Дело № 2-320/2017 28 августа 2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Светличной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора, возврате земельного участка в государственную собственность, обращении взыскания на объект недвижимости, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием; возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 1871кв.м, кадастровый номер №; обращении взыскания на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке; взыскании денежных средств в сумме 80000 руб. в соответствии с п.6.6 договора, взыскании денежных средств в сумме 650000 руб. в соответствии с п.6.8 договора, указав, что между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (с 21.04.2015 после реорганизации и переименования Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (с 01.06.2015 после переименования Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»), ФИО2 (продавец), ФИО1 (покупатель) 23.05.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1871кв.м с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым зданием - многоквартирный дом, площадью 85,2кв.м, этажность 1, кадастровый номер № по адресу: Санкт-Петербург, г

<

адрес>, существенным условием договора являлось обязательство покупателя в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи объекта от 27.12.2011 № осуществить снос здания и возвести объект недвижимости в течение 42 месяцев, срок исполнения обязательства истек 11.08.2015, условия договора не выполнены.

Представитель истца Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО3 в судебное заседание явился, иск поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель 3-го лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 2003 г. N 33-рп «О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены» утвержден План мероприятий по организации работы исполнительных органов государственной власти, государственного учреждения и государственного унитарного предприятия при подготовке документации для проведения торгов по продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены, в том числе здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А.

Земельный участок площадью 1871кв.м с кадастровым номером № с расположенным на нем многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А был отчужден из государственной собственности по результатам аукциона от 21.12.2011 на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 02.09.2011 № 2022-рз и договора от 27.12.2011 № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.05.2005 №1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга, договора от 20.04.2010 №№, доверенности, выданной КУГИ и ФИО2.

В отношении объекта договором были установлены особые условия: осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 № и возвести объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 № или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 №.

С учетом требований ст. 219 гражданского кодекса РФ срок исполнения обязательства истек 11.08.2015. 

23 мая 2013 между ФИО2 (продавец), ФИО1 (покупатель), и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключен договор № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по вышеуказанному адресу. 

В договоре установлены те же обременения/ограничения земельного участка – осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 № и возвести объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 № или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 №. Указанные обязательства покупателя признаны существенными условиями договора (п.3.2.3).

В соответствии с п. 6.7. договора случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3. договора в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» вправе обратиться к покупателю (продавцу) с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия, содержащиеся в разделе 7 договора (об организации и проведению торгов по продаже объекта, расторжении договора в случае не реализации объекта по результатам двух аукционов).

В случае отказа покупателя (продавца) от заключения указанного дополнительного соглашения (незаключения дополнительного соглашения в установленный срок) либо нарушения условий, предусмотренных разделом 7 договора, договор расторгается в установленном законом порядке, при этом земельный участок со всеми его неотделимыми улучшениями, а также расположенные на нем объекты недвижимости поступают в государственную собственность Санкт-Петербурга (л.д.29).

Цена договора составила 6824000 руб., из них цена земельного участка 6823550 руб.

Право собственности ФИО1 на земельный участок и многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> зарегистрировано 15.07.2013 (л.д.33,34).

Проверками АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», проведенными 31.10.2013, 11.02.2016, 07.11.2016 выявлено, что историческое здание снесено вне установленного законом порядка, выполнено временное ограждение и работы по планировке строительной площадки; документы по согласованию с КГИОП сноса здания, ежеквартальные сведения об объемах выполненных работ за II и III кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014г., I, II III, IV кварталы 2015 года не представлены, работы на объекте не ведутся.

В определенные договором сроки покупателем не выполнены существенные условия договора – историческое здание снесено вне установленного законом порядка, не завершено возведение на земельном участке объекта недвижимости, не представлено разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию (л.д. 36-38,41-44, 47-50).

02.11.2016 АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ответчику было предложено заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.05.2013, однако от заключения дополнительного соглашения он уклонился (л.д.51-53, 123-140).

По состоянию на 10.11.2016 Службой Госстройнадзора разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по указанному адресу не выдавались (т.1 л.д. 165).

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств исполнения существенного условия договора по возведению объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 № или реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 27.12.2011 №, ответчиком не представлено, заключение КГИОП при сносе исторического здания получено им не было.

Учитывая изложенное, требования истца о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Поскольку стороны в п. 6.7 договора определили последствия расторжения договора в виде возврата земельного участка в государственную собственность Санкт-Петербурга, суд признает право государственной собственности Санкт-Петербурга на указанный объект. 

При этом право собственности на возведенное на данном земельном участке здание в настоящее время не может быть признано за истцом, поскольку в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ указанный объект является самовольной постройкой.

Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, истец не лишен возможности обратиться с требованием о сносе самовольной постройки, либо с учетом п.7.7. договора от 23 мая 2013 № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, предусматривающего, что в случае расторжения договора при неисполнении его существенных условий покупателем земельный участок со всеми его неотделимыми улучшениями, а также расположенные на нем объекты недвижимости поступают в государственную собственность Санкт-Петербурга, с требованием о признании права собственности на самовольную постройку без выплаты компенсации, представив доказательства соответствия ее градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав иных лиц.

Требования истца о взыскании с ФИО1 неустоек подлежат удовлетворению.

Согласно п.3.2.6. покупатель обязан ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных п.3.2.6 договора в установленный срок, покупатель выплачивает АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» штраф в размере 50 МРОТ за каждый просроченный отчетный квартал (п.6.6. договора), т.1 л.д.29.

Сумма штрафа за непредставление сведений по установленной форме об объемах выполненных работ за II и III кварталы 2013 года, I, II, III, IV кварталы 2014г., I, II III, IV кварталы 2015, I, II III, IV кварталы 2016, I квартал 2017 составляет 80000 руб. (100х50х16).

Как следует из содержания п.6.9. договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных (непоименованных в п.6.8) обязанностей покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, установленной п.2.1 договора от 27.12.2011 №105450АЗ, которая составляет 6500000 руб. (т.1 л.д.150).

Общая сумма неустоек, предусмотренных п. 6.6, 6.9 договора составляет 730000 рублей.

Доводы представителя ответчика об установлении ФИО1 меньшего срока, чем предусмотрено договором №, заключенным 27.12.2011 с ФИО2 правового значения не имеет, поскольку соответствующее обязательство было принято ответчиком добровольно при заключении договора, от подписания дополнительного соглашения ответчик уклонился, с требованием об увеличении установленного договором срока не обращался.

Неделимыми объектами земельный участок и возведенное на нем строение в силу ст. 133 Гражданского кодекса РФ не являются. 

Довод о том, что стороной договора купли-продажи истец не является, в связи с чем у него отсутствует право требовать расторжения договора не может быть признан состоятельным, поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 6.7 договора № от 23 мая 2013 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, заключенным между ФИО2 (продавец), ФИО1 (покупатель), и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» стороны прямо предусмотрели право Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга требовать расторжения договора в определённых случаях, что соответствует ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 88,94,98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением предусмотренных законом случаев. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п.1 и п. 3 ч.1 и ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика ФИО1 в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 16500 руб., от уплаты которой истец освобожден (10500+6000).

Привлечение ФИО2 к участию в деле в качестве соответчика обусловлено требованием о расторжении договора купли-продажи, носило процессуальный характер и не связано с нарушением с ее стороны прав истца, в связи с чем основания для возложения на нее судебных расходов отсутствуют. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от 23.05.2013г. № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 (продавец), ФИО1 (покупатель), и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Признать право государственной собственности Санкт-Петербурга на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес> площадью 1871кв.м, кадастровый номер №;

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 730000 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга в сумме 16500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) А.В. Прокофьева

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>