№ 2-108/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2017 года 

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лапшиной И. А.,

при секретаре Куликовой М. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП, по иску Администрации г. Долгопрудного к ФИО1, АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о прекращении права собственности, об исключении из ЕГРП, о признании договоров недействительными, о признании права муниципальной собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» с иском о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП.

Администрация г. Долгопрудного, как 3 лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора (том 2 л. д. 169а), обратилась в суд к ФИО1, АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» с иском о прекращении права собственности, об исключении из ЕГРП, о признании договоров недействительными, о признании права муниципальной собственности. 

Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явилась и показала, что ФИО1 является собственником квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>. Застройщиком данного дома является АО «СУ-№ 155». ДД.ММ.ГГГГ АО «СУ-№ 155» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение, площадью 173,3 кв. м, являющееся пристроенной котельной по адресу: 

<

адрес>. Жильцы 

<

адрес>, в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде пристроенной котельной, обслуживающий их дом. Тот факт, что на данную котельную оформлено право собственности застройщика - АО «СУ-№ 155» - противоречит действующему законодательству. В связи с изложенным, ФИО1 просит суд (л. д. том 1 л. д. 71): 

- признать недействительным договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») и ЗАО (АО) «СУ-№155», в части объекта являющегося пристроенной котельной, площадью 

<

данные изъяты>, применив последствия ее недействительности;

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО ««Энергостройресурс», применив последствия его недействительности;

- признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № от ДД.ММ.ГГГГ между «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», применив последствия его недействительности;

- признать нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного 

<

адрес>;

- прекратить право собственности АО «СУ-№ 155» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> – котельную - находящееся по адресу: 

<

адрес>

- исключить из ЕГРП сведения о регистрации права собственности АО «СУ-№ 155» на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> – котельную - находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Представитель ответчика - АО «СУ-№ 155» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что котельная находится в собственности АО «СУ-№ 155» на законных основаниях. Данное нежилое помещение рассчитано на обслуживание не только данного дома, но и других помещений, в частности школы и детского садика. АО «СУ-№155», как собственник заключило договор с ООО «Энергостройресурс» энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № ЭСР-АП-ТЭ/15. По мнению представителя ответчика, сделка соответствует действующему законодательству, данная котельная не может быть отнесена к общему имуществу МКД. С иском Администрации г. Долгопрудного представитель АО «СУ-№155» также не согласился, заявив ходатайство о применении к данным требованиям срок исковой давности: он Администрацией г. Долгопрудного пропущен. 

Представитель ответчика - ООО «Энергостройресурс» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД, оно не обладает признаками общедомового имущества, так как создано, как самостоятельный объект, что подтверждается приложенными документами (том 2 л. д. 177), а также тем, что обслуживает детские учреждения. С иском Администрации г. Долгопрудного представитель ООО «Энергостройресурс» не согласился, поддержав ходатайство представителя АО «СУ-№ 155» о применении к данным требованиям срок исковой давности.

Представитель ответчика – ООО «Городская управляющая компания» - в судебное заседание явился, предъявленные исковые требования ФИО1 поддержал, указав, что данная котельная является общим имуществом МКД. Управляющая компания не возражает против признания договора с ООО «Энергостройресурс» недействительным.

Представитель 3 лица - Администрации г. Долгопрудного - в судебное заседание явилась, заявив самостоятельные исковые требования (определение от ДД.ММ.ГГГГ - том 2 л. д. 169а, том 2 л. д. 171):

- о прекращении права собственности АО «СУ-№155» на нежилое помещение – котельную - с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> находящееся по адресу: 

<

адрес>;

- об исключении из ЕГРН сведения о праве собственности АО «СУ-№155» на нежилое помещение – котельную - с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, находящееся по адресу: 

<

адрес>;

- о признании недействительным договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО ««Энергостройресурс», применении последствий его недействительности;

- о признании недействительным договора энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № от ДД.ММ.ГГГГ между «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания», применении последствий его недействительности;

- о признании недействительным договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») и ЗАО (АО) «СУ-№155», в части объекта являющегося пристроенной котельной, площадью 

<

данные изъяты>, применении последствий его недействительности;

