25RS0030-2025-000772-77

Дело № 2-508/2025

Мотивированное 

решение

 12.12.2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2025 года пгт. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Н.С., 

при секретаре Осолихиной О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального округа Приморского края к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, снятии его с регистрационного учёта, 

установил:

администрация Хасанского муниципального округа обратилась в суд с данными исковыми требованиями, указывая, что 15.01.2025 в адрес администрации поступило заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в аренду на 3 года в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» для завершения строительства. К заявлению была приложена выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 10%, проектируемое назначение - жилой дом, площадью 47,6 кв.м., дата присвоения кадастрового номера - 07.11.2024, принадлежащий ФИО1 (право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №. В рамках рассмотрения поступившего заявления, администрацией было установлено, что согласно сведениям ЕГРН, запрошенным администрацией ДД.ММ.ГГГГ земельный участок находится в аренде у ФИО2 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. С целью проверки указанной в заявлении информации о наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, сотрудниками администрации ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером № Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № участок находится на возвышении с крутым склоном, на момент осмотра покрыт снегом, на участке имеются два объекта строительства, отсутствует завершенный фундамент строящегося жилого дома, в связи с чем администрацией сделан вывод об отсутствии на участке объекта незавершенного строительства. Поскольку в ходе осмотра земельного участка и строящихся объектов на нем, было установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не обладает признаками объекта недвижимости, он подлежит снятию с государственного кадастрового учета, с прекращением права собственности на данный объект.

Просит прекратить право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, снять объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с кадастрового учета.

В судебном заседании представитель администрации Хасанского муниципального округа на исковых требованиях настаивала, дополнений не имела.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указывает, что выводы Администрации об отсутствии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в пределах земельного участка с кадастровым № не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку нахождение объекта - незавершенного строительства в границах земельного участка № подтверждается заключением специалиста №- ТЭ-25 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому: «в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью строительной готовности 9 %.». Добросовестность действий ФИО1 подтверждается Типовым проектом индивидуального жилого дома на участке № № 164-99- АС, который неопровержимо свидетельствует о намерении закончить строительство на спорном земельном участке.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, 15.01.2025 в адрес администрации Хасанского муниципального округа ФИО1 направлено заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в аренду на 3 года в соответствии с п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» для завершения строительства.

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В соответствии с представленными в администрацию документами, на земельном участке № ФИО1 возведен объект незавершенного строительства, с кадастровым №, общей площадью 47,6 кв.м., степень готовности: 10 %, по адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>. 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, право собственности ФИО1 на указанный объект зарегистрировано в упрощенном порядке, путём подачи заявления и декларации, что подтверждает выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, с ограничением прав: в пользу ФИО2, основание договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении заявления ФИО1, с целью установления на земельном участке объекта недвижимости, специалистами администрации Хасанского муниципального округа 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ был осмотрен земельный участок с кадастровым номером № на основании служебной записки заместителя начальника управления земельных и имущественных отношений администрации Хасанского муниципального округа ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ б/н согласно договору стенды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ должностными лицами —администрации Хасанского муниципального округа ФИО4, начальником отдела муниципального контроля, ФИО5, главным специалистом 1 разряда отдела муниципального контроля, установлено объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрированный на ЗУ 1254, имеет следующие характеристики: вид объекта недвижимости: объект незавершенного строительства; проектируемое назначение: жилой дом; проектируемая площадь: 47.6 кв. м; объект незавершенного строительства находится в собственности у ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. 

По итогам осмотра земельный участок с кадастровым номером № установлено следующее: участок находится на возвышении с крутым склоном, на момент осмотра покрыт снегом; на участке имеются два объекта строительства (условно обозначим их как объект № и объект №); Объект № расположен на склоне. Объект № представляет собой трубчатые сваи, соединённые металлическими балками. Сваи состоят из частей полых трубок, приваренных друг к другу для увеличения длины трубок. Балки имеют угловую, П-образную формы, балки прикреплены к трубкам сварным способом; Объект № расположен на возвышении. Объект № состоит из деревянного настила, закреплённого на сваях, четыре угловые сваи сделаны из металлических трубок, остальные сваи - из деревянных досок. К настилу при помощи шурупов прикреплён каркас из деревянных досок с фототаблицей.

