РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 сентября 2018 года г. Иркутск 

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре Маслобоевой Т.В., 

с участием истца ФИО1, представителя истца – ФИО2, представителей ответчика ТСЖ «Байкальский» – ФИО3, ФИО4, представителя ответчика Министерства имущественных отношений Иркутской области – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ТСЖ «Байкальский», Министерству имущественных отношений Иркутской области, Администрации Марковского муниципального образования о признании договора аренды земельного участка недействительным, расторжении договора аренды, об обязании обеспечить свободный доступ для проезда путем демонтажа шлагбаума,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Иркутский районный суд Иркутской области с исковым заявлением к ТСЖ «Байкальский», Министерству имущественных отношений ...., Администрации Марковского муниципального образования, в котором с учетом уточнений просит:

признать договор аренды № от 21.11.2011г. земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ...., жилищно-строительный кооператив «Байкальский» недействительным, обязать Министерство Имущественных отношений расторгнуть договор с арендатором в 10-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

обязать жилищно-строительный кооператив «Байкальский» создать условия, обеспечивающие свободный доступ для проезда автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....А, принадлежащий ФИО1 на праве собственности путем демонтажа шлагбаума в 10-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....А, приобретенный по договору купли- продажи от 03.12.2015г.

Единственный доступ на земельный участок ФИО1 возможен через участок дороги № который является государственной собственностью, находится в распоряжении Министерства имущественных отношений и в 2011 г. был передан в аренду ТСЖ Байкальский по договору № от **/**/****.

Более того, указанный участок, является дорогой общего пользования местного значения, в частности по ней осуществляется проезд к основным автомобильным дорогам, а также к объектам социального значения.

Иных подъездных путей и дорог к земельному участку с кадастровым номером №, принадлежащему истице на праве собственности не имеется. Получить доступ к собственному земельному участку возможно лишь через проезд, на котором установлен шлагбаум, препятствующий свободному проезду лиц, не являющихся членами товарищества.

ТСЖ Байкальский был создан в июле 2011 года 13-ю гражданами, в ноябре 2011 .... передали в аренду на 49 лет 13-ти гражданам единственную дорогу, которая ведет к 47 земельным участкам, тем самым грубо нарушив права 34 граждан не состоящих в ТСЖ «Байкальский», на пользование и распоряжение своей недвижимостью в соответствии со ст. 209 ГК РФ.

Исключительные права на использование земельного участка № по договору аренды перешли к ТСЖ Байкальский (13-ти гражданам), а остальное большинство граждан (34 собственника) лишились возможности проезжать к своим участкам, подводить электричество, завозить стройматериалы, начинать строительство, так как ТСЖ Байкальский установил шлагбаум на земельном участке № и перекрыл проезд к участкам остальных собственников. Как следует из решения суда №№ от **/**/****, ТСЖ провозгласил себя титульным собственником земли, и 13 граждан принимали решения в отношении 47 собственников в отсутствии кворума. На одном из собраний 13 ти граждан было принято решение установить всех собственников, не являющихся членами ТСЖ и обязать их содержать арендованный участок, годовая аренда которого составляет всего 600 руб в год. Так как кадастровая стоимость участка 1 руб в связи с тем, что вид разрешенного использования «Под земли общего пользования» Общим собранием 13 граждан было принято решение установить вступительный взнос 250 тыс руб, в 2015 г. размер вступительного взноса подняли до 500 тыс руб.

На сегодняшний день арендованный земельным участком правление ТСЖ использует не с целью общего пользования граждан, а в качестве объекта для вымогательства денег с тех лиц, кто отказался вступать в ТСЖ, об этом свидетельствуют многочисленные Иски в адрес собственников, не являющихся членами ТСЖ, о взыскании денежных средств на содержание земельного участка №, на котором, как выяснилось из отзывов Администрации МО и Министерства имущественных отношений, все строения возведены незаконно (шлагбаум, линия электропередач, автомобильная дорога) в отсутствии разрешения на строительство и согласия собственника на возведение данных объектов.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка №, данный земельный участок является землями общего пользования.

Передав по договору аренды исключительные права на пользование земельным участком № ТСЖ Байкальский, КУМИ Иркутского района, тем самым, нарушили режим общего пользования земельного участка, а именно ст 1 пункт 12 ГРК РФ и лишили собственников Не членов ТСЖ возможности использовать свои земельные участки по назначению в соответствии со ст 209 ГКРФ, так как участок № является единственным возможным заездом ко всем участкам собственников по .... .....

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ норм права позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, который вправе по своему усмотрению устанавливать режим пользования арендуемым земельным участком третьими лицами, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Истец полагает, что договор аренды № от 21.11.2011г., предметом которого является земельный участок общего пользования с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ...., заключен с нарушением действующего законодательства Российской Федерации.

В настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером № не застроен, строительство и обустройство автомобильной дороги не производится, разрешение на строительство автомобильной дороги на арендуемом участке у ТСЖ «Байкальский» отсутствует.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в уточенном исковом заявлении.

Представитель истца по доверенности ФИО2 требования истца поддержала, по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, а также доводам, изложенным в дополнительных пояснениях по делу. Дополнительно пояснила, что оспариваемый договор аренды № от 21.11.2011г. земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ...., жилищно-строительный кооператив «Байкальский» является недействительным, поскольку нарушает права истца тем, что она лишена возможности использовать свой земельный участок в виде ограниченного доступа к нему установленным шлагбаумом. 

Представитель ответчика Министерства имущественных отношений ФИО5 по доверенности, в судебном заседании полагал, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению, поскольку территории общего пользования не может быть предоставлена в пользование конкретному лицу (ст. 262 ГК РФ). Предоставление в аренду земельного участка за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное ее использование. 