- о признании права собственности муниципального образования г. Долгопрудный на нежилое помещение - котельную - с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Представитель Администрации г. Долгопрудного также показала, что в соответствии с условиями инвестконтракта, все объекты инженерного обеспечения мкр. Центральный подлежат передаче Администрации, то есть в муниципальную собственность го Долгопрудный. Следовательно, вышеназванная котельная, согласно условиям контракта, подлежала передаче в муниципальную собственность по акту о частичной реализации контракта. Однако АО «СУ-№ 155», грубо нарушив обязательства по инвестконтракту, данную котельную Администрации не передало, зарегистрировав на нее право собственности. В силу действующего законодательства, для регистрации права собственности необходимо предоставления Акта о результатах частичной реализации контракта. Но до настоящего времени данный акт между сторонами контракта не подписан. Данное обстоятельство подтверждает отсутствия законных оснований для регистрации права собственности за АО «СУ-№ 155». В связи с этим, все последующие договора, заключенные АО «СУ-№ 155» не могут быть признаны действительными. Действительно, общим имуществом МКД данная котельная быть признана не может: является самостоятельным объектом, что подтверждается отдельным разрешением на ввод ее в эксплуатации. С доводами о пропуске срока исковой давности представитель Администрации г. Долгопрудного не согласилась, указав, что о нарушенном праве они узнали только после обращения ФИО1 с иском в суд. Так или иначе, срок обращения в суд начал течь только с даты регистрации АО «СУ-№ 155» права собственности на котельную - ДД.ММ.ГГГГ 

Представитель временного управляющего АО «СУ-№ 155» в судебное заседание явилась, с предъявленным и исковыми требованиями не согласилась, поддержав доводы представителя АО «СУ-№155» и ООО «Энергостройресурс».

Представитель 3 лица – АОУ «Гимназия № 12» - в судебное заседание явилась, решение данного вопроса оставила на усмотрение суда.

Представитель 3 лица – АОУ «детский сад № 3 «Умка» - в судебное заседание явилась, не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ГУП МОБТИ ФИО2 составленное экспертное заключение поддержала и показала, что ею проведен осмотр данного нежилого помещения – котельной. В результате сделаны следующие выводы: на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: 

<

адрес>, дошкольного учреждения – корп. 3 – и общеобразовательной школы – корп. 2. По мнению эксперта, данная котельная не является общим имуществом МКД. Нагрузка котельной составляет 4, 486МВТ, мощность котельной – 4,6 МВт, что указывает на то, что котельная проектировалась не только для обслуживания МКД. Определить в настоящее время, как использовалась котельная с даты ввода в эксплуатацию по 2014 г. невозможно. К котельной, судя по ее мощности, возможно подключение не только МКД, детского садика и школы, но и других объектов.

Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что:

- исковые требования ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП, удовлетворению не подлежат;

- исковые требования Администрации г. Долгопрудного к ФИО1, АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о прекращении права собственности, об исключении из ЕГРП, о признании договоров недействительными, о признании права муниципальной собственности, подлежат удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан инвестиционный контракт на застройку мкр. Центральный г. Долгопрудного (том 2 л. д. 162), в котором утвержден перечень имущества, подлежащего передаче Администрации г. Долгопрудного. Из раздела № Приложения № к инвестконтракту следует, что все объекты инженерного обеспечения мкр. Центральный подлежат передаче Администрации г. Долгопрудного. 

ДД.ММ.ГГГГ между участниками инвестконтракта было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым на инвестора АО «СУ-№ 155» была возложена обязанность по завершению строительства передать Администрации г. Долгопрудного объекты инженерной инфраструктуры (том 2 л. д. 148).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> - в эксплуатацию (строительный адрес - 

<

адрес>).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на строительство газопровода к жилым домам, в том числе, к дому (корпусу) № (сейчас 

<

адрес>) – 4 котельные мощностью 2156 кВт каждая и котельная мощностью 5 МВт (том 2 л. д. 142).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод объекта - пристроенная блочно-модульная котельная, мощностью 4,6 МВт – в эксплуатацию (том 2 л. д. 143).

ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности АО «СУ-№155» на нежилое помещение (пристроенную котельную), площадью 

<

данные изъяты>, находящееся по адресу: 

<

адрес> (том 1 л. д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на собственности на жилое помещение – квартиру №, находящееся по адресу: 

<

адрес> (том 1 л. д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО (АО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») был заключен договор соинвестирования б/н, согласно которому соинвестор (ООО «РосСтрой-Руза») участвует в реализации инвест. проекта, по окончании которого ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») будет переданы объекты, в том числе, котельная, находящаяся на 1 этаже корпуса № (почтовый адрес – 

<

адрес> ) (том 1 л. д. 83-89).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/15, согласно которому абоненту (ООО Городская управляющая компания») продается тепловая энергия и теплоносителя (том 1 л. д. 90).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель (АО «СУ-№ 15») обязуется предоставить арендатору (ООО «Энергостройресурс») во временное пользование на возмездной основе пристроенную котельную, расположенную по адресу: 

<

адрес>, включая все системы, которыми она оборудована, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый номер № (том 1 л. д. 75-82).