ДД.ММ.ГГГГ за № администрацией вынесено решение, уведомление об отказе в предоставлении земельного участка № без проведения торгов, поскольку согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости за ФИО3 зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у иного физического лица. Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером №, определено что объект капитального строительства (объект незавершенного строительства), площадью 47,6 кв.м, с кадастровым номером № в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствует, в границах испрашиваемого земельного участка -. Имеется объект 1 представляющий собой трубчатые сваи соединенные металлическими балками и объект 2 представляющий из себя деревянный настил закрепленный на сваях из металлических трубок, не являющиеся объектами капитального строительства.

Ответчиком в подтверждение его возражений представлен типовой проект индивидуального жилого дома, заключение специалиста ООО «ДальСтрой-Эксперт» №-СТЭ-25 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № по результатам проведенного обследования установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью строительной готовности 9 %. По результатам инструментального обследования установлено, что площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 44,4 м2 (по внутреннему контуру наружных ограждающих конструкций), площадь застройки объекта незавершенного строительства 50,5 м2, что соответствует предоставленной проектной документации. В соответствии со сведениями из ЕГРП на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь объекта 47,60 м2, степень строительной готовности 10 %, что свидетельствует о наличии реестровой ошибки с сведениях ЕГРН.

Согласно данным предоставленной проектной документации, а именно согласно типовому проекту индивидуального жилого дома на участке № шифр проекта 164-99-АС, разработанному ИП ФИО7 в 2024 г. на земельном участке с кадастровым номером № проектными решениями предусмотрено строительство индивидуального жилого дома площадью 46,03 м2, с площадью застройки 50,25 м2. В соответствии с проектными решениями фундамент дома- свайного типа с монолитным железобетонным ростверком сечением 220x200 мм, сваи металлические винтовые диаметром 89 мм. Проектом предусмотрены арматурные выпуски из полости свай с последующим заполнением полости свай бетонной смесью, что соответствует результатам проведённого обследования объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №

Фактически, на дату проведения экспертного осмотра в границах земельного участка с кадастровым номером № возведен свайный фундамент - представлен в виде свайного поля из 12 винтовых металлических свай, в полость свай установлены арматурные стержни из арматуры периодического профиля 0 12 мм, произведены работы по заполнению полостей свай бетоном, арматурные стержни отогнуты по углом 90°, для дальнейшего производства работ по монтажу пространственного каркаса конструкции железобетонного ростверка. 

<

адрес>ними сваями установлен в проектное положение пространственный арматурный каркас, для дальнейшего производства работ по устройству железобетонного ростверка, согласно предоставленным проектным решениям.

Исследуемый фундамент объекта незавершённого строительства с кадастровым номером № согласно СП 22.13330.2016 /6/ и СП 24.13330.2021 /5/ характеризуется как свайный фундамент5 глубокого заложения6 имеющий прочную связь с землей и представляет собой несущий конструктивный элемент объекта незавершённого строительства, согласно предоставленной проектной документации.

На основании проведенного исследования экспертами установлено, что проектируемый жилой дом на земельному участке с кадастровым номером № предусматривает свайный фундамент с монолитным железобетонным ростверком. Ростверк свайного фундамента запроектирован в виде балки под вертикальные несущие конструкции здания, обеспечивает устойчивое состояние и долговечность здания в целом, фундамент в целом представляет собой законченную строительную систему, с взаимоувязанными несущими и ограждающими конструкциями, имеющими прочную связь с землей (с земельным участком на котором данный строительный объект размещен) для обеспечения длительного срока эксплуатации. Признаки капитальности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № установлены конструктивными решениями, заложенными в предоставленной проектной документации.

Перемещение исследуемого объекта незавершенного строительства, для создания аналогичного объекта пригодного для восприятия несущих конструкций, то есть без потери его эксплуатационных качеств и характеристик и без существенных затрат невозможно, в данном случае капитальность объекта определяет его неразрывная связь с землей посредством заглубления ниже глубины сезонного промерзания грунта фундамента, наличие арматурного каркаса свай, связанного с пространственным каркасом ростверка, бетонирование полостей винтовых свай.

Упрощенный порядок регистрации, не требует предоставления от лица для регистрации права на объект недвижимости разрешения на строительство, акта ввода объекта в эксплуатацию и их не предоставление не может явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него, поскольку регистрирующий орган вправе истребовать такие документы от органа местного самоуправления.

Указанный порядок был введён в целях реализации ч. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», согласно которой до ДД.ММ.ГГГГ не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. 

