11RS0002-01-2025-000116-96

Дело №2-707/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Воркутинский городской суд Республики Коми 

в составе председательствующего судьи Боричевой У.Н. 

при секретаре судебного заседания Беляевой В.Н.

с участием истца ФИО1, 

представителя истца – адвоката Шмельковой Н.В.,

представителя ответчика по доверенности – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Воркуте 

25 февраля 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что ему и его отцу – ФИО4 принадлежала квартира по адресу: 

<

адрес>. 02.04.1993 между собственниками квартиры и покупателем ФИО3 был заключен договор купли-продажи этой квартиры, который удостоверен нотариусом. При сделке также присутствовала адвокат Фролова Г.С., которая представляла интересы продавцов. Расходы по заключению договора взял на себя ФИО3 Но в июле 2024 года в ... городской суд 

<

адрес> из Воркутинского городского суда поступило по подсудности гражданское дело по иску ООО «Комитеплоэнерго» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, поставленных в эту квартиру. В связи с чем истцу стало известно, что договор купли-продажи не прошёл государственную регистрацию. Истец сообщил, что они с отцом не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, так как не обладает юридическими познаниями, а нотариус такую обязанность им не разъяснил. Вместе с тем, истец настаивает, что договор купли-продажи состоялся, продавцы передали квартиру и ключи от неё покупателю. Покупатель оплатил стоимость квартиры, принял её, заселился в неё и распоряжался ею. После продажи квартиры ФИО1 с отцом – ФИО4 переехали в 

<

адрес>. В г.Воркуту истец и его отец с 1993 года не приезжали. В 1998 году ФИО4 умер. В настоящее время ФИО3 отрицает заключение договора купли-продажи из-за долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг, то есть ответчик желает уйти от ответственности, ведёт себя недобросовестно. Поскольку в ином порядке восстановить его нарушенное право не представляется возможным, истец просит суд признать состоявшимся договор купли-продажи квартиры от 02.04.1993.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель – адвокат Шмелькова Н.В. заявленное требование поддержали, приведя в обоснование доводы изложенные в иске. 

Ответчик ФИО3 в связи с неполучением им судебных повесток извещен о слушании дела на основании требований ст.113 ГПК РФ посредством телефонограммы. 

ФИО3 в судебное заседание не явился, представил свои интересы через представителя. В телефонограмме от 05.02.2025 сообщил, что иск он не признаёт, заключение договора купли-продажи отрицает.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО2 в судебном заседании сообщил, что его доверитель договор купли-продажи с истцом не заключал. Кроме того, представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности и просил применить последствия его истечения.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, было передано в общую совместную собственность ФИО4 и ФИО1 на основании договора на передачу квартиры в собственность №2215 от 26.03.1993.

Право общей совместной собственности ФИО4 и ФИО1 на названное жилое помещение было зарегистрировано в БТИ г.Воркуты 26.03.1993, реестровый ..., регистрационный ....

02.04.1993 собственники ФИО4 и ФИО1 заключили договор купли-продажи указанного жилого помещения с ФИО3

Данный договор удостоверен нотариусом Воркутинской второй государственной нотариальной конторы Республики Коми ФИО5

По условиям договора ФИО1, действующий от своего имени и по доверенности от имени ФИО4 (продавец), продал, а ФИО3 (покупатель) купил приватизированную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Квартира продана по инвентаризационной цене за 13579 руб., которые уплачиваются после подписания договора. Расходы по заключению договора несёт ФИО3

Договор составлен в трёх экземплярах, один из которых хранится в делах Воркутинской второй государственной нотариальной конторы Республики Коми, а два других выдаются покупателю – ФИО3 

Договор содержит подписи его сторон. Договор подписан в присутствии нотариуса, личности граждан подписавших договор установлены, их дееспособность проверена, полномочия, а также принадлежность квартиры ФИО4 и ФИО1 проверены.

На дату заключения договора действовал Гражданский кодекс РСФСР (в ред. от 24.12.1992) и Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 24.12.1992).

В соответствии с абз. 3 ст.6 Закона РФ от 24.12.1992 №4218-1 частная собственность на недвижимость или ее часть подлежат регистрации в местной администрации.

Согласно ст.239 ГК РСФСР договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли - продажи дач. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора. 

На основании Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда (утверждена Приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 №380) (утратила силу) переход права собственности на жилое помещение подлежал регистрации в бюро технической инвентаризации исполкома местного совета народных депутатов. В частности, сделки с жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, регистрировались в бюро технической инвентаризации либо в специальных регистрационных органах, созданных в отдельных регионах. Указанный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом сохранялся до 31 января 1998 г.

Таким образом, из нормативно-правовых актов действовавших на дату заключения оспариваемого ответчиком договора следует, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежал государственной регистрации. 

При этом регистрация договора не является формой договора, и только несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а не нарушение порядка или отсутствие регистрации договора купли-продажи.

В договоре купли-продажи спорной недвижимости также имеется указание о том, что данный договор на основании ст. 239 ГК РСФСР подлежит регистрации в БТИ г.Воркуты.