В настоящее время собственник помещения жилого 

<

адрес> - ФИО1 - обратился в суд с иском признании нежилого помещении - котельной - общим имуществом многоквартирного дома, о признании договоров соинвестирования, аренды и энергоснабжения недействительными, о применении последствий недействительности сделок, о прекращении права собственности АО «СУ-№ 155» на котельную, исключить запись о собственности из ЕГРП.

В свою очередь, 3 лицо - Администрация г. Долгопрудного – обратилось с иском о прекращении права собственности АО «СУ-№ 155» на котельную, о признании договоров недействительными, признании права собственности го Долгопрудный на котельную. 

Ответчики - АО «СУ-№155» и ООО «Энергостройресурс» - с предъявленными требованиями – ФИО1 и Администрации г. Долгопрудного - не согласились, указав, что данное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД. Что касается иска Администрации г. Долгопрудного, то ею пропущен срок исковой давности для признания сделок недействительными.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Споры об отнесении того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, а также о правах на данное имущество подлежат рассмотрению в суде по иску заинтересованного лица. 

Исходя из положений ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 247, 301, 304 ГК РФ, суд считает, что у истца, как у собственника квартиры в многоквартирном доме, имеется право на обращение с настоящим иском, при этом никакого уполномочия от иных собственников помещений в данном доме на предъявление иска и подачу его в суд не требуется.

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1).

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения согласно п. 15 МДК 2-04.2004. «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем России) относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительная экспертиза относительно относимости нежилого помещения к общему имуществу МКД. 

Согласно выводам, сделанным экспертом ГУП МОБТИ ФИО2, на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: 

<

адрес>, дошкольного учреждения – корп. 3 – и общеобразовательной школы – корп. 2. По мнению эксперта, данная котельная не является общим имуществом МКД. Нагрузка котельной составляет 4, 486МВТ, мощность котельной – 4,6 МВт, что указывает на то, что котельная проектировалась не только для обслуживания МКД. Определить в настоящее время, как использовалась котельная с даты ввода в эксплуатацию по 2014 г. невозможно. К котельной, судя по ее мощности, возможно подключение не только МКД, детского садика и школы, но и других объектов (том 2 л. д. 71).

Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертом ГУП МОБТИ: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного гражданского дела судом не установлено, его профессиональный уровень подтвержден. Эксперт ФИО2 подтвердила свое заключение непосредственно в суде.

По результатам проведенной судебной экспертизы стороны возражений и ходатайств не заявили. В связи с чем, суд полагает возможным положить в основу решения по делу отчет об оценке, составленный ГУП МОБТИ (ст. 86 ГПК РФ). 

Как указано выше, экспертом установлено, что спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением детского сада и средней школы (гимназии). При этом существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД, детского сада и школы. Согласно представленным документам, газовая котельная по адресу: 

<

адрес> строилась и принималась в эксплуатацию отдельно, что подтверждается, как разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (после ввода в эксплуатацию МКД), так и разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ 

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что спорное нежилое помещение, площадью 173,3 кв. м, с кадастровым номером № не отвечает признакам общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» №): исключительно для обслуживания дома 

<

адрес>, в качестве источника теплоснабжения и горячего водоснабжения, оно не предназначено, может быть использовано в целях, не связанных с обслуживанием именно данного жилого дома (установлено экспертом и материалами дела), построено на земельном участке, выделенном для его строительство, и именно, как на самостоятельный объект недвижимости, было выдано отдельное разрешение на строительство (и, как следствие, разрешение на ввод в эксплуатацию). То есть котельная является самостоятельным объектом гражданских прав и ее правовой режим отличается от правового режима установленного ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

С учетом сказанного, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении исковых требований в части признания нежилого помещения с кадастровым номером 50:42:0010310:7598, площадью 173,3кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного 

<

адрес>

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ г. был подписан инвестиционный контракт на застройку мкр. Центральный г. Долгопрудного, в котором утвержден перечень имущества, подлежащего передаче Администрации г. Долгопрудного. Из раздела № Приложения № к инвестконтракту следует, что все объекты инженерного обеспечения мкр. Центральный подлежат передаче Администрации г. Долгопрудного. 

ДД.ММ.ГГГГ между участниками инвестконтракта было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым на инвестора АО «СУ-№ 155» была возложена следующая обязанность: по завершению строительства объекты инженерной инфраструктуры должны быть переданы Администрации г. Долгопрудного (перечень имущества Администрации - том 2 л. д. 154 оборот).

