к делу №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2020г. п. Тульский

Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Скрябина А.В.

при секретаре ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО3 и ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и встречному иску ФИО8 к ФИО2, ФИО6, ФИО3 и ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. В заявлении указала, что в апреле 2014г. к ней обратилась ФИО2 с просьбой продать ей жилой дом, поскольку ей тесно проживать в принадлежащем ей домовладении. Они договорились, что ФИО2 отдаст деньги по договору купли-продажи, либо отдаст ей свое домовладение с оплатой. Недостающие деньги она могла получить за счет средств по программе «материнский капитал». После этого, она совместно с ФИО2 подписала договор купли-продажи принадлежащего ей домовладения по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>. При этом, она с членами семьи осталась проживать в данном домовладении, они были зарегистрированы по этому адресу. После получения ФИО2 денежных средств по «материнскому капиталу» она не выполнила взятых на себя обязательств и не рассчиталась за дом. В последующем, в нарушение устных договоренностей, ФИО2 обратилась к ФИО14 для получения в долг 100000 рублей. ФИО2 предоставила ФИО14 документы на домовладение, как залоговое имущество, однако вместо оформления залога, они заключили договор купли-продажи дома, который был оформлен между ФИО5 ФИО14 – ФИО7 и ФИО2 Таким образом, сделка между ней и ФИО2 была притворной, без намерения создать правовые последствия. Поэтому просила суд: 1) Восстановить срок исковой давности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>, от 02.04.2014г., заключенного между ФИО2 и ФИО6; 2) Признать сделку от 02.04.2014г. между ФИО2 и ФИО6 недействительной; 3) Признать подписанный между ФИО2 и ФИО6 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес> недействительным; 4) Применить последствия недействительности сделки путем возврата жилого дома в собственность ФИО6, прекращения права собственности ФИО7 на указанное жилье с аннулированием государственной регистрации за ней права собственности.

ФИО8 обратился в суд с встречным иском к ФИО2, ФИО6, ФИО3 и ФИО4 о признании добросовестным приобретателем. В заявлении указал, что перед покупкой спорного жилья им проверялись документы на предмет отсутствия обременений и правопритязаний третьих лиц. На момент приобретения жилого дома и в настоящее время в нем никто не зарегистрирован. Договор купли-продажи жилья прошел государственную регистрацию. Он проявил разумную предусмотрительность и заботливость, поэтому является добросовестным приобретателем. Сделка была осуществлена с продавцом ФИО4 и была полностью оплачена. С момента поступления жилого дома в его владение, он оплачивал коммунальные услуги, а также произвел капитальный ремонт домовладения. В течение 2015-2019гг. ФИО6 была неоднократно выселена из спорного жилья. Поэтому просил суд признать ФИО8 добросовестным приобретателем недвижимости по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес> отказать в удовлетворении исковых требований ФИО6 в полном объеме.

ФИО8 также подано заявление о применении к исковому заявлению ФИО6 исковой давности и отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В отзыве относительно иска ФИО6, содержащийся в ФКУ ИК-1 УФСИН России по Республике Калмыкия ФИО4 указал, что ФИО6 указала на пропуск срока исковой давности по причине ее неграмотности, однако, 22.10.2015г. Майкопский районный суд вынес решение по делу № о выселении ФИО6по иску ФИО4 Далее, 21.07.2017г. Майкопский районный суд вынес решение по иску ФИО8 к ФИО6 Таким образом, ФИО6 знала еще в 2015г. о нарушении ее прав, но не обращалась в суд. Просил отказать в иске ФИО6 на основании пропуска срока исковой давности. 

В судебном заседании представитель ФИО6 согласно доверенности ФИО15 поддержал заявленные требования и просил суд их удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО17 не прихзнал и просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснил, что первоначально была договоренность о приобретении ФИО2 спорного домовладения, с тем, чтобы в последующем они с ФИО6 поменялись домами. После того, как сделка состоялась, ФИО2, без согласования с ФИО6, продала дом по документам, хотя фактически это была притворная сделка. С момента приобретения ФИО17 спорного жилого дома ФИО6 проживала в доме с его согласия.

Представитель ФИО17 согласно доверенности ФИО16 в судебном заседании исковые требования ФИО6 не признала и просила суд отказать в их удовлетворении. Требования встречного иска ФИО17 поддержала и просила суд их удовлетворить. Пояснила, что до приобретения спорной недвижимости, ФИО17 ответственно отнесся к приобретению, удостоверился, что дом не обременен. После приобретения он оплачивал коммунальные услуги. ФИО6 в течение длительного времени не оспаривала сделку с ФИО2, при заключении данной сделки она знала ее содержание, подписывала необходимые документы.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи уведомлена о месте и времени его проведения.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи уведомлена о месте и времени его проведения.

ФИО4, содержащийся в ФКУ Исправительная колония № 1 (ФКУ ИК-1 УФСИН России по Республике Калмыкия), извещен о месте и времени рассмотрения дела, представив отзыв относительно исковых требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА в судебное заседание не явился, будучи уведомлен о месте и времени его проведения.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Так, в судебном заседании было установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.04.2014г. ФИО6 продала, а ФИО2 купила в собственность жилой дом, общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>.

Согласно п. 8 договора купли-продажи от 02.04.2014г., указанный договор имеет силу передаточного акта.

01.08.2014г. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ФИО2 продала, а ФИО7 купила в собственность жилой дом, общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>.

Согласно договору займа денежных средств от 10.03.2015г. ФИО7 приняла у ФИО4 денежную сумму в размере 500000 рублей с обязательством возврата указанной суммы в срок окончания действия договора займа до 10.08.2015г. 