При этом упрощённый порядок оформления прав на объект недвижимости не освобождает субъекта градостроительных отношений от обязанности соблюдать порядок, установленный ГрК РФ, при строительстве объектов капитального строительства.

Таким образом, государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект индивидуального жилищного строительства не исключает необходимость в проверке соблюдения градостроительного законодательства РФ при строительстве этого объекта, поскольку соблюдение таких норм не входит в предмет проверке государственного регистратора при упрощённом порядке оформления права на объект индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 72 ЗК РФ, ч. 1 ст.8 ГрК РФ администрация Хасанского муниципального округа наделена полномочиями по осуществлению муниципального контроля за соблюдением гражданами в отношении объектов земельных отношений и находящихся на них объектов капитального строительства требований законодательства РФ, в том числе законодательства в области градостроительной деятельности.

Оценив представленное в судебное заседание представителем ответчика заключение специалиста № 12/05/01-СТЭ-25 от 12.05.2025, суд приходит к выводу, что данное заключение не свидетельствует о том, что на момент регистрации ответчиком права собственности на объект недвижимости, данный объект имел место быть. 

Анализируя указанные заключение специалиста № 12/05/01-СТЭ-25 от 12.05.2025, также суд так же приходит к выводу, что в настоящее время объект незавершенного строительства на спорном земельном участке так же отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, понятие капитальности строения, сооружения, относящиеся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, несколько прочно как физически, так и функционально объекте связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в ст. 130 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Президиумом Верховного Суда РФ, изложенной в п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденной 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в реестре.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН от 10.02.2025, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № имеет степень готовности 10%.

При этом из представленного ответчиком заключения специалиста № 12/05/01-СТЭ-25 от 12.05.2025 следует, В итоге по результатам проведенного исследования установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:20:360101:1254 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью строительной готовности 9 %. По результатам инструментального обследования установлено, что площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № составляет 44,4 м2 (по внутреннему контуру наружных ограждающих конструкций), площадь застройки объекта незавершенного строительства 50,5 м2.

Что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный в границах земельного участка с кадастровым № имеет свайно-винтовой фундамент с частичным устройством пространственного арматурного каркаса, под дальнейшее производство работ по устройству монолитного железобетонного ростверка. Таким образом отнесение исследуемого объекта к объектам капитального строительства устанавливается на основании разработанной проектной документации.

Признаки капитальности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № установлены конструктивными решениями, заложенными в представленной проектной документации то есть эксперт дает оценку не конструкции, которая находится на земельном участке, а тому, что планируется возвести в будущем проектом. 

Все выводы эксперта сводятся только исходя из проектной документации, которые последствии будут произведены при проведении соответствующих работ.

Кроме того, в заключении специалиста №-СТЭ-25 от 12.05.2025 указано, что доля построенной части фундамента составляет 50 %, фактическая строительная готовность фундамента – 8,705 %, иных работ по возведению недвижимого объекта специалистом не установлено. 

Таким образом, с учётом разъяснений п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, суд приходит к выводу, что находящийся на спорном земельном участке объект, исследованный специалистом 12.05.2025, не может быть признан недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), поскольку на момент исследования работы по сооружению фундамента полностью не завершены, а аналогичные им работы не начаты. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на спорном земельном участке и в настоящее время объектов незавершенного строительства в силу некапитальности, не имеется, за ответчиком зарегистрировано право собственности на фактически отсутствующий объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как указано в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В данном случае, суд отмечает, что администрация Хасанского муниципального округа не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № чье право зарегистрировано в ЕГРН.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Однако такие обстоятельства по настоящему делу отсутствуют.

Поскольку законного права у ответчика на государственную регистрацию право собственности на спорный объект недвижимости отсутствовало, то право собственности ответчика на объект недвижимости с кадастровым номером 25:20:360101:3749 подлежит прекращению. 

Данное решение является основанием для снятия объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № с кадастрового учета и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект за ФИО3 По вступлению в законную силу решения, обеспечительные меры, принятые определением Хасанского районного суда Приморского края от 11.06.2025, подлежат отмене. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Хасанского муниципального округа Приморского края удовлетворить. 

Прекратить права собственности ФИО1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №

Снять объект незавершённого строительства с кадастровым номером № с кадастрового учёта. 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированном виде. 

Судья Н.С. Нефёдова