Представитель ответчика ТСЖ «Байкальский» по доверенности ФИО4 представитель ответчика ФИО3 заявленные требования не признали в полном объеме. Дополнительно указали, что земельный участок истца находится на территории ТСЖ «Байкальский», у истца перед ответчиком имеется задолженность по оплате коммунальных и целевых взносов. Ответчик не препятствует истцу пользоваться земельным участком, поскольку истец не обращался к ответчику за выдачей электронного ключа от шлагбаума. Решение об установки шлагбаума принято на общем собрании. Возражает против признания договора недействительным, поскольку истец не является стороной сделки, полагает, что у истца отсутствует материальное и процессуальное право для оспаривания указанного договора. Кроме того, полагает, что истцом пропущен срок давности для оспаривания указанного договора. 

Представитель ответчика Администрации Марковского МО в судебном заседании не явился, ранее при рассмотрении дела полагал требования истца по демонтажу шлагбаума подлежащие удовлетворению, поскольку Администрацией в порядке ст. 51 ГрК РФ не выдавалось разрешение на установку ограждения. 

Определением суда от **/**/**** была произведена замена ответчика КУМИ Администрации Иркутского районного МО на Министерство имущественных отношений. 

В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку неявка лиц, извещенных о месте и времени слушания дела надлежаще, не является препятствием к разбирательству дела.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно положениям ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. 1); возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ч. 2); проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (ч. 3); осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством (ч. 4).

Ряд прав собственников земельных участков, на которые указывает ч. 4 ст. 40 ЗК РФ закреплен также и в ГК РФ.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., ....А, приобретенный по договору купли-продажи от **/**/****, что подтверждается свидетельством о регистрации права (л.д. 52-53).

Администрацией Марковского МО осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..... В ходе визуального осмотра установлено, что земельный участок освоен, фактически используется под дорогу, доступ к земельным участкам расположенных на территории ТСЖ «Байкальский» перекрыт шлагбаумом. Свободный доступ на территорию ТСЖ «Байкальский» отсутствует (л.д. 56). 

Судом также установлено, что на основании договора аренды № от 21.11.2011г., заключенного между КУМИ .... и ЖСК «Байкальский» Арендодатель предоставил во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: .... ЖСК «Байкальский» под земли общего пользования общей площадью 45030 кв.м. (л.д. 81-87). Постановлением Администрации Марковского МО утверждена схема расположения указанного земельного участка (л.д. 88-89). Сведения о правах на указанный земельный участок не зарегистрировано, зарегистрированы ограничения в виде Аренды земельного участка за ТСЖ «Байкальский», что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 180-183). 

Протоколом общего собрания № от **/**/**** принято решения об установлении шлагбаума (л.д. 156-171). 

Как следует из заключения кадастрового инженера доступ на земельный участок ФИО1 с кадастровым номером № осуществляется только через земли общего пользования с кадастровым номером № (л.д. 177). 

Согласно ст. 262, 263 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Учитывая, что доступ на земельный участок ФИО1 с кадастровым номером № осуществляется только через земли общего пользования с кадастровым номером 38:06:010501:125, на въезде в ТСЖ «Байкальский» установлен шлагбаум, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца о возложении обязанности обеспечить свободный доступ для проезда путем демонтажа шлагбаума подлежат удовлетворению. Удовлетворяя заявленные требования истца в указанной части, суд учитывает, что поскольку ответчик не является собственником земельного участка с кадастровым номером № ему законодательством не предоставлено право ограждать не принадлежащий ему земельный участок, в том числе устанавливать шлагбаум, преграждая возможность проезда через участок.

Разрешая заявленные требования истца о признании договора аренды № от **/**/**** земельного участка с кадастровым номером № недействительным, суд приходит к следующему выводу. 

Как следует из ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый договор аренды № от 21.11.2011г., заключен между КУМИ Иркутского района и ЖСК «Байкальский», согласно которого Арендодатель предоставил во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: ....» под земли общего пользования общей площадью 45030 кв.м. (л.д. 81-87).

Анализируя указанный договор, суд приходит к выводу, что он носит публичный характер, и затрагивает права иных лиц.

Согласно представленного реестра членов ТСЖ «Байкальский», ФИО1 не является членом ТСЖ (л.д. 154-155). 

В нарушении требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, на основании которых истец может действовать в интересах иных лиц, учитывая, что истец не является членом ТСЖ, а и также стороной сделки. 

В обосновании заявленных требований о признании сделки недействительной истец указывает, что Договором аренды нарушаются ее права, а именно ограничивается доступ к земельному участку. Учитывая, что требования истца в указанной части удовлетворены, права истца восстановлены, оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется. 

В ходе судебного разбирательства представителями ответчика заявлено ходатайство о пропуске срока обращения в суд с заявленными требованиями.

Согласно ст. 219 Кодекса административного судопроизводства, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (ч. 1). Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (ч. 8).

Аналогичные положения были предусмотрены ст. 256 ГПК РФ, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений.

Как следует из п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Учитывая, что истцом оспаривается права пользования земельным участком общего пользования, спорные правоотношения связаны с предоставлением земельного участка, суд полагает, что срок исковой давности на данные правоотношения не распространяется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Байкальский», Министерству имущественных отношений, Администрации Марковского МО о признании договора аренды земельного участка недействительным, расторжении договора аренды, обеспечить свободный доступ для проезда путем демонтажа шлагбаума – удовлетворить частично. 

Обязать ТСЖ «Байкальский» обеспечить свободный доступ для проезда к земельному участку с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....А путем демонтажа установленного шлагбаума в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. 

Исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений, Администрации Марковского МО о признании договора аренды земельного участка № от **/**/**** недействительным, расторжении договора аренды – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья: К.Н. Борзина