Договором о передаче в собственность от 12.08.2015г. ФИО7 в счет причитающегося с нее долга по договору займа, заключенному 10.03.2015г. между ней и ФИО4, передала в собственность ФИО4 жилой дом, общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером 01:04:5402001:683 и земельный участок общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>.

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.11.2015г. ФИО4 продал, а ФИО8 купила в собственность жилой дом, общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>.

Стороны указанных выше сделок с жилым домом и земельным участком обращались в Майкопский районный отдел Управления Росреестра для осуществления государственной регистрации права собственности. 

Указанные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле доказательствами и не оспариваются участвующими в деле лицами.

В своем иске ФИО6 утверждает, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.04.2014г. между ней и ФИО2 является притворной сделкой, о чем свидетельствует то обстоятельство, что акты передач недвижимого имущества не составлялись, а она с членами семьи продолжила проживать в спорном жилом доме.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд полагает, что ФИО6 не представлено доказательств, подтверждающих притворность и недействительность договора купли-продажи от 02.04.2014г.

Так, в подтверждение своих доводов ФИО6 сослалась на отсутствие актов передачи недвижимого имущества.

Между тем, согласно п. 8 договора купли-продажи от 02.04.2014г., сам договор имеет силу передаточного акта.

Проживание в проданном жилом доме с членами семьи также не подтверждает притворность сделки между ФИО6 и ФИО2, кроме того согласно решениям Майкопского районного суда от 22.10.2015г. и от 28.07.2017г. ФИО6 и члены ее семьи были выселены из спорного жилья.

ФИО6 оспаривает договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ней и ФИО2, утверждая, что стороны договора имели намерение передачи ФИО6 в собственность принадлежащего ФИО2 жилого дома, либо возврат денежных средств продавцу по договору от 02.04.2014г. 

Между тем, наличие данных договоренностей не подтверждено допустимыми средствами доказывания и не подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами, в связи с чем, суд полагает недоказанным утверждение ФИО6 в части прикрытия оспариваемой сделкой правоотношений по иной сделке.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02.04.2014г. между ФИО6 и ФИО2 заключен в письменной форме, в тексте договора указаны все необходимые условия, в том числе в п. 8 договора отражено, что договор имеет силу передаточного акта. Порядок расчета по договору с учетом средств Государственного Сертификата на Материнский (Семейный) Капитал оговорен в п. 3 договора.

В п. 9 договора купли-продажи указано, что на регистрационном учете в жилом доме состоят ФИО6, ФИО9, ФИО10 и ФИО11, которые будут сняты с регистрационного учета в срок до 01.07.2014г.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Оспариваемый ФИО6 договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.04.2014г. в день его заключения был представлен на государственную регистрацию ФИО6 и ФИО2, право собственности ФИО2 было зарегистрировано с внесением в ЕГРП соответствующей записи.

В связи с этим, суд не принимает в обоснование своих выводов утверждение ФИО6 о притворности оспариваемой ею сделки купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, поскольку данное утверждение противоречит представленным суду доказательствам, в том числе договору купли-продажи от 02.04.2014г. и материалам дела правоустанавливающих документов.

Кроме того, в своем иске ФИО6 также указала, что ФИО2 должна была отдать ей деньги по договору купли-продажи, либо отдать ей свое домовладение с доплатой, что также не опровергает действительность оспариваемой сделки.

Факт проживания истицы с членами семьи в спорном жилом доме с согласия собственников жилья, на выводы суда относительно действительности оспариваемой сделки повлиять не может. При этом, суд учитывает, что ФИО4 и ФИО8 предъявлялись в суд иски о выселении ФИО6и. и членов ее семьи, которые были судом удовлетворены.

Утверждение истицы о наличии иных договоренностей между ней и ФИО2 также не подтверждается допустимыми и достаточными доказательствами, при этом из буквального содержания договора от 02.04.2014г. и последующих действий сторон по государственной регистрации перехода права возможно установить возникшие правоотношения.

Таким образом, суд приходит к выводу о действительности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.04.2014г.

В судебном заседании ФИО17 и ФИО4 заявлено и применении срока исковой давности к требованию ФИО6 о признании сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Таким образом, оспоримыми являются сделки, влекущие возникновение юридического результата. При этом, если ни одна из сторон сделки или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, как это случилось с договором купли-продажи между ФИО6 и ФИО2, право собственности которой в отношении спорного имущества было зарегистрировано с внесением записи в ЕГРП.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, договор купли-продажи от 02.04.2014г. может быть оценен судом как оспоримая сделка, поскольку основания для признания ее ничтожной с момента заключения отсутствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку ФИО6 с момента заключения договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за ФИО2 достоверно знала об оформлении оспариваемой сделки, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной к моменту обращения в суд истек. Более того, ФИО6 было известно о решениях Майкопского районного суда РА от 22.10.2015г. и от 28.06.2017г., поскольку при рассмотрении дел о выселении из спорного жилья она являлась ответчицей.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2014г. между ФИО6 и ФИО2 истек, суд отказывает в удовлетворении данного требования.

ФИО6 просила суд восстановить срок исковой давности по оспариванию договора купли-продажи от 02.04.2014г.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Суд не находит оснований для восстановления срока исковой давности применительно к положениям ст. 205 ГК РФ, поскольку ФИО6, являясь стороной оспариваемой сделки, достоверно знала о ее последствиях с момента заключения договора купли-продажи, что подтверждается, в том числе содержанием поданного ею искового заявления. ФИО6 не является неграмотной, была осведомлена о содержании оспариваемой сделки, в последующем принимала участие в рассмотрении в 2015-2017гг. гражданских дел о выселении ее из проданного жилого дома.

Учитывая изложенное, а также установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства перехода права собственности в отношении жилого дома и земельного участка к другим лицам, суд полагает также необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование ФИО6 о возврате