Дело № 2-270/2025

УИД 44RS0001-01-2024-002153-31

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Артимовской А.В.,

при секретаре Тощаковой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области к ООО «Комфортные условия» о возложении обязанности провести ремонт общего имущества многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (далее также – Инспекция) обратилась в суд к ООО «Комфортные условия» с вышеуказанным иском, который мотивирован тем, что согласно постановлению главы администрации ... от 30.12.1993 № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры» здание, расположенное по адресу: 

<

...>, принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К.», 1787 г., 1880-е г.г., расположенного по адресу: ..., ... (далее — Объект). Объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером № (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 № 12211-р). Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуре народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколении многонационального народа Российской Федерации, и представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российская Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В настоящее время, на основании распоряжения управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Костромы от 30.11.2023 года № 17/481 в отношении вышеуказанного многоквартирного дома определена управляющая организация - общество с ограниченной ответственность «Комфортные условия». Согласно сведениям, размещённым на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства ООО «Комфортные условия» осуществляют обязанности по управлении многоквартирным домом с 2021 года. В соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен перечень общего имущества Многоквартирных домов, к которым в том числе относятся чердаки, технические этажи, крыши, окна и двери помещений общего пользования, а также иное обслуживающее оборудование (в т. ч. инженерное). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе, обеспечивающим поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома (пп. «е» п. 10 разд. II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Управляющая организация является лицом, ответственным за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия. В настоящее время,- на основании приказа государственной жилищной инспекции Костромской области от 22.04.2024 №578 у ООО «Комфортные условия» прекращено действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Однако, в силу ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федераций, лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса. Таким образом, в настоящее время ООО «Комфортные условия» является управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного дома, на которой лежит обязанность по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в том числе с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ. ООО «Комфортные условия», будучи управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по ... в ..., и имея установленную законодательством в области сохранения и использования объектов культурного наследия обязанность по его сохранению, не предприняла соответствующих мер и не осуществило необходимые работы по сохранению Объекта, что фактически привело к его ненадлежащему техническому состоянию.

С учетом изложенного, истец просит суд обязать ООО «Комфортные условия» Обязать общество с ограниченной ответственностью «Комфорт условия» в течение 24 (двадцати четырёх) месяцев с момента вступления решения суда в законную с организовать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К.», 1787 г., 1880-е г. расположенного по адресу: ..., в части ремонта фасадов в соответствии с заключением организации, имеющей лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, а также сдачу работ по акту приемки выполненных работ.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Костромы от 24.07.2024 года исковые требования Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области к ООО «Комфортные условия» удовлетворены, на ООО «Комфортные условия» возложена обязанность в течение 24 (двадцати четырёх) месяцев с момента вступления решения суда в законную с организовать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К.», 1787 г., 1880-е г. расположенного по адресу: ..., в части ремонта фасадов в соответствии с заключением организации, имеющей лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, а также сдачу работ по акту приемки выполненных работ.

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 21.08.2024 заочное решение Ленинского районного суда г. Костромы от 24.07.2024 года по гражданскому делу № 2-2127/2024 по иску Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области к ООО «Комфортные условия» о возложении обязанности провести ремонт общего имущества многоквартирного дома отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу.

В ходе рассмотрения дела представитель Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области уточнил исковые требования, просил обязать общество с ограниченной ответственностью «Комфортные условия» организовать выполнение работ по ремонту фасадов многоквартирного жилого дома - объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К., 1787 г., 1880-е гг.», расположенного по адресу: ..., в части восстановления поврежденных участков штукатурного и окрасочного слоев в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуру) народов Российской Федерации», в срок до 30 июня 2026 года.

Представитель Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлял. 

Ответчик ООО «Комфортные условия» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области», Администрация города Костромы в судебное заседание представителей не направили. 

Представитель Администрации г. Костромы представила письменный отзыв на иск, в котором указали, что охраняемым объектом культурного наследия является здание, состоящее из жилых (нежилых) помещений, которые образуют единую вещь, представляющую собой многоквартирный дом. Состав (перечень) и сроки (периодичность) проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, определенные Инспекцией на основании акта технического состояния в отношении спорного объекта не представлено. Инспекцией не определялись ни состав необходимых работ, ни сроки их выполнения. Администрация города Костромы считает, что избранный Инспекцией способ защиты права не может быть квалифицирован в качестве надлежащего. В составе работ могут оказаться работы как текущего, так и капитального характера, в то время как положения Федерального закона №73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не отменяют обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме. Полагали, что удовлетворение формальных требований Инспекции, без определения состава (перечня) и сроков (периодичности) проведения работ по сохранению объекта культурного наследия не может быть признано положительным правоприменительным подходом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, согласно постановлению главы администрации Костромской области от 30.12.1993 № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры» здание, расположенное по адресу: ..., принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К.», 1787 г., 1880-е г.г., расположенного по адресу: г, Кострома, .... 

Объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером № (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 №-р).

В настоящее время объект является многоквартирным жилым домом и находится в управлении управляющей организации ООО «Комфортные условия» на основании распоряжения Управления ЖКХ Администрации ... от dd/mm/yy №.

Приказом ГЖИ Костромской области от 22.04.2024 года № 578 «О прекращении действия лицензии по осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» прекращено действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от dd/mm/yy №, предоставленной ООО «Комфортные условия».

06.05.2024 года было проведено выездное обследование в отношении объекта расположенного по адресу: г, Кострома, ....

Осмотром установлено следующее. Объект 1917 года постройки, имеет два этажа, общее состояние удовлетворительное, фундаменты: не обследовались, цоколь кирпичный, оштукатурен, окрашен, наблюдаются разнохарактерные трещины, на местах трещин наблюдаются заделка цементным раствором. Отмостка разнохарактерная, со стороны юго-западного фасада роль отмостки выполняет асфальтовое покрытие, с остальных сторон асфальтовое и бетонное, со всех сторон наблюдается прорастание травянистой и кустарниковой растительности; наружные стены кирпичные, оштукатурены и окрашены, наблюдаются дефекты: отслоения штукатурного и окрасочного слоев, разнохарактерные трещины, выкрашивание кирпичной кладки, участки ремонта штукатуркой; крыша вальмовая, кровельное покрытие - рядовое металлическое, состояние удовлетворительное; в период с 2015-2016 гг. произведён капитальный ремонт крыши и наружного водостока; отчётная документация представлена АО ГХППАП 12.02.2017, утверждена от 21.07.2017 №01-23/1178. Работы в установленном порядке не приняты; главный фасад имеет пять осей равномерно расставленных прямоугольных окон, междуэтажный карниз-полочка и многообломный мелкопрофилированный венчающий карниз подчёркивают горизонтальные членения композиции, юго-западный угол здания закреплён поэтажными пилястрами, капители которых создают динамичные раскреповки на уровне карнизов. Выпущенный между пилястрами угол скруглён, боковой (южный) фасад делится пилястрами на две неравные части в 4 и 2 оси Проёмов.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно положениям Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 2). 

Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (п. 1 ст. 40). 

Требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер (п. 1 ст. 47.2). 

Обязанности физических или юридических лиц, которым объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора, при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотрены в п. 1 ст. 47.3 указанного Закона. 

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия (п. 2 ст. 47.3). 

Статья 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" (далее Закон № 73-ФЗ)является общей нормой по исполнению охранного обязательства, порядок ее реализации различен в зависимости от обстоятельств, перечисленных в законе: правового статуса лица, в отношении которого выдано охранное обязательство, статуса объекта охраны, формы управления многоквартирным домом, наличия или отсутствия решения общего собрания собственников многоквартирного дома и поручения выполнения работ по содержанию дома, связанных с охранным обязательством, на организацию, осуществляющую его содержание, вид необходимых для выполнения работ: текущий либо капитальный ремонт, в случае установления факта необходимости выполнения капитального ремонта, необходимо установить сведения о проведении капитального ремонта, с учетом обязанности бывшего наймодателя соответствующего жилого помещения производить капительный ремонт в соответствии с нормами жилищного законодательства. 

В зависимости от установления указанных обстоятельств зависят порядок организации и финансирования данных работ, круг лиц, несущих обязанности по их организации, выполнению и финансированию. 

Согласно подпунктам 1, 3, 4 пункта 1 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ законный владелец объекта культурного наследия обязан осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен, обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия. 

В силу абзаца девятого пункта 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ содержащиеся в охранном обязательстве требования, предусмотренные статьями 47.2 - 47.4 названного закона, в отношении объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным домом либо жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, подлежат выполнению лицами, указанными в статье 56.1 данного закона. 

Статьей 56.1 Закона № 73-ФЗ предусмотрены особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом. 

Так, обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя соответствующего жилого помещения производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства (п. 1). В случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении объекта культурного наследия в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме (п. 2) 

Пункт 3 статьи 56.1 Закона № 73-ФЗ наделяет собственников помещений в объекте культурного наследия, являющемся многоквартирным жилым домом правом передачи обязанностей, предусмотренных статьей 47.3 Закона № 73-ФЗ организации, осуществляющей управление многоквартирным жилым домом. 

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила), в состав общего имущества включаются места общего пользования, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома. 

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). 

Согласно пункту 16 указанных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ. 

