Дело № 2-1332/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Сальск 14 октября 2020 г.

Сальский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Ткаченко М.В.

при секретаре Кистеревой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», третье лицо: Сальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», третье лицо: Сальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, указывая на то, что 27 августа 2012 года по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с ипотекой в силу закона она купила жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> за 950 000 рублей. Сумму в размере 686 000 рублей она оплачивала за счет кредитных средств Банка - ипотечного кредита, предоставленного ОАО «Сбербанк России» Сальское отделение №.

Залогодержателем по договору являлся банк ОАО «Сбербанк России». Земельный участок с расположенным на нем жилым домом находятся в залоге у банка с момента государственной регистрации прав собственности покупателей на него. Ипотека на жилой дом и земельный участок зарегистрирована Управлением федеральной регистрационной службы по Ростовской области 31.08.2012, записи регистрации №, №.

Однако, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Денежные средства по кредитному договору № от 27.08.2012 были получены и выплачены продавцу. Кредитный договор ею погашен в полном объеме. В соответствии со справкой ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ кредит полностью погашен.

Однако в настоящее время она не располагает сведениями о месте проживания ответчика и иных контактных данных, в связи с чем, данная ситуация препятствует сторонам по договору купли-продажи квартиры обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества и она не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Просила признать обременение отсутствующим – Ипотека в силу закона в отношении жилого дома общей площадью 83,8 кв.м, и на земельный участок площадью 777 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ, посредством заявления просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 55).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ, что подтверждено отчетом об отслеживании отправления официального сайта Почты России (л.д.53-54).

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Представители третьих лиц: Публичного акционерного общества «Сбербанк России», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ (л.д. 46), о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истца, ответчика и представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст.12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 454 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Согласно п.1 ст. 488, ст. 489 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27 августа 2012 г., заключенному между ФИО2 и ФИО1, последняя приобрела приобрел земельный участок общей площадью 777 кв.м, кадастровый № с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 83,8 кв.м, в том числе жилой площадью 45 кв.м, по адресу: 

<

адрес> по цене 950 000 рублей.

П. 6 указанного Договора, предусмотрено, что сумма в размере 264 000 рублей, из них 10 000 рублей частично за земельный участок, оплачивается покупателем за счет собственных средств при подписании настоящего договора. Сумму в размере 686 000 рублей 00 копеек, покупатель оплачивает за счет кредитных средств Банка – ипотечного кредита, предоставленного им ОАО «Сбербанк России» Сальское отделение № после регистрации договора купли-продажи в Сальском отделе управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, в срок до 01.10.2012 года, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца ФИО2, открытого в Сальском ОСБ №.

По условиям договора указанные жилой дом и земельный участок находятся в залоге у банка согласно кредитного договора от 27.08.2012 № 27181647, заключенный на срок до 27.08.2027 между ОАО «Сбербанк России» Сальское отделение № и ФИО1.

Залогодержателем по данному залогу является банк, право залогодержателя подтверждается закладной. В отношении обязательств покупателя перед продавцом по оплате недвижимости возникает ипотека в силу закона.

Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу части 1 статьи 4 Закона наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. 

Материалами дела подтверждается, что государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавца ФИО2 к покупателю ФИО1 была произведена 31 августа 2012 г., запись регистрации права №, №. Одновременно было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона (л.д. 18,19, 49-52).Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на то, что обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества выполнены в полном объеме, денежные средства за приобретённое недвижимое имущество были перечислены продавцу ФИО2, кредитный договор № от 27 августа 2012 г. прекращен в связи с полным погашением кредита. В настоящее время местонахождение продавца жилого дома ей неизвестно в связи с чем, она не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с жилого дома и земельного участка. Наличие зарегистрированного обременения жилого дома и земельного участка нарушает ее права.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 сентября 2020 г., право собственности на жилой дом, общей площадью 83,8 кв.м, а также на земельный участок площадью 777 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО1, запись регистрации: запись регистрации права № от 31 августа 2012 г., № от 31 августа 2012 г., установлено ограничение прав и обременения в виде Ипотека в силу закона сроком с 31 августа 2012 г. по 01 октября 2012 г. (л.д.49-52).

Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 52, 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется.

Исходя из совокупного анализа и системного толкования вышеуказанных положений законодательства, отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как было установлена ранее, часть денежных средств в счет оплаты за спорные объекты недвижимости в размере 264 000 рублей была передана продавцу до подписания договора, что подтверждено подписью продавца ФИО2 (л.д.22).

Справкой, выданной ПАО Сбербанк, подтверждается, что обязательства по кредитному договору № от 27 августа 2012 г. ФИО1 выполнены в полном объеме, на 17.09.2020 остаток долга составляет 0,00 руб. (л.д.33).

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи жилого дома от 27 августа 2012 г. ФИО1 исполнены в полном объеме, в связи с чем, ипотека подлежит прекращению. 

Принимая во внимание, что покупателем обязательства по договору купли-продажи от 27 августа 2012 г. исполнены надлежащим образом, совместное обращение залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки невозможно в связи с выездом продавца на постоянное место жительства в Московскую область, суд пришёл к выводу, что заявленные требования о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований и возражений; доказательства предоставляются сторонами - ст.ст. 56-57 ГПК РФ. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Давая оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ).

Проверив и оценив представленные сторонами доказательства, доводы в обоснование иска, учитывая, что договор купли-продажи исполнен, сохранение регистрации обременения нарушает права собственника (ст. 209 ГПК РФ), оснований для сохранения обременения не имеется, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», третье лицо: Сальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, подлежат удовлетворению. 

Следует прекратить ограничение (обременение) - Ипотека в силу закона, в пользу ФИО2, регистрационные записи от 31 августа 2012 года №, в отношении жилого дома, общей площадью 83,8 кв.м, кадастровый № и земельного участка – категория земель: земли населенных пунктов- под индивидуальное жилищное строительство, площадью 777 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В связи с вышеизложенным, данное решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», третье лицо: Сальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, удовлетворить.

Прекратить ограничение (обременение) - Ипотека в силу закона, в пользу ФИО2, регистрационные записи от 31 августа 2012 года в отношении жилого дома, общей площадью 83,8 кв.м, кадастровый № и земельного участка – категория земель: земли населенных пунктов- под индивидуальное жилищное строительство, площадью 777 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Ткаченко

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2020 г.