Однако, переход права собственности на данный объект недвижимости в нарушение вышеприведенных положений закона не был зарегистрирован в БТИ г.Воркуты.

В 1998 году ФИО4 умер в 

<

адрес> (свидетельство о смерти I-НА ...). В связи с чем с настоящим иском в суд обратился только один из продавцов спорной квартиры – ФИО1

Продавец ФИО1 объясняет неисполнение требований закона по регистрации договора юридической неграмотностью, утверждая при этом о недобросовестности покупателя ФИО3, который также не исполнил данную обязанность.

Пунктом 1.10 вышеназванной Инструкции … предусмотрено, что регистрация проводится на основании документов, устанавливающих право собственности (правоустанавливающих документов).

Существом сделки купли-продажи, в том числе и недвижимости, является передача продавцом вещи (объекта) в собственность покупателю при оплате покупателем определенной цены. То есть при наличии волеизъявления собственника, оформленного в соответствии с действовавшим на то время законодательством, правообладателем вещи (объекта) стал покупатель. 

Следовательно, именно на покупателе лежала обязанность по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. По указанной причине два из трех экземпляров договора были переданы нотариусом ответчику.

В то же время, в рассматриваемом случае ФИО3 отрицает сам факт заключения договора купли-продажи. В связи с чем продавец – ФИО1 требует в судебном порядке признать договор купли-продажи состоявшимся, поскольку в 1993 году договор в БТИ г.Воркуты не был зарегистрирован и в настоящее время у продавца отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. 

По смыслу ч.1 ст.3 ГПК РФ обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

В соответствии с абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст.432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Представленная по запросу суда копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи содержит согласованные сторонами существенные условия договора, а также подписи его сторон. Договор купли-продажи в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода сделкам, совершенным в 1993 году и удостоверенным нотариусом.

Более того, в поквартирной карточке на спорное жилое помещение имеется ссылка на договор купли-продажи от 02.04.1993 с указанием собственника – ФИО3, а также присутствует отметка «квартира не дооформлена». 

Суд обращает внимание, что после приобретения спорной квартиры в собственность ФИО3 вселял в неё: М.М.А. (с 09.04.1993) – отношение к собственнику не указано, своего брата – Ч.Т.А. (с 23.02.1996), знакомого – Ч.Л.О. (23.02.1996), Д.В.С. (с 17.11.1998) – отношение к собственнику не указано.

При этом продавцы Р-ны сняты с регистрационного учёта по спорному адресу в 1993 году (30.03.1993 и 02.04.1993).

Таким образом, судом установлено, что непосредственно после заключения договора купли-продажи квартиры продавцы из неё выписались. В свою очередь, покупатель сразу после заключения договора купли-продажи распоряжался квартирой по своему усмотрению, что соответствует полномочиям собственника, закрепленным в ст.209 ГК РФ.

В данном случае возражения ФИО3 голословны и не подтверждены допустимыми и относимыми доказательствами.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах договор купли-продажи следует считать исполненным, а фактический переход имущества от продавцов к покупателю – состоявшимся. Следовательно, суд признаёт сделку состоявшейся.

Разрешая довод стороны ответчика о наличии оснований для применения последствий истечения срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Как уже указано, в соответствии с п. 1.10 Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда (утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 №380), действовавшей на дату заключения сторонами спорного договора, именно покупатель был обязан зарегистрировать переход права собственности на приобретенную недвижимость.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Следовательно, у истца действительно не имелось оснований полагать, что ответчик не исполнит обязанность по регистрации возникшего у него на основании договора купли-продажи права собственности на спорную квартиру.

По правилам, предусмотренным п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, изложенных в п. п. 1, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что если иное установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что о нарушении своего права истец узнал в июне-июле 2024 года после привлечения его Воркутинским городским судом к участию в деле по иску ООО «Комитеплоэнерго». С настоящим иском в суд ФИО1 обратился уже 13.12.2024. Следовательно, срок для предъявления требования о признании сделки состоявшейся не истек.

Пунктом 1 ст.131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п.3 ст.131 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты (п.2 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры признан судом состоявшимся, решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

На основании ч.1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Приказом Росреестра от 19.08.2020 №П/0310 утверждены отдельные формы заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требования к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме. К обязательным сведениям о правообладателе отнесены: фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, паспортные данные, адрес постоянного места жительства. Следовательно, в целях надлежащей регистрации перехода права собственности суд считает необходимым указать в резолютивной части решения сведения о правообладателе (покупателе), полученные из отдела по вопросам миграции ОМВД России по г.Воркуте (л.д. 105).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Иск ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи приватизированной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 02 апреля 1993 года между ФИО1, действовавшим за себя и по доверенности за ФИО4 (продавец), и ФИО3 (покупатель), и удостоверенный нотариусом Воркутинской второй государственной нотариальной конторы Коми Республики за регистрационным ....

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: 

<

адрес>, ФИО3, гражданина Российской Федерации, 

<

дата> года рождения, уроженца 

<

адрес>, паспорт ... выдан 

<

дата> ... 

<

адрес> (код подразделения ...), зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 27.02.2025.

Судья У.Н. Боричева