РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2019 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Шмыревой Н.А., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданскому дело № 2-1787/2019 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительное предприятие «ТОПКА» о признании права собственности на квартиру, 

установил:

В обоснование исковых требований с учетом уточнений указано, что Дата ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО РСП «Топка» квартиру, находящуюся по адресу: Адрес, состоящую из трех комнат, расположенную на восьмом этаже девятиэтажного панельного дома, полезной площадью 66,9 кв.м., из них жилой площади 43,7 кв.м.

Квартира была приобретена за ........, которые были оплачены ФИО1 полностью до подписания указанного договора, о чем зафиксировано в п.3 договора.

На момент заключения договора отчуждаемая квартира принадлежала ООО РСП «Топка», никому не была продана, не заложена, в споре и под арестом не состояла.

Дата данный договор был удостоверен нотариусом Иркутского нотариального округа ФИО2 Договор был составлен в трех экземплярах, один из которых остался в делах у нотариуса Иркутского нотариального округа ФИО2, другой был выдан покупателю ФИО1, третий – продавцу ООО РСП «Топка». Данный договор был зарегистрирован в реестре за №.

Дата между ФИО1 и ООО РСП «Топка» был подписан акт приема - передачи вышеуказанной квартиры, то есть, сделка была заключена и фактически исполнена.

В ноябре 2018 Управление Росреестра по Иркутской области отказало ФИО1 в государственной регистрации прав на квартиру в связи с наличием недостатков в представленных документах, а именно, отсутствие на договоре купли - продажи от Дата отметки о регистрации договора в БТИ г. Иркутска, что, по мнению Управления Росреестра по Иркутской области, является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с п.7 ч.1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поскольку, якобы форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом Управление Росреестра по Иркутской области не указало, каким нормативным документом установлены форма и содержание документов, предоставляемых для государственной регистрации, то есть, какой соответствующий нормативно-правовой акт истцом был нарушен.

ФИО1 стал собственником квартиры на основании договора, зарегистрированного нотариусом.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001г. № 154-О право лица на имущество возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. Государственная регистрация договора с имуществом не подменяет собой договор, как основание возникновения, изменения и прекращения права на имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору связывается с заключением договора, а не с моментом его государственной регистрации. При этом, как определил Конституционный суд РФ она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности

Договор не был зарегистрирован в Управлении ФРС по Иркутской области, поскольку на момент заключения договора на территории области такой орган не действовал, он только создавался (ст. 33 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от Дата).

Право собственности на квартиру не было своевременно зарегистрировано в БТИ г. Иркутска, так как нотариус не дал разъяснения о необходимости безусловной обязательной регистрации перехода права собственности в действующих в тот момент Бюро технической инвентаризации, а также из-за массовых изменений в тот момент российского законодательства, регулирующего гражданско-правовые сделки, регистрацию прав на недвижимое имущество.

В связи с этим ФИО1 полагал, что совершение сделки государственным нотариусом достаточно для ее узаконения и это действие является государственной регистрацией права собственности, а ссылка в договоре на то, что он подлежит регистрации в БТИ г. Иркутска, полагал необходима лишь для постановки объекта на технический учет и выдачи техпаспорта.

Дата БТИ г. Иркутска был составлен технический паспорт Адрес в Адрес. Квартире присвоен инвентарный номер №. В разделе 1 техпаспорта ФИО1 был указан субъектом права, в качестве документа подтверждающего его право на квартиру указан договор от Дата.

Дата данный договор был зарегистрирован в МУП БТИ г. Иркутска, регистрационный номер №. Следовательно, договор купли - продажи квартиры хоть и несвоевременно, но все же был зарегистрирован в органах технической инвентаризации.

Дата квартира была поставлена на кадастровый учет. Согласно данным ФГИС ЕГРН квартира имеет кадастровый №, как ранее учтенный объект.

24.03.1998 ФИО1 с государственно - кооперативным предприятием жилищного хозяйства Октябрьского района был заключен договор на техническое обслуживание и ремонт квартиры, находящейся в личной собственности граждан. Позднее обслуживание дома по Адрес и соответственно его квартиры стало осуществляться ТСЖ «Механизатор», которому он оплачивает все полагающиеся коммунальные платежи, в т.ч. за электроэнергию, за вывоз мусора, за пользование лифтом и т.д.

Данные факты свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на квартиру. С момента покупки квартиры, то есть с апреля 1998 года ФИО1 свыше 20 лет непрерывно, открыто, добросовестно владеет и пользуется этой квартирой. С момента покупки квартиры в 1998 году до сегодняшнего дня ни со стороны ООО РСП «Топка», ни со стороны каких-либо иных лиц притязаний в отношении спорной квартиры никогда не поступало.

То есть, ФИО1 владеет данной квартирой как своей собственной свыше 20 лет. Таким образом, право собственности на Адрес по адресу: Адрес истца возникло на законных основаниях. На запрос Управления Росреестра по Иркутской области о предоставлении дополнительной информации в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» последнее сообщило о наличии в материалах инвентарного дела на квартиру ксерокопии вышеуказанного договора купли-продажи.

Ранее было отмечено, что оригиналов договора было всего три экземпляра: у Продавца, у Покупателя и у нотариуса ФИО3 Поэтому в указанном учреждении и не могло быть оригинала договора купли-продажи.

В этой связи ссылка Управления Росрестра по Иркутской области в Уведомлении об отказе от Дата на п.2 ст. 8 ГК РФ несостоятельна. Более того, указанный пункт утратил силу с Дата (№ ФЗ от Дата).

