Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года 

<

адрес> Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шкаленковой М.В., при секретаре Шуваевой Т.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тепловой А. ИвА. к ООО «СЗ «Самолет-Жилино» об урегулировании разногласий при заключении соглашения о расторжении договора, признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Самолет-Жилино» с требованиями об урегулировании разногласий при заключении соглашения о расторжении договора от 30.05.2025г. о расторжении договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГ, признании расторгнутым договор участия №

<

...> от ДД.ММ.ГГ с ДД.ММ.ГГ на основании соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ в редакции с учетом протокола разногласий, признании пункта 8.2 договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГ в части установления штрафа недействительным, указав в обоснование требований на те обстоятельства, что ДД.ММ.ГГ между сторонами заключен вышеуказанный договор. По условиям договора истец приобрела права на объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) с проектным номером 524, расположенный на 2 этаже в секции 6 многоквартирного дома по строительному адресу: 

<

адрес>, г.о.Люберцы, рп.Томилино, комплексная жилая застройка с объектами инфраструктуры по адресу: 

<

адрес>, г.о.Люберцы, д.Жилино (№-я очередь строительства. Истец является самозанятой, осуществляет свою трудовую деятельность в курортном городе Анапа и доход истца зависит от оказания услуг населению и отдыхающим. В Черном море произошла катастрофа с танкерами, перевозящими мазут, вследствие чего произошла экологическая катастрофа, в результате которой туристический поток резко сократился и значительно уменьшился доход истца. 

По мнению истца, произошло существенное изменение обстоятельств, которое она не могла предвидеть при заключении договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГ, а далее ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о расторжении заключенного договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ ответчик отказал в расторжении договора, ввиду отсутствия законных оснований. 

Впоследствии стороны пришли к соглашению о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ, в котором также содержался пункт о выплате участником долевого строительства штрафа застройщику в размере 650 413,28 руб.

ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес застройщика письмо-претензию с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГ к соглашению от ДД.ММ.ГГ, в котором содержалось требование об исключении обязательства по оплате участником штрафа, а также досудебная претензия.

До настоящего времени ответа в части согласования протокола разногласий в адрес истца не поступило, в связи с чем, истец обратился в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО2, который заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «СЗ «Самолет-Жилино» явку представителя не обеспечил, в письменных возражениях просил об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц, при данной явке, учитывая их надлежащее извещение.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела и дав оценку представленным в него доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «Самолет-Жилино» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № ЖИЛ-3/3.2/524-425491401, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект – жилой многоквартирный 

<

адрес>.2 по строительному адресу: 

<

адрес>, г.о.Люберцы, рп. Томилино. «Комплексная жилая застройка с объектами инфраструктуры по адресу: 

<

адрес>, Люберцы, д.Жилино (КУРТ-21), 3-я очередь строительства, жилой 

<

адрес>.2», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру-студию с проектным номером 524, расположенную на 2 этаже в секции 6, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 6 504 132,88 руб., и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. 

Объект долевого строительства подлежал передаче участнику в срок не позднее ДД.ММ.ГГ.

По смыслу раздела 7 по требованию участника договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации объекта, в том числе, превышения допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, установленного договором; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта; в иных установленных федеральным законом случаях.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратилась к застройщику с заявлением о расторжении договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), а именно, поскольку в Анапе, где трудоустроена истец в качестве самозанятой, произошла экономическая и экологическая катастрофа, вследствие которой в Анапу не приезжают туристы, в то время как истец лишена своего прежнего уровня дохода, что не позволяет ей исполнять обязательства по договору участия в долевом строительстве, в части его оплаты.

ООО «СЗ «Самолет-Жилино» направило в адрес участника долевого строительства соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, в котором также содержалось положение пункта 6, согласно которому участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику штраф в размере 15% от цены договора, что составляет 975 619,932 руб., впоследствии размер штрафа, указанного в пункте 6, был уменьшен до 10% от цены договора, что составляет 650 413,28 руб.

