Дело № 2-65/2019

Решение

Именем Российской Федерации

19 марта 2019 года р.п. Мокшан

Мокшанский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Никина А.В., при секретаре судебного заседания Кошкиной А.В., с участием помощника прокурора Мокшанского района Пензенской области Астаниной А.В., ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Мокшанского районного суда Пензенской области по адресу: 

<

...> гражданское дело по исковому заявлению прокурора Мокшанского района Пензенской области в интересах муниципального образования «Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области» в лице КМС Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка частично недействительным,

установил:

прокурор Мокшанского района Пензенской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка частично недействительным. Исковое заявление мотивированно тем, что 30.01.2017 между муниципальным образованием Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области, от имени которого выступает администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в лице главы администрации ФИО2 (далее - арендодатель) и ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11 площадью 2700 кв.м с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный: 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка составляет 20 лет с 30.01.2017 по 30.01.2037. Указанный договор аренды частично не соответствует требованиям действующего законодательства. Так, на основании пункта 4.3.2 данного договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании части 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным Кодексом Российской Федерации. Так, согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Таким образом, пункт 4.3.2 договора противоречит приведенным выше нормам законодательства, нарушает публичные интересы и интересы муниципального образования - Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Недействительность части сделки не влечет недействительность сделки в целом при возможности совершения сделки без включения недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 75 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Право прокурора на предъявление иска о признании договора частично недействительным вытекает из положений статьи 45 ГПК РФ, в соответствии с которой прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы, должны разрешаться исходя из характера и последствий, допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела. Заключение в нарушение земельного законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника. В данном случае, иск о признании договора аренды частично недействительным, направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач гражданского судопроизводства, как укрепление законности и правопорядка, предупреждение правонарушений, формирование уважительного отношения к закону и суду. Истец просит суд признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка № 11 от 30.01.2017, действующего по состоянию на 04.02.2019, заключенного между муниципальным образованием Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области, от имени которого выступает администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в лице главы администрации ФИО2 и ФИО1

В судебном заседании помощник прокурора Мокшанского района Пензенской области Астанина А.В. исковое заявление поддержала по доводам в нем изложенным.

Представитель комитета местного самоуправления Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в судебное заседание не явился, председатель КМС ФИО3 в заявлении исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала. 

Представитель ответчика администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области глава администрации ФИО2 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации, исковые требования считал подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица администрации Мокшанского района Пензенской области по доверенности от 09.01.2019 ФИО4 просила рассмотреть дело без её участия, решение оставляет на усмотрение суда.

Кроме того, стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте проведения судебного заседания.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что стороны извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Выслушав помощника прокурора Астанину А.В., ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В судебном заседании установлено, что 30 января 2017 года между муниципальным образованием Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области, от имени которого выступает администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, в лице главы администрации ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 11. Предметом договора является земельный участок площадью 2700 кв.м с кадастровым номером №, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 108 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что срок аренды участка составляет 20 лет, с 30.01.2017 по 30.01.2037 и установлен с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

30 января 2017 года между администрацией Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области и ФИО1 составлен и подписан акт приема-передачи земельного участка.

Подпунктом 4.3.2 вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя.

На основании части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно части 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

В части 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Часть 2 статьи 3.3 названного Федерального закона предусматривает, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в частности: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 15, 16, 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что подпункт 4.3.2 договора аренды земельного участка № 6 от 30.01.2017, противоречит части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц - потенциальных участников земельных правоотношений. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований прокурора и признании недействительным пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка № 11 от 30 января 2017 года, заключенного между муниципальным образованием Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области, от имени которого выступала администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, в лице главы администрации ФИО2 и ФИО1

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление прокурора Мокшанского района Пензенской области в интересах муниципального образования «Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области» в лице КМС Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области к администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка частично недействительным удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка № 11 от 30 января 2017 года, заключенного между муниципальным образованием Рамзайский сельсовет Мокшанского района Пензенской области, от имени которого выступала администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области, в лице главы администрации ФИО2 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Мокшанский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 марта 2019 года.