Дело № 3а-41/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза 14 марта 2018 г.

Пензенский областной суд в составе

судьи Гордеевой Н.В., 

при секретаре Емелиной И.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с требованием к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 23308 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований сослался на то, что указанный земельный участок находится у него в аренде, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права, поскольку по условиям договора аренды земельного участка от 29 января 2016 г. размер арендной платы за земельный участок определяется исходя из величины кадастровой стоимости.

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости –1790000 руб. по состоянию на 10 декабря 2015 г.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, доверив представление своих интересов ФИО2 (доверенность от 20 ноября 2017 г.), которая в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Обосновывая правовую заинтересованность административного истца в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости дополнительно указала на то, что на вышеуказанном земельном участке расположены принадлежащие ФИО1 на праве собственности нежилые здания и администрацией г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области предъявлены требования ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения (за пользование спорным участком), размер которого исчислен из оспариваемой величины кадастровой стоимости. При этом настаивала на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в 1790000 руб., определенной в представленном административным истцом отчете № 237/36 от 26 июля 2017 г., подготовленном оценщиком АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы». 

Представитель административного ответчика - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области – ФИО3 (доверенность от 25 октября 2017 г.), разрешение заявленных требований также оставила на усмотрение суда, указав в письменном отзыве на административный иск, что Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с чем не может являться административным ответчиком по настоящему делу.

Представитель заинтересованного лица - Правительства Пензенской области - ФИО4 (доверенность от 6 октября 2017 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в Пензенской области проведена в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица – Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности - ФИО5 (доверенность от 19 октября 2017 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Нижний Ломов Нижнемоловского района Пензенской области – ФИО6 (доверенность от 04 мая 2017 г.) против удовлетворения заявленных требований возражала, поддержав письменный отзыв на административный иск, представленный в материалы дела. Полагая представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а установленную в нем величину рыночной стоимости земельного участка значительно заниженной, представила отчет № от 20 февраля 2018 г., подготовленный оценщиками ООО «КАФ «Эксперт-Аудит», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2015 г. составляет 4890000 руб. 

Представитель заинтересованного лица – администрации Нижнеломовского района Пензенской области, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, постановлением главы администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 29 января 2016 г. № земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 23308 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенный по адресу: 

<

адрес> предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 5 лет (т.1 л.д.198).До настоящего времени в установленном законом порядке договор аренды земельного участка между администрацией г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и ФИО1 не заключен и не зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 110-112) и не отрицается представителем административного истца.

В этой связи суд не может согласиться с доводами административного истца и его представителя о том, что несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности ФИО1, как арендатора земельного участка.

В то же время судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 23308 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес> находятся принадлежащие административному истцу ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости – нежилые здания с кадастровыми номерами № № (т.1 л.д. 170-172) и администрацией г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области предъявлено требование к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным участком, которое находится в производстве Нижнеломовского районного суда Пензенской области.

Как следует из искового заявления администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области, плата за землю в виде неосновательного обогащения рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 31 января 2018 г. производство по гражданскому делу по иску администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются его права как лица, в фактическом пользовании которого находится земельный участок.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ). На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 на основании акта определения кадастровой стоимости от 10 декабря 2015 г. установлена кадастровая стоимость в размере 10634974,24 руб. 

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 10 декабря 2015 г. (л.д. 6).

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость земельного участка следует считать 10 декабря 2015 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт № от 20 февраля 2018 г., подготовленный оценщиками ООО «КАФ «Эксперт-Аудит», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2015 г. составила 4890000 руб. (т.1 л.дд.12-88).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).

Суд, исследовав отчёт № от 20 февраля 2018 г. применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что данный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В нарушение п/п «в» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, оценщик критериев отбора объектов - аналогов не привел, выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки спорных объектов, сделаны на основании только 3 предложений, которые впоследствии использовались в качестве объектов-аналогов.

Между тем в соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п/п «б» п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно п.10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по местоположению и по площади. Так, объект-аналог №33 расположен в с. Симбухово Мокшанского района Пензенской области, в то время как объект оценки расположен в г. Нижний Ломов. При этом соответствующая корректировка оценщиком вопреки требованиям п. 22 ФСО № 7 применена не была, как не была применена корректировка по объектам- аналогам ( при наличии различий) и по такому ценообразующему фактору как обеспечение инженерными коммуникациями. Также, по мнению суда, без должного обоснования оценщик внес корректировку в размере 0,96 как к объекту –аналогу № 2 площадью 1269 кв.м, так и к объекту-аналогу № 1 площадью 325 кв.м.

В результате скорректированная стоимость объектов-аналогов № 2 и № 3 в 3,5 и 2 раза соответственно ниже стоимости аналога № 1, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов и, в свою очередь, ведет к занижению стоимости объекта оценки.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном ФИО1 размере - 1790000 руб. не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Вместе с тем, давая оценку представленному заинтересованным лицом по делу - администрацией г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области отчету № от 20 февраля 2018 г., подготовленному оценщиками ООО «КАФ «Эксперт-Аудит», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 декабря 2015 г. составляет 4890000 руб. (т.2 л.д. 1 - 44), суд отмечает, что отчет подготовлен лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщики в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного оценщиками сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиками отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиками последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков производственного назначения на дату оценки. После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом оценки. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на инфраструктуру, площадь, местоположение (по объектам – аналогам № 1 и № 3), на торг, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в отчете № от 20 февраля 2018 г., не оспаривалась, доводов, позволяющих подвергнуть сомнению выводы оценщика, не приводилось. 

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчет № от 20 февраля 2018 г. ООО «КАФ «Эксперт-Аудит» по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную в нем - достоверной.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № надлежит установить с учетом выводов, изложенных в отчете № от 20 февраля 2018 г. ООО «КАФ «Эксперт-Аудит», т.е. в размере – 4890000 руб.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта. 

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

В данном случае ФИО1 первоначально обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков 6 сентября 2017 г., о чем свидетельствует решение от 25 сентября 2017 г. № 18 /9 ( т.1 л.д. 91-92), следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.

Доводы представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, приведенные в письменном отзыве на административный иск, о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Довод представителя Правительства Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не может быть принят во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 23308 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> состоянию на 10 декабря 2015 г. в размере равном его рыночной стоимости – 4890000 (четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 06 сентября 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 марта 2018 г.

Судья Н.В. Гордеева