Истец оспаривает указанный пункт соглашения, а также пункт 8.2 договора участия в долевом строительстве, ссылаясь на пункт 9.1 договора участия в долевом строительстве, согласно которому стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если такое неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, не поддающихся разумному контролю сторон, возникших после заключения договора, а также объективно препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору. Экологическая катастрофа в городе 

<

адрес> длится уже длительное время, что, по мнению истца, является обстоятельствами непреодолимой силы, поскольку последняя лишена заработка. Истец адресовал застройщику протокол разногласий, который со стороны ответчика был оставлен без удовлетворения.

По условиям пункта 8.2 договора в случае расторжения настоящего договора по инициативе участника долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком предусмотренных договором обязательств, участник долевого строительства за счет собственных средств обязан уплатить застройщику штраф в размере 10% от цены настоящего договора в срок не позднее 10 рабочих дней со дня расторжения договора, если соглашением сторон не будет определен иной срок.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется создать объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из представленных в материалы дела документов следует, что обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве исполняются надлежащим образом, какие-либо нарушения закона и/или договора не установлены.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Обстоятельства ухудшения финансового положения участника долевого строительства не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора участия в долевом строительстве, учитывая, что при его заключении истец не мог не знать о бремени несения риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода, то есть изменение обстоятельств, характеризующих имущественное положение, относятся к рискам, которые несет участник долевого строительства при заключении договора. Поэтому заключая договор, участник должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, понимать и принять значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

Также судом отмечается, что согласно условий договора истцом было оплачено 650 414,88 руб., а оставшаяся сумма в размере 5 853 718 руб. должна была быть внесена в срок до ДД.ММ.ГГг., соответственно, указанной суммой истец должна была располагать до указанной даты, то есть до фактического начала «курортного сезона». 

Вопреки вышеприведенным положениям закона ООО «СЗ «Самолет-Жилино» направило ФИО1 30.05.2025г. соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве №ЖИЛ-3/3.2/524-425491401 от ДД.ММ.ГГ. Размер штрафа предусмотрен как пунктом 8.2 договора, так и пунктом 6 соглашения – 10% от цены договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Как следует из положений ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые реализуются посредством представления доказательств. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. 

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 ст. 431 ГК РФ). 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1). Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2). 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Договор является сделкой (п. 1 ст. 154 ГК РФ), то есть действием, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки по своей форме могут быть устными или письменными (ст. 158 ГК РФ). В устной форме может быть совершена сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (п. 1 ст. 159 ГК РФ). 

Статьей 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом пункте 8.2 договора и пункте 6 соглашения, не имеется.

Оценив фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ, в том числе, и оспариваемый пункт 8.2, был заключен на основании свободного волеизъявления сторон, не нарушает прав истца, в связи с чем, оснований для признания недействительным пункта 8.2 договора, у суда не имеется.

Суд также отмечает, что истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные п. 8.2 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится. При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что у ООО «СЗ «Самолет-Жилино» не было предусмотренных законом оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве №

<

...> от ДД.ММ.ГГ, поскольку само по себе изменение материального положения участника долевого строительства после заключения договора не является основанием для его расторжения, в связи с чем, суд признает несостоятельными доводы истца о неисполнении договора по причинам, предусмотренным пунктом 9.1 договора. В то время как размер штрафных санкций (10% от цены) предусмотрен условиями договора и был согласован сторонами при его заключении.

По изложенным основаниям, требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Тепловой А. ИвА. к ООО «СЗ «Самолет-Жилино» об урегулировании разногласий при заключении соглашения о расторжении договора от 30.05.2025г. о расторжении договора участия в долевом строительстве 

<

...> от ДД.ММ.ГГ, признании расторгнутым договор участия №

<

...> от ДД.ММ.ГГ с ДД.ММ.ГГ на основании соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГ в редакции с учетом протокола разногласий, признании пункта 8.2 договора участия в долевом строительстве №

<

...> от ДД.ММ.ГГ недействительным в части установления штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Шкаленкова

Мотивированное решение изготовлено 24.11.2025г.