Просит признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 66,9 кв.м., в том числе жилой 43,7 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО РСП «Топка» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО4 не возражала против признания за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, не оспаривала факт заключения договора купли-продажи, факт оплаты по договору, указав, что учитывая давность приобретения имущества данных об указанной квартире в архивах ООО РСП «Топка» не сохранилось. Представила суду отзыв на исковое заявление, из которого следует, что спор по указанной квартире у ответчика с истцом отсутствует, ответчик не нарушает права истца в пользовании, владении, распоряжении имуществом и не препятствует в регистрации за истцом права собственности, полагает, что ООО РСП «Топка» является ненадлежащим ответчиком по данному гражданскому делу. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, представил суду отзыв на исковое заявление, в котором отражена правовая позиция по делу. 

Представитель третьего лица ТСЖ «Механизатор» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

При этом неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу, что подтверждается также положениями ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, изучив имеющиеся в нем доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с п. 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи от Дата, в соответствии с которым ФИО1 приобрел у ООО РСП «Топка» квартиру, расположенную по адресу: Адрес, площадью 66,9 кв.м., из них жилой площади 43,7 кв.м., нотариально удостоверен.

Согласно акту приема-передачи квартиры от Дата в соответствии с договором купли-продажи от Дата ООО РСП «Топка» передало ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Адрес.

Согласно договору от Дата, заключенному между Государственно-кооперативным предприятием жилищного хозяйства Адрес (Исполнитель) и ФИО1 (владелец), владелец сдает, а исполнитель принимает по акту на техническое обслуживание квартиру, расположенную по адресу: Адрес.

Однако право собственности истца на указанную квартиру в органах БТИ, которые осуществляли государственную регистрацию прав на жилые помещения до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано не было, истец в БТИ Адрес обратился в 2003 году.

Так, Дата БТИ Адрес был составлен технический паспорт Адрес в Адрес. Квартире присвоен инвентарный номер №. В разделе 1 техпаспорта в графе субъект права указан ФИО1, в качестве документа подтверждающего его право на квартиру указан договор купли-продажи от Дата.

Дата в Управление Росреестра по Адрес поступило заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. 

При проведении правовой экспертизы, Управлением Росреестра по Адрес было установлено следующее.

Права покупателя ФИО1 на основании указанного выше договора подлежали государственной регистрации в Бюро технической инвентаризации г. Иркутска, в порядке, установленном Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от Дата N 83.

Вместе с тем, представленный в качестве основания для регистрации права на вышеуказанную квартиру договор не содержал отметку о регистрации в органах технической инвентаризации, в связи с чем, свидетельствовал об отсутствии у ФИО1 прав на данный объект недвижимого имущества.

Государственным регистратором прав были направлены различные запросы в уполномоченные органы, в том числе в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», осуществляющий в настоящее время архивное хранение документов, переданных от органов технической инвентаризации. В целях устранения препятствий к проведению государственной регистрации прав по представленному договору купли-продажи государственная регистрация прав приостанавливалась сначала заявителем, затем государственным регистратором прав, в порядке, установленном Законом №218-ФЗ. Однако в течение сроков приостановлений государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, ответы на запросы свидетельствовали об отсутствии информации, позволяющей осуществить государственную регистрацию. В частности, ответы ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата и от Дата свидетельствовали о том, что в материалах инвентарного дела на указанную квартиру подлинник договора отсутствует, кроме того, данный договор в БТИ в установленном порядке не регистрировался, в материалах инвентарного дела имеется штамп МУП БТИ о внесении изменений в учетно-технические данные объекта от Дата №, который, вопреки мнению истца, не означает осуществление регистрации прав на квартиру, а лишь свидетельствует о фиксации изменений технических характеристик квартиры (например, изменения площади, и т.п). Дата, в связи с вышеуказанными обстоятельствами, в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру было отказано на основании ст. 27 Закона №218-ФЗ, о чем ФИО1 направлено соответствующее уведомление от Дата исх. №.

Согласно справке ТСЖ «Механизатор» от Дата ФИО1 фактически проживает по адресу: Адрес, оплачивает коммунальные услуги. По состоянию на Дата задолженности по коммунальным услугам и услугам водоснабжения не имеется. 

Согласно приказу Администрации Адрес от Дата № о присвоении адресов объектам адресации, дому с кадастровым номером № и характеристиками, указанными в приложении № к настоящему приказу, присвоен адрес: Адрес. 

Согласно приложению № к указанному приказу от Дата кадастровый номер объекта по адресу: Адрес является №. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору; по этой причине ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

С учетом изложенного, потенциальный приобретатель должен доказать суду наличие в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что для возникновения права на объект недвижимости до 31 января 1998 года (момент вступления в силу Закона о регистрации) необходимо, чтобы право было зарегистрировано (учтено) в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством; правоустанавливающие документы на спорную квартиру подлежали регистрации (учету) в органах БТИ (органах местной власти, которым перешли полномочия исполнительного комитета сельского Совета народных депутатов), как того требовала ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений); ФИО1 не осуществил регистрацию договора и перехода права собственности на спорный объект недвижимости в органах БТИ; вместе с тем, истцом, представлены достаточные доказательства добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным недвижимым имуществом, при этом, суд принимает во внимание отсутствие данных о том, что спорное жилое помещение является государственным имуществом, либо находится на балансе, в управлении иного ведомства, учитывая, что за иными лицами спорное жилое помещение не зарегистрировано, лиц, претендующих на данную квартиру, не установлено, суд приходит к выводу, что у истца ФИО1 возникло право собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности, поскольку он добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным более 15 лет, при этом, он подпадает под все критерии давностного владения и причин, препятствующих удовлетворению исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 66,9 кв.м., в том числе жилой 43,7 кв.м., расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда 07.06.2019.

Судья О.А. Матвиенко