31.10.2017г. для подписания договора и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, с приложением договора купли-продажи и копии талона о предварительной записи на государственную регистрацию (л.д. №).

Кроме того, в адрес ответчика была направлена телеграмма аналогичного содержания (л.д. 30), которая ответчиком получена не была (л.д. №). 

Однако ответчик для подписания договора и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в назначенный день не явилась. 

Вместе с тем, по сведениям сайта «Почта России» указанные документы получены ответчиком по адресу регистрации лишь 09.11.2017 г. 

Кроме того, 27.10.2017 г. ФИО4 направила в адрес истца уведомление, в котором сообщала о невозможности продажи квартиры, просила забрать задаток (л.д. №). 

Также из объяснений ФИО4, данных в ходе проверки по обращению ФИО2, следует, что она сообщала последней об отсутствии намерения продавать квартиру в ходе телефонных разговоров, пыталась вернуть задаток истцу, однако истец спустя какое-то время на связь выходить перестала, настаивала на заключении договора (л.д. №). 

При этом из показаний допрошенной в судебном заседании ФИО7, действовавшей в момент подписания предварительного договора от имени истца, также следует, что ей стало известно об отсутствии у ответчика намерения заключать основной договор по продаже квартиры уже 19.10.2017 г. из разговора с сыном ответчика. 

Согласно сообщению генерального директора ООО «Экспресс» уведомление, направленное ФИО2 по адресу: 

<

адрес>, осталось неврученным, поскольку получателя дома не оказалось (л.д. №). 

Из показаний допрошенных в судебном заседании ФИО7 и ФИО14 следует, что по адресу: 

<

адрес>, в настоящее время ФИО2 не проживает, в квартире живут знакомые ФИО7

Также 01.11.2017 г. ФИО12, не получив оферту и текст основного договора до даты предполагаемой регистрации направила в адрес истца уведомление о возврате задатка в размере 50000 руб., полагая предварительный договор расторгнутым по тем основаниям, что ФИО2 для заключения основного договора купли-продажи не явилась, срок его действия истек (л.д. №), возвратила задаток истцу, что подтверждается почтовыми квитанциями (л.д. №).

Оценивая приведенные доказательства в совокупности суд приходит к выводу, что у ответчика объективная возможность сообщить об отказе от заключенного договора отсутствовала. Правовых оснований для вывода об уклонении ФИО12 от заключения основного договора, злоупотреблении своими правами в ущерб интересам другой стороны сделки в настоящем случае суд не усматривает.

Истец, обращаясь в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора, полагает нарушенным ответчиком положения п. 8.5. договора, согласно которому сторона обязалась не совершать сделки по данной квартире с третьими лицами в период его действия. По данному факту ФИО2 обращалась в ОП № в составе УМВД РФ по г. Саратову. 

По запросу суда из ОП № УМВ России по городу Саратову был истребован материал проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО2 по факту невыполнения договорных обязательств со стороны ФИО4 

Из объяснений ФИО2, данных в ходе проверки по вышеуказанному обращению, следует, что в период действия договора с ФИО4 последней был заключен еще один предварительный договор купли-продажи в отношении спорного имущества – квартиры по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. №).

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО7, ФИО14 также показали, что им стало известно о заключенном ответчиком с другими лицами предварительного договора купли-продажи спорного имущества, сумма задатка по условиям которого составляла 300000 руб.

Вместе с тем достоверных доказательств в подтверждение приведенных доводов, помимо показаний указанных свидетелей, которые являются родственниками ФИО2, в материалы дела представлено не было.

В судебном заседании представитель истца и третье лицо пояснили, что отказ от заключения основного договора был вызван тем, что супруг ФИО4 – ФИО6 о заключении предварительного договора не знал, нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки от ФИО6 получено не было, он возражает против продажи спорного имущества. 

В подтверждение последнего третьим лицом представлено оформленное нотариально заявление от 17.11.2017 г., в котором он указывает, что согласие своей супруге ФИО4 на определение по своему единоличному усмотрению цены, сроков и других условий сделок, касающихся нажитого в браке недвижимого имущества, на заключение и подписание 12.10.2017 г. предварительного договора купли-продажи недвижимости, на отчуждение нажитого в браке имущества, состоящего из спорной квартиры, он не дает (л.д. №). 

При этом свидетели ФИО7, ФИО14 в судебном заседании показали, что лично встречались с ФИО4, ФИО6 и их сыном Станиславом в офисе ООО «Русклимат-Волга» 12.10.2017 г. при заключении предварительного договора. ФИО6 ознакомил их с правоустанавливающими документами на квартиру. Они обсудили перечень существенных условий договора, после чего был подписан предварительный договор, передан задаток.

Риэлтор ФИО8 в своих объяснениях, данных в органах полиции, указывает, что время и место встречи оговаривалось с супругом ФИО4 – ФИО6(л.д. №). 

Однако показания указанных свидетелей не являются бесспорным и достоверным доказательством, подтверждающим осведомленность супруга ФИО1 о заключении сделки на указанных условиях, в связи с чем, суд относится к ним критически. Также изложенные свидетелем обстоятельства не подтверждены материалами дела.

Кроме того, из показаний свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11 следует, что ФИО4 на работе супруга бывает не часто. В октябре 2017 г., после 10-го числа она приходила туда с мужчиной и женщиной. При этом ФИО6 в указанный момент находился в командировке. 

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее по тексту СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Довод стороны истца о том, что нотариально удостоверенного согласия супруга в данном случае не требуется, владение, пользование и распоряжение общим имуществом по взаимному согласию супругов предполагается, в данном случае не может быть принят судом во внимание.

Поскольку спорная квартира является общим имуществом супругов, а в судебном заседании ФИО6, супруг ответчика, пояснил, что возражает против заключения договора купли-продажи спорной квартиры, нотариальное согласие на заключение основного договора не предоставит, то заключение основного договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком будет противоречить требованиям законодательства. При этом ФИО6 в судебном заседании пояснил, что он не присутствовал при заключении предварительного договора спорной квартиры, с вышеуказанными свидетелями ФИО7, ФИО14 не встречался.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что последствия, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, о понуждении ответчицы к заключению договора купли-продажи в данном случае применению не подлежат, поскольку факт необоснованного уклонения ФИО4 от заключения договора не имеется. От заключения договора ответчик отказалась, направив в адрес истца письмо, что не лишает истца возможности защитить свои права иным способом, в том числе взысканием денежных средств, процентов и т.д.

Оснований для удовлетворения требований не имеется. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО4, 3-е лицо ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи- отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волжский районный суд г. Саратова.

.

Судья подпись Агаркова С.Н.