.

.

.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2021 года г. Самара

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Пудовкиной Е.С.,

при секретаре Ивановой К.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Промышленный районный суд г. Самары с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права. 

В обоснование требований истец указал, чтоДД.ММ.ГГГГ между ним и С заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 1/192 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 11 264 000кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Указанные договор заключен в рамках процедуры банкротства, при следующих обстоятельствах, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в установленном законом порядке признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3 В процедуре банкротства установлено, что ФИО2 принадлежит 1/192 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №; ДД.ММ.ГГГГ утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина. Электронные торги в форме аукциона на повышение стоимости признаны несостоявшимися, в связи с недостаточным количеством участников, победителем признан ФИО1 как единственный участник. 

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Волгоградской области подано заявление № о государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением № государственная регистрация права собственности приостановлена по основаниям п.п. 7, 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регистрирующий орган указывает на то, что приобретатель доли не является участником общей долевой собственности либо арендатором земельного участка; предмет договора купли-продажи – доля из земель сельскохозяйственного назначения, является объектом, ограниченным в оборотоспособности и может быть реализована на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу. На открытых торгах доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана только после выделения земельного участка в счет земельной доли принадлежащей гражданину-банкроту. Кроме того, представленный на регистрацию договор купли-продажи не подписан финансовым управляющим. 

В целях устранения причин приостановления, предложено представить документы, подтверждающие факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности и подписанный договор.

Указанное решение регистрирующего органа считает незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы.

Полагает, что порядок реализации земельной доли, предусмотренный ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применим в случае добровольно реализации имущества собственником. Тогда как, в случае реализации имущества должника-банкрота, то есть в принудительном порядке, применению подлежит порядок, предусмотренный специальными положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» во взаимной связи с общими положениями Гражданского кодекса РФ. При этом соблюдение процедуры реализации преимущественного права либо выдела земельного участка в счет земельной доли, не требуется. Такой подход направлен на максимальное удовлетворение требований кредиторов, отвечает их интересам в деле о банкротстве. Вместе с тем, права долевых сособственником не нарушаются, поскольку они не лишены права приобрести имущество по результатам открытых торгов по цене предложенной победителем. Таким образом, считает, что ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имеет специальный характер и преимущественное значение по отношению к положениям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Документы на государственную регистрацию права сдавались в отделение, находящееся в г. Самаре, документы были предоставлены в надлежаще образом оформленном виде, подписи обеих сторон имелись. 

Сведения о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО2, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности, нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности не имеется.

Таким образом, считает, что договор купли-продажи был заключен на законных основаниях, согласно процедуре, предусмотренной ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просит:

- удовлетворить административный иск;

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о приостановлении действий государственной регистрации права ФИО1 на 1/192 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № площадью 11 264 000кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, выраженное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № №;

- возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/192 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 11 264 000кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и приложенных к ним документов. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в суд своего представителя.

Представитель административного истца ФИО1– ФИО4 поддержала заявленные требования административного иска указав, что решение регистрирующего органа о приостановке проведения регистрационных действий основан на неверном толковании норм материального права, в соответствии с которыми, приоритетным законом подлежащим применению в сложившейся ситуации является ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который предусматривает реализацию имущества должника-банкрота с публичных торгов. Сама по себе постановка вопроса в уведомлении о приостановлении действий по регистрации о незаконности реализации земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, не основана на законе, как и предложение по устранению причин приостановки путем предоставления документов, подтверждающих, что покупатель является участником общей долевой собственности. Ошибочны ссылки регистрирующего органа на п. 4 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который предусматривает продажу предприятия должника, как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, тогда как ФИО2 индивидуальным предпринимателем не является, к реализации имущества данного должника указанная норма не применима. Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли земельного участка, принадлежащей должнику. При установлении факта продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Приостановление государственной регистрации прав в отсутствие законных оснований влечет нарушение прав административного истца, не позволяет реализовать правомочия собственника. Вступившие в законную силу судебные акты о признании торгов недействительными, отсутствуют. Надлежащим способом восстановления нарушенного права, несмотря на принятый отказ в государственной регистрации права, полагает возложение обязанности на регистрирующий орган по государственной регистрации перехода права административного истца на спорную земельную долю. Не оспаривала, что предоставленный на регистрацию договор купли-продажи финансовым управляющим не подписан.Подписанный всеми сторонами соглашения договор направлен в адрес регистрирующего органа.

Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области, участвующая в судебном заседании с использованием средств видеоконференцсвязи, - ФИО5, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года, возражала против заявленных требований указав, что при совершении сделки по приобретению земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения нарушен прямой запрет, установленный ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельная доля продана лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, без выделения земельного участка в счет земельной доли. ФИО2 не относится к числу участников общей долевой собственности, не является арендатором спорного земельного участка. Именно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает особенности реализации долей в праве общей долевой собственности на такое недвижимое имущество как земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Требования государственного регистратора о необходимости предоставления на государственную регистрацию документов, подтверждающих право ФИО2 на приобретение доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения является обоснованным, а решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав законным. Полагает ссылки представителя административного истца на приоритете применения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», основанными на неверном толковании норм материального права. Положений, предусматривающих возможность реализации в деле о банкротстве гражданина имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности с иными лицами, кроме супруга гражданина-банкрота, Закон о банкротстве не содержит. Считает, что земельная доля относится к объектам ограниченным в обороте, в связи с чем в соответствии с п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве должна быть реализована на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящегося к ограниченно оборотоспопобному имуществу. Подписанный всеми сторонами соглашения договор поступил в регистрирующий орган. ДД.ММ.ГГГГ возобновлено осуществление государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на спорный земельный участок в связи с истечением срока приостановления. Причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации устранены не в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка, заявителем направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав, в связи с чем заявленные требования являются неактуальными и удовлетворению не подлежат. Производное от основного требование о возложении на Управление обязанности по регистрации перехода права собственности также подлежит оставлению без удовлетворения. 

