Дело № 3а-521/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ площадью ................ расположенного по адресу: ............, определенную по состоянию на 01.01.2022г. в размере ................ рублей рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............ определенную по состоянию на 01.01.2022г. в размере ................ рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............ определенную по состоянию на 01.01.2023г. равной рыночной стоимости в размере ................ рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г.Краснодар не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы. 

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в отзыве на административный иск просил вынести законное и обоснованное решение.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 поступили возражения относительно выводов проведенной по делу судебной экспертизы, ссылается на то, что заключение эксперта не является надлежащим доказательством, поскольку выполнено с существенными нарушениями действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............ что подтверждается выписками из ЕГРН. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет ................ рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет ................ рублей. Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2249 от 26.09.2022г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет ................ рублей. Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2260 от 19.09.2023г.

В соответствии с отчетом об оценке ........ от 18.04.2024г., подготовленным ................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 года составляет ................ рублей;

В соответствии с отчетом об оценке ........ от 18.04.2024г., подготовленным ................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 года составляет ................ рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ........ от 18.04.2024г., подготовленным ................», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023 года составляет ................ рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ........ от 30.07.2024г., выполненной экспертом ................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет ................ рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет ................ рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023г.) составляет ................ рублей.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своих возражениях относительно выводов судебной экспертизы указал, что при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ были допущены нарушения: используемый в расчетах объект-аналог №3 не сопоставим по местоположению объекта экспертизы (............), который характеризуется высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранным объектом-аналогом ............). Отсутствие корректировки на местоположение ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

В объявлении о продаже объекта-аналога №2 указано, что объект предлагается к продаже с чистовой отделкой. Эксперт необоснованно принимает для данного объекта класс качества отделки- «стандарт». Таким образом, отсутствие корректировки по данному ценообразующему фактору ведет к занижению итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы. Используемый в расчетах объект-аналог №2 не сопоставим по своему функциональному назначению (гостиница) с объектом экспертизы (административно-торговое назначение). Пояснения эксперта о возможности использования данного объекта-аналога без ведения корректировки на различие по данному показателю отсутствуют. Использование для расчетов объекта-аналога из другого сегмента рынка недвижимости ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы и вводит в заблуждение пользователя заключения относительно рыночной стоимости.

Выбранные объекты-аналоги значительно отличаются по площади от исследуемого объекта. Применение в расчетах понижающих коэффициентов, учитывающих разницу в площади, искажает рыночную стоимость исследуемого объекта.

При расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ эксперт не учел существенный ценообразующий фактор - целевое использование (вид разрешенного использования земельного участка). Эксперт не вводит корректировку на различие сегмента рынка объектов экспертизы и объектов-аналогов, а также не проводит анализ возможного изменения одного вида разрешенного использования на другой с учетом градостроительного регламента. Кроме того, эксперт необоснованно предполагает, что вид разрешенного использования выбранных объектов-аналогов-под коммерцию.

Эксперт ................ ...........10 подготовивший заключение судебной экспертизы ........., предоставил письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указал, что при исследовании рынка земельных участков в районе расположения объекта экспертизы было установлено, что объект-аналог №3 сопоставим с объектом экспертизы по местоположению, так как объект расположен в Центральном внутригородском округе города Краснодара, а объект-аналог расположен в непосредственной близости ............. Кроме того, объект-аналог №3 сопоставим с объектом экспертизы по средней проходимости и пешеходному трафику, так как здание расположено в непосредственной близости от ............ Помимо этого, рядом расположены школа, центр дополнительного образования, колледж и другие объекты социального значения. 

Чистовая отделка подразумевает наличие отделочных покрытий пола, стен и потолка. Все объекты аналоги с отделкой класса «стандарт», что подтверждается фотографиями на скриншотах объявлений.

При анализе, используемого при расчете, объекта-аналога №3, эксперт обратил внимание на информацию, представленную в тексте объявления, в котором было указано, что к продаже предлагается помещение свободного назначения, отделка помещения: офисная, в здании сделана коридорная система, и здание может использоваться под любой вид коммерческой недвижимости. Таким образом, эксперт считает, что данное здание не является объектом из другого сегмента рынка недвижимости и применение корректировки на данный параметр не требуется.

При исследовании рынка недвижимости, эксперт установил, что на момент проведения экспертизы, в районе расположения объекта экспертизы не предлагают к продаже здания с большой площадью (................ Эксперт использовал при этом поправку на фактор масштаба.

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........ использованы объекты-аналоги №1 и №2, где в тексте объявлений указано, что их возможно использовать под коммерцию. 

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленные вопросы. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объектов недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом подробно мотивирован отказ от доходного подхода в оценке конкретных объектов.

При определении стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ сравнительным подходом применена скидка на торг, произведена корректировка на площадь, наличие улучшений.

При определении стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ сравнительным подходом применена скидка на торг, произведена корректировка на площадь, на вид разрешенного использования, наличие улучшений.

При определении стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ сравнительным подходом применена скидка на торг, произведена корректировка на площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок. 

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет ................ рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет ................ рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет ................ рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, административный иск подлежит частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 02 мая 2024 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 мая 2024 года. 

Директором ................ в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство директора ................ подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью .................м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года в размере ................ рублей.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года в размере ................ рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2023 года в размере ................ рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 02 мая 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ................ оплату за проведение судебной экспертизы в размере ................ рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 08.10.2024г.