Дело № 2-3001/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июля 2017 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в с о с т а в е :

Председательствующего судьи Мяленко М.Н.

При секретаре Мороз М.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Строитель», ООО «Апрмако Новосибирск» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ЗАО «Строитель», ООО «Апрмако Новосибирск» и с учетом уточнения требований в ходе судебного разбирательства, просят: обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением расположенным по адресу: 

<

адрес>, путем совершения следующих действий: в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу силами и за счет ответчиков демонтировать ограждение установленное по и вдоль границы земельного участка с кадастровым номером № с адресным ориентиром г.Новосибирск ул, Танковая в точках согласно геодезическим данным:

Обозначение характерных точек границы

Дирекционный угол, мера измерения градусы, минуты, секунды

Координаты характерных точек границ, м

Длина, в метрах

X

Y

обозначение части границ

Горизонтальное положение (S), м

От т.

До т.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

В обоснование иска указали, что на основании договора 3-1 -A/К участия в долевом строительстве от 28.01.2015г. истцы являются собственниками нежилых помещений общей площадью 217,7 кв.м, расположенных в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес>. Застройщиком указанного дома является ЗАО «Строитель». ООО «Апромако Новосибирск» является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению и эксплуатации общего имущества собственников помещений указанного дома. Принадлежащие истцам нежилые помещений с учетом их целевого назначения предназначены для ведения коммерческой деятельности (магазин, офис и т.п.). Однако возникла ситуация, препятствующая эксплуатации вышеуказанных нежилых помещений с учетом их целевого назначения, поскольку дом, в котором они располагаются, огорожен по периметру забором, что препятствует подъезду к принадлежащим истцам помещениям и их эксплуатации. Принадлежащие истцам нежилые помещения являются смежными с помещениями, принадлежащими на праве собственности указанным в иске третьим лицам, которые также не могут их использовать по целевому назначению. В связи с указанными обстоятельствами истцами 23.08.2016г. в адрес ответчиков была направлена претензия с просьбой разобраться в сложившейся ситуации, сообщить порядок решения данного вопроса и устранении препятствий в пользовании и эксплуатации принадлежащими истцам нежилыми помещениями. Однако, ответчики отказываются в добровольном порядке устранить препятствия в пользовании и эксплуатации нежилых помещений, принадлежащих истцам.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО2, также действующая как представитель истца ФИО1, по доверенности, исковые требования поддержала, пояснила, что реестр собственников никто не оспаривает. После подписания акта приема-передачи, обнаружилось, что по периметру территории установлено ограждение, а именно забор и шлагбаум, что препятствует подъезду к принадлежащим истцам помещениям и их эксплуатации. Просят демонтировать забор по периметру со стороны коммерческой недвижимости. 

Представитель ответчика ООО «Апромако Новосибирск» - ФИО3, действующая на основании доверенности от 22.12.2016г. сроком по 31.12.2017г. (л.д. 71), исковые требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Апромако Новосибирск» принял в управление многоквартирный дом, расположенный по адресу 

<

адрес>, на основании договора управления № T1-У от 03.06.2017г. Установка забора была произведена Застройщиком до передачи дома в управление. Ввиду того, что забор относится к элементам благоустройства МКД, забор, ограждающий придомовую территорию МКД, был передан на обслуживание управляющей организации в составе прочего общего имущества МКД, который управляющая компания приняла от застройщика. Ввиду того, что указанное ограждение является общим имуществом собственников в МКД, решение о его судьбе принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Изменение общего имущества, в том числе демонтаж ограждения, не входит в компетенцию управляющей организации, а относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. ООО «Апромако Новосибирск» надлежащим образом исполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом и не чинит своими действиями препятствий Истцам в пользовании нежилыми помещениями, следовательно, не может устранить такие препятствия своими силами и за свой счёт. Полагает, что ООО «Апромако Новосибирск» является ненадлежащим Ответчиком. Общим собранием собственников помещений в МКД было принято решение запретить доступ посторонних лиц и транспортных средств (без согласия собственников жилых и нежилых помещений) на общедомовую территорию. Доступ на территорию осуществляется посредством открывания автоматических ворот по телефонному звонку собственника помещения на номер ворот. Доступ на придомовую территорию ограничен посторонним лицам, собственники же имеют беспрепятственный доступ на придомовую территорию и имеют возможность обеспечить доступ третьим лицам, посредством подачи заявки о внесении их телефонных номеров в список номеров, по звонкам с которых обеспечивается открывание ворот, или посредством звонка со своего телефона для разового допуска автомобиля на территорию.

Представитель ответчика ЗАО «Строитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 89), причину неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО4 - ФИО5, действующий на основании доверенности от 14.11.2016г., в судебном заседании исковые требования истцов поддержал, пояснил, что согласно схемы, собственники административных помещений и жилых помещений не пересекаются. Управляющая компания обязана соблюдать права не только собственников квартир, но и собственников нежилых помещений. Специфика коммерческих помещений, это беспрепятственный доступ неопределенного круга лиц, в противном случаи данные помещения теряют свое назначение. 

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании полагал, что заявленные истцами требования являются обоснованными, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель 3-го лица ООО «Тиннер-Б» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцы ФИО1, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являются собственниками нежилых помещений общей площадью 217,7 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 5-13 – договор купли-продажи, л.д. 14 – акт приема передачи, л.д.16-18 кадастровый паспорт). 

