Дело № 2-180/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 года г. Краснодар

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе председательствующего судьи Сурова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кренёвой К.В.,

с участием представителя истца ФИО8, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов-вид разрешенного использования ЗУ: не определен, площадью 1008 кв.м., кадастровый № и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 45,2 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным и применении последствия недействительности ничтожной сделки, признав право собственности на спорное недвижимое имущество за ФИО1

Как указал истец, она является собственником жилого дома, общей площадью 45,2 кв. м, кадастровый № и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, 

<

адрес>/ 

<

адрес> 

<

адрес> проживая в другом государстве нарушала законодательство РФ в части нецелевого использования расположенного под жилым домом земельного участка. Так как вид разрешенного использования земельного участка оказался неопределенным, а земельный участок не был предназначен для эксплуатации жилого дома. Через посредников обратилась за помощью к юристу ФИО3 с поручением надлежащим образом оформить границы земельного участка и обязательно восстановить его целевое назначение – ИЖС. ФИО3 присутствовала при данном мною ФИО6 обещании подарить ей час земельного участка (сто пятьдесят квадратных метров) и дома (18,2 кв.м.) и была уведомлена фактическом месте нахождения границ земельного участка, по адресу: 

<

адрес>/ 

<

адрес> границах обещанной к дарению земельного участка и домовладения. После оформления границ земельного участка и восстановления его целевого назначения ИЖС, она просила ФИО3 быть посредником в оформлении договора отчуждения домовладения и земельного участка. Так она проживает в другой стране (Украина) и ей сложно контролировать ход переговоров с покупателями, то по предварительному устному договору потребовала от ФИО3 отчуждение принадлежащего ей в России жилого дома земельного участка произвести в два этапа: первый этап заключение и подписание предварительного договора, где согласованы все обязательные условия (место нахождение земельного участка, его границы и целевое назначение, цена сделки, обязательное внесение задатка), после получения задатка и ознакомления с предварительным договором - подписание договора купли-продажи. В 2020 2021 годах ФИО3 занималась этим вопросом и указала, что для оформления документов ей нужна доверенность. В декабре 2021 год истец оформила на ФИО3 нотариально удостоверенную доверенность, где предоставила ей полномочия на оформление в собственность вышеуказанного домовладения и земельного участка, установления необходим истцу целевого назначения земельного участка - ИЖС, раздела земельного участка с учетом ее обещания ФИО6 оформить договор дарения доли, установления границ земельного участка с дальнейшей продажей по указанной истцом предварительной договоренности цене не ниже ста восьмидесяти тысяч американских долларов. Деньги в валюте США должны были быть перечислены непосредственно истцу. После начала боевых действий на Украине резко изменилось отношение к России и власть не рекомендовала любые отношения с Россиянами, тем более включая какие-либо сделки между гражданами Украины и России. Стало очень опасно для жизни и благополучия истца любые взаимоотношения с Россиянами, а информация о поступлении на счет истца еще и значительных денежных средств из России стала смертельно опасной. Она очень испугалась за свою жизнь и благополучие, жизнь и благополучие своих детей и с риском для себя сообщила ФИО3 о том, что она отзывает доверенность и прекращает какие либо отношения по принадлежащему ей в Краснодаре недвижимому имуществу. В настоящее время ей стало известно, что вопреки ее воле, принадлежащее истцу недвижимое имущество не было отчуждено ФИО6 путем дарения, а в нарушение законодательства России, принадлежащий ей земельный участок поставлен на кадастровый учет с фиксацией границ, не соответствующей фактическим и согласованным с соседями границам земельного участка, после чего вопреки ее воле принадлежащие ей жилой дом и земельный участок в период действия ограничений на продажу проданы по явно заниженной цене. В нарушение взятых на себя обязательств ФИО3 границы земельного участка оформила заведомо неверно, заведомо вопреки воле истца. Денежные средства до настоящего времени истцу не переведены. В договоре не указан адрес покупателя, что недопустимо. В договоре не отражены обременения в виде обещания подарить ФИО6 долю земельного участка размером (сто пятьдесят квадратных метров) расположенной вдоль общей межи и долю в домовладении размером 10 кв. м.

В рассматриваемом случае в качестве оснований исковых требований о признании сделки недействительной истец ссылается на совершение ее представителем, которому не поручалось продажа имущества.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд их удовлетворить.

Иные стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

От третьего лица ФИО3 в суд поступило заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Также указала, что с доводами истца согласна и поддерживает их.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

По смыслу положений статьи 168 ГК РФ и разъяснений, изложенных в постановления Пленума № 25, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (статья 183 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ полномочия представителя могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного или муниципального органа, а также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (пункт 121 постановления Пленума ВС РФ № 25).

Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (пункт 128 постановления Пленума № 25).

Оспариваемый договор купли-продажи объектов недвижимости заключен со стороны продавца ФИО1 гражданки Украины – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной частным нотариусом Одесского городского нотариального округа ФИО9 за реестровым номером 3399, 3400 и выданной сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В данной доверенности содержатся указания на полномочия ФИО3 по совершению оспариваемой сделки со спорным недвижимым имуществом, на право подписания договора купли-продажи спорного имущества и получения по нему денежных средств, а также на сдачу документов для государственной регистрации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате в собственность истца объектов недвижимого имущества не имеется, поскольку спорный договор заключен от имени истца представителем по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которой представитель был наделен правом от имени истца продать принадлежащее истцу спорное недвижимое имущество.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность (пункт 2 статьи 188 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Согласно абзацам 2, 4 пункта 1 статьи 189 ГК РФ сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 189 ГК РФ, если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Указанным положением закона вводится презумпция уведомления об отмене доверенности всех заинтересованных лиц на следующий день после размещения сведений в реестре нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 49-КГ23-15-К6).

В материалах дела отсутствуют доказательства, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная частным нотариусом Одесского городского нотариального округа ФИО9 за реестровым номером 3399, 3400, была истцом отменена и об этом она уведомила ФИО3

Абзацем третьим пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу названной нормы и статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного Кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Как следует из материалов дела, на момент приобретения ответчиком земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на спорное имущество зарегистрировано было за истцом, в ЕГРН отсутствовали отметки о судебных спорах или возражениях в отношении данного имущества.

При таких обстоятельствах в действиях ответчика отсутствуют признаки недобросовестного поведения при заключении сделки.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло продавцу оценить природу и последствия совершаемой сделки, доказательств того, что волеизъявление продавца, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало его действительным намерениям, не представлено.

Волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество, зарегистрировав его в установленном законом порядке, при этом, вопреки доводам истца, доказательств мнимости сделки, как доказательств ее совершения под влиянием заблуждения либо обмана, истцом суду представлено не было.

Довод истца о том, что денежные средства не передавались ответчиком по договору, суд отклоняет, так как неполучение денежных средств по договору купли-продажи не свидетельствует о недействительности сделки, влечет за собой иные правовые последствия, предусмотренные ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ.

При этом истцом не представлено доказательств, что она обращалась к ответчику с требованиями о расторжении оспариваемого договора в связи с существенными нарушениями его условий.

По условиям оспариваемого договора денежные средства за приобретаемое имущество переданы представителю истца, действовавшего по нотариальной доверенности.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, по отчуждению недвижимого имущества, совершена истцом в 2021 году, с иском об оспаривании сделки, истец обратилась в суд в 2025 году.

Довод истца о том, что в договоре не указан адрес покупателя, противоречит содержанию самого договора, в котором указан адрес регистрации ответчика.

Суд не принимаете во внимание пояснения ФИО3, которая как и истец указывает на то, что не имела полномочий на совершение сделки, поскольку спорный договор заключен от имени истца – ФИО3 по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которой представитель был наделен правом от имени истца продать принадлежащее истцу спорное недвижимое имущество, подписать договор и получить по нему денежные средства.

Доказательств того, что ФИО3 не имела права на заключение оспариваемой сделки, материалы дела не содержат.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-№, согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разъясняя эту правовую норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172ГК РФ).

Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями статьи 178 ГК РФ являются закрепленные в ее пункте 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки.

Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Указанное положение имеет существенное значение для применения статьи 178 ГК РФ, которое нельзя недооценивать - оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции.

Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.

Указание же в данной норме на право, а не обязанность суда принять во внимание наличие возможности у добросовестного контрагента распознать заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, призвано предоставить суду возможность учета особенных обстоятельств в рамках конкретного гражданского дела, таких как: наличие обоюдной ошибки, пусть невиновное но введение в заблуждение истца непосредственно действиями контрагента и прочее.

Кроме того, при разрешении споров, подобных рассматриваемому, об оспаривании сделок, совершенных гражданином под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении в отношении такого гражданина имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты, чем предоставлено законом контрагенту при оспаривании договора по мотивам ее заключения под влиянием обмана (абзац третий пункта 2 статьи 179 ГК РФ, в силу которого сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должны была знать об обмане), являлось бы неверным.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что отказ суда при разрешении иска гражданина о признании сделки, совершенной им под влиянием заблуждения, даже в случае, если судом будет установлено, что такое заблуждение являлось существенным, от исследования и оценки поведения (добросовестности) другой стороны при совершении этой сделки недопустим.

При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения ответчика (покупателя) при заключении оспариваемой сделки не установлено, доказательства обратного в деле отсутствуют.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 04.02.2026 г.

Судья