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Факт того, что спорный объект является многоквартирным домом, управление которым в настоящее время осуществляет ООО "Комфортные условия", подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. 

В силу пункта 1 части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса, у ООО «Комфортные условия» имеется обязанность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., ....

С учетом специфики объекта, являющегося одновременно многоквартирным домом, а также положений статей 161, 162 ЖК РФ и пункта 16 Правил, управляющая компания при управлении спорным объектом обязана содержать и выполнять текущий ремонт общего имущества дома. 

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе, обеспечивающим поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 16 вышеуказанного постановления Правительства РФ, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. 

В соответствии с п. 2.6.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит, в том числе, устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных. 

Согласно пункту 1.8 Технических правил, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарное содержание. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предполагают проведение технического обслуживания (содержания), включая диспетчерское и аварийное; осмотров; подготовка к сезонной эксплуатации; текущего ремонта; капитального ремонта. 

В соответствии с пунктом 4.2.3.1 Правил № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние отделки фасадов, а также принимать меры по устранению местных разрушений облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещин в штукатурке, выкрашиванию раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушений герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждений или износа металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушений водосточных труб, мокрых и ржавых пятен, потеков и высолов, общих загрязнений поверхности, разрушений парапетов, не допуская их дальнейшего развития. 

Согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. 

Согласно части 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. 

В свою очередь в соответствии с пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, текущий ремонт общего имущества жилого дома - это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. 

Приложением № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденному Госстроем России, установлен также и перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), пунктом 2 которого установлены работы в отношении стен и фасадов, в том числе: восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки, ремонт и окраска фасадов. 

Пункт 3 приложения № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, устанавливает критерий при определении капитальности ремонта, в том числе фасадов зданий, а именно - до 50%, соответственно в рассматриваемом случае закон разграничивает понятия текущего и капитального ремонта фасада здания в зависимости от объема необходимых работ. 

Акт технического состояния объекта культурного наследия от 06.05.2024 года с фототаблицей, на который сослался истец, свидетельствуют о необходимости выполнения работ по ремонту фасада многоквартирного дома. 

Приняв на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, включенном в перечень объектов культурного наследия, ООО «Комфортные условия» приняло на себя обязанности по сохранению объекта культурного наследия.

Из чего следует, что организация, которая обеспечивает содержание многоквартирного дома в соответствии со способом управления многоквартирного дома, не освобождается от обязанностей по его текущему ремонту, а в случае, если для проведения ремонтных работ требуется согласование с органом, уполномоченным в области государственной охраны объектов культурного наследия, получение разрешения на работы, организацию их выполнения.

Общество приняло на себя обязательства по содержанию и ремонту жилого дома, что предусматривает обязанность производить весь комплекс работ для поддержания имущества в исправном состоянии вне зависимости от того, имеется ли по какому-либо вопросу решение общего собрания собственников многоквартирного дома. 

Следовательно, наличие статуса объекта культурного наследия и наличие у собственников охранного обязательства, не свидетельствует о том, что организация и выполнение работ по содержанию объекта недвижимости возложены исключительно на собственников объекта охраны, а нормы ЖК РФ, предусматривающие возложение обязанности по содержанию многоквартирного дома на соответствующие организации, не применяются. 

При наличии управляющей организации по управлению многоквартирным домом она осуществляет свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, в том числе, Жилищным Кодексом РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. Таким образом, на организацию, осуществляющую содержание и управление многоквартирным домом, являющимся объектом культурного наследия, в частности управляющую организацию, могут возлагаться дополнительные обязанности, предусмотренные Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ.

Судом установлено, что фасад многоквартирного дома фактически является общим имуществом сособственников, отдельные части которого в натуре не выделены и за отдельными лицами не закреплены.

Акт технического состояния объекта культурного наследия от 06.05.2024 года с фототаблицей, позволяют сделать вывод о самой необходимости выполнения работ по ремонту фасадов, иного стороной ответчиков не представлено. 

Доказательств того, что выполнение работ по ремонту фасадов объекта культурного наследия относится к работам капитального характера суду не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что работы по ремонту фасадов многоквартирного дома - объекта культурного наследия по адресу: ..., относятся к текущим работам, в связи с чем, на ООО «Комфортные условия» подлежит возложению обязанность по выполнению данных работ.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199, 233-244 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области к ООО «Комфортные условия» удовлетворить.

Обязать ООО «Комфортные условия» (ИНН №) организовать выполнение работ по текущему ремонту фасадов многоквартирного жилого дома - объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой П.К., 1787 г., 1880-е гг.», расположенного по адресу: ..., в части восстановления поврежденных участков штукатурного и окрасочного слоев в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуру) народов Российской Федерации», в срок до 30 июня 2026 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А. В. Артимовская

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2025 года