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании договора управления № T1-У от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (л.д. 47-55) ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Апромако Новосибирск» принял в управление многоквартирный дом, расположенный по адресу 

<

адрес> (л.д. 56).

Судом установлено, что Решением общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) был выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО «Апромако Новосибирск» (л.д. 43-46).

В ходе судебного разбирательства установлено и сторонами не оспаривалось, что по всему периметру земельного участка с кадастровым номером 54:35:042430:19 по адресу: 

<

адрес>, установлен металлический забор.

Как указывают истцы, возведенный забор препятствует им в эксплуатации нежилых помещений с учетом их целевого назначения, препятствует подъезду к принадлежащим истцам помещениям и их эксплуатации.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Как установлено судом, собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> общее собрание по вопросу установки забора по периметру земельного участка не проводилось, соответствующее решение собственниками помещений не принималось.

Представитель ООО «Апрмако Новосибирск» в судебном заседании указала, что спорный забор был возведен застройщиком – ЗАО «Строитель» и передан ООО «Апрмако Новосибирск», как управляющей компании.

Судом неоднократно было предложено ООО «Апрмако Новосибирск» предоставить доказательства, что строительство забора по всему периметру земельного участка с кадастровым номером № было предусмотрено проектной документацией либо иные законные основания его возведения. Таких доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Таким образом, исходя из представленных сторонами доказательств, суд полагает достоверно установленным тот факт, что ответчиком ООО «Апрмако Новосибирск» создаются препятствия в использовании истцами нежилых помещений по назначению принадлежащих им на праве собственности, поскольку возведенный забор ограничивает доступ к нежилым помещением.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что ответчиком ООО «Апрмако Новосибирск» не представлено доказательств законности возведения забора по всему периметру земельного участка, а кроме того учитывает то обстоятельство, что представитель ответчика в судебном заседании не оспаривала то обстоятельство, что забор был принят управляющей компанией от застройщика и находится на обслуживании управляющей компании.

Доводы представителя ответчика о том, что они являются ненадлежащим ответчиком суд отклоняет, поскольку собственники помещений многоквартирного дома решения о возведении забора не принимали, доказательств того, что возведение забора предусмотрено проектной документацией суду не представлено, то обстоятельство, что ООО «Апрмако Новосибирск» принял на обслуживание данный забор представитель ответчика не оспаривала, а потому суд приходит к выводу, что ООО «Апрмако Новосибирск» является надлежащим ответчиком по делу.

Между тем, ЗАО «Строитель», как застройщик, передал все имущество ООО «Апрмако Новосибирск», строительство завершено и ЗАО «Строитель» не вправе распоряжаться имуществом, относящимся к дому и земельному участку по адресу: 

<

адрес>, а потому не является надлежащим ответчиком по делу. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства доводы истцов о наличии препятствий в пользовании принадлежащим им нежилыми помещениями в связи с ограничением подъезда к указанным помещениям нашли свое подтверждение и не были опровергнуты лицами участвующими в деле. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что истцы в настоящее время лишены возможности пользоваться принадлежащим им имуществом в связи с ограничением подъезда к помещениям, в связи с тем, что многоквартирный дом, в котором расположены данные нежилые помещения, по периметру огражден забором, а доступ на территорию дома осуществляется открыванием автоматических ворот по телефонному звонку собственника помещения, тем самым доступ третьих лиц на территорию ограничен, что создает препятствие в пользовании истцам нежилыми помещениями по назначению, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истцов об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями и демонтаже ограждения.

При этом ограждение необходимо демонтировать вдоль границы земельного участка с кадастровым номером № в точках согласно геодезическим данным:

Обозначение характерных точек границы

Дирекционный угол, мера измерения градусы, минуты, секунды

Координаты характерных точек границ, м

Длина, в метрах

X

Y

обозначение части границ

Горизонтальное положение (S), м

От т.

До т.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

со стороны нежилых помещений по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Устранить ФИО1, ФИО2 препятствия в пользовании принадлежащих им на праве собственности нежилых помещений общей площадью 217,7 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ООО «Апромако Новосибирск» в тридцатиднейвный срок со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет демонтировать ограждение, установленное по и дволь границы земельного участка с кадастровым номером № с адресным ориентиром: 

<

адрес>, согласно геодезическим данным, указанным в схеме расположения ограждения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (от точки 1 до точки 5):

Обозначение характерных точек границы

Дирекционный угол, мера измерения градусы, минуты, секунды

Координаты характерных точек границ, м

Длина, в метрах

X

Y

обозначение части границ

Горизонтальное положение (S), м

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ЗАО «Строитель» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2017г.

Судья (подпись)

Копия верна, подлинник решения суда хранится в материалах гражданского дела №2-3001/2017 находящемся в Калининском районном суде г.Новосибирска.

Судья (подпись) М.Н.Мяленко

Решение не вступило в законную силу «____»______________201__г.

Судья М.Н.Мяленко

Секретарь: М.И. Мороз

Решение не обжаловано/ обжаловано и вступило в законную силу «____»______________201__г.

Судья М.Н.Мяленко