Финансовый управляющий собственника недвижимого имущества –банкрота ФИО2 – ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Россреестра по Самарской области, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в письменных пояснениях по делу просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В письменных пояснениях Управление Россреестра по Самарской области указывает на то, что по результатам проведенной проверки основания для возврата документов без рассмотрения установлены не были. Вместе с тем было отмечено, что представленные на государственную регистрацию прав экземпляры договора купли-продажи от 13.01.2021 на бумажном носителе не подписаны продавцом, что было отражено в протоколе проверки документов. 

При таких обстоятельствах, учитывая положения статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле. 

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из материалов административного дела следует, чтоДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда Волгоградской области ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, утвержден финансовый управляющий – ФИО6 (л.д. 15-18).

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Волгоградской области утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2, в редакции, представленной финансовым управляющим должника (л.д. 23-25). Указанное определение вступило в законную силу.

Из указанного Положения видно, что установлено имущество, в частности Лот № доли в праве на земельный участок, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером № общей площадью 11 264 000кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, которое принадлежит на праве собственности должнику с ДД.ММ.ГГГГ; определена стоимость Лота № рублей (л.д. 23-25).

Финансовым управляющим организовано проведение открытых торгов по реализации имущества должника в соответствии с утвержденным судом порядком. 

Торги с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ФИО2 признаны несостоявшимися, о чем свидетельствует сообщение о результатах торгов. 

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения торгов с единственным участником торгов – ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 1/192 доли в праве на земельный участок, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, № общей площадью 11 264 000кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Сторонами договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 39-43).

Заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество вместе с договором от ДД.ММ.ГГГГ, а также другими необходимыми документами сданы сторонами соглашения на регистрацию перехода права собственности в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Самарской области, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись и представителю ФИО1 выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию прав (л.д. 30-31).

Государственный регистратор права межрайонного отдела по Суровикинскому, Клетскому и Чернышковскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ принял решение о приостановлении действий по регистрации права на спорную долю со ссылкой на пункт 7 и пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Решение мотивировано тем, что покупатель ФИО1 не является участником общей долевой собственности, в связи с чем имеет место нарушение статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Кроме этого, указано на то, что представленный договор купли-продажи не подписан финансовым управляющим ФИО3 В целях устранения причин приостановления заявителям предложено в течении срока приостановления государственной регистрации прав представить документы, подтверждающие, что покупатель является участником общей долевой собственности, а также представитель договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами (л.д. 27-29).

Разрешая заявленные требования суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 13 части 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости и сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В обоснование ничтожности сделки государственный регистратор в своем решении указывает на то, что совершенная сторонами сделка, нарушает требования ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу которого ФИО1, не являясь участником общей долевой собственности, не имел преимущества перед другими долевыми сособственниками по приобретению в собственность спорной земельной доли, в нарушение п. 4 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» доля реализована на открытых торгах, выдел доли не произведен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»(далее ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника. 

Как указано в пункте 1 статьи 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.03.2006 №54-О, в случае коллизии между различными законами равной юридической силы приоритетным признается последний закон и закон, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора приоритетными являются нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», специально регулирующие отношения по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве. 

Согласно пункту 1 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи(пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 213.26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Таким образом, нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

Доказательств того, что на момент принятия решения о приостановке действий по регистрации, регистрирующий орган имел сведениями о том, что торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,признаны недействительными, в установленном законом порядке, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что продажа доли в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства, на торгах, посредством публичного предложения, с единственным участником торгов – ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в отсутствие сведений о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, суд приходит к выводу о том, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежали нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества на торгах, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

В соответствии с п. 1 ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из письменных пояснениях Управления Россреестра по Самарской области, по результатам проведенной проверки основания для возврата документов без рассмотрения установлены не были. Вместе с тем было отмечено, что представленные на государственную регистрацию прав экземпляры договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на бумажном носителе не подписаны продавцом, что было отражено в протоколе проверки документов.

Указанные обстоятельства, не оспаривались представителем административного истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и подтверждаются материалами дела. 

Из материалов дела видно, ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом принято заявление представителя ФИО1 о принятии дополнительных документов, а именно договора купли-продажи подписанного всеми сторонами соглашения. 

Вместе с тем, на дату принятия государственным регистратором оспариваемого решения, указанные документы отсутствовали, в течении срока, установленного для устранения причин приостановления, данные причины, не устранены, в связи с чем полагать, что решение о приостановлении действий по государственной регистрации права в указанной части являются незаконным на дату его принятия, не имеется.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> отказано на основании статьи 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ввиду того, что в течении срока приостановления, не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 25 июня2021 года.

Судья . Е.С. Пудовкина

.

. 

. 

.

.