Принимая во внимание тот факт, что газовая котельная является объектом инженерной инфраструктуры, она, с учетом положений инвестиционного контракта (и дополнительного соглашения) должна быть передана Администрации г. Долгопрудного (органу местного самоуправления). 

В силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до ДД.ММ.ГГГГ и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом (с ДД.ММ.ГГГГ - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до ДД.ММ.ГГГГ и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом).

До настоящего времени вышеуказанный документ – акт о результатах частичной реализации инвестконтракта № от ДД.ММ.ГГГГ – не подписан. 

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что АО «СУ-№155», как сторона инвестконтракта, не имело законных оснований для регистрации права собственности на объект инженерной инфраструктуры - газовую котельную:

- в соответствии с положениями инвестконтракта газовая котельная, как объектом инженерной инфраструктуры, должна быть передана Администрации г. Долгопрудного; 

- акт о результатах частичной реализации инвестконтракта № от ДД.ММ.ГГГГ не подписан. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости прекращения зарегистрированного права собственности АО «СУ-№ 155» на спорную котельную, исключив из ЕГРП сведения о регистрации такого права на нежилое помещение (котельную), площадью 173,3 кв. м, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о ничтожности (недействительности) сделок - 

- договора соинвестирования б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО (АО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс»), в части передачи ЗАО (в настоящее время - АО) «СУ-№155» котельной, находящейся 

<

адрес> (в настоящее время – 

<

адрес>);

- договора энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/15, заключенного между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания» ДД.ММ.ГГГГ;

- договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» - так как:

АО «СУ-№ 155» не, являясь собственником данного объекта недвижимого имущества (установлено выше), не имело законных оснований распоряжаться им, в виде передачи ООО «Энергостройресурс» (по договору соинвестирования и аренды), а то, в свою очередь, не имело какого-либо право на передачу его в пользование ООО «Городская управляющая компания».

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается эти лицом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, в том числе, согласно ст. 314 ГК РФ, в установленные договором сроки.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым:

- признать договор соинвестирования б/н от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО (АО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (ООО «Энергостройресурс») недействительным в части передаче ЗАО (в настоящее время - АО) «СУ-№155» котельной, находящейся на 

<

адрес>

- признать договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс», недействительным;

- признать договор энергоснабжения ЭСР-АП-ТЭ/12 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Городская управляющая компания, недействительным;

- прекратить право собственности АО «СУ-№ 155» на нежилое помещение (котельную), площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права собственности АО «СУ-155» на нежилое помещение (котельную), площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

- признать право собственности муниципального образования городской округ Долгопрудный Московской области на нежилое помещение (котельную), площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

указать, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков – АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» о пропуске Администрации г. Долгопрудного срока давности обращения в суд с требованиями о признании сделок недействительными.

Так, в силу ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Администрации г. Долгопрудного о возникшем праве АО «СУ-№155» на спорную котельную стало известно (могло стать известно) только после регистрации права собственности – ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 9). В силу ст. 200 ГК РФ, именно с этой даты, по мнению суда, исчисляется срок исковой давности (по ничтожной сделки – 3 года): ранее сведений о регистрации за АО «СУ-№ 155» права собственности на газовую котельную у Администрации г. Долгопрудного не имелось, следовательно, Администрация не могла и не должна была знать о существовании недействительного свидетельства, а также сделок, являющихся следствием такой регистрации. Кроме того, как указано выше, акт о результатах частичной реализации инвестконтракта пописан не был.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, исключении из ЕГРП, отказать.

Исковые требования Администрации г. Долгопрудного к ФИО1, АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Городская управляющая компания» о прекращении права собственности, исключении из ЕГРП, о признании договоров недействительными, о признании права муниципальной собственности, удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», недействительным.

Признать договор энергоснабжения ЭСР-АПП-ТЭ/15, заключенный между ООО «Энергостройресурс» ООО «Городская управляющая компания, недействительным.

Признать договор соинвестирования б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс», недействительным.

Прекратить право собственности АО «СУ-№ 155» на нежилое помещение (котельную), площадью 173,3 кв. м, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права собственности АО «СУ-155» на нежилое помещение (котельную), площадью 173,3 кв. м, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Признать право собственности муниципального образования городской округ Долгопрудный Московской области на нежилое помещение (котельную), площадью 173,3 кв. м, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Указать, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 01.06.2017 г.

Судья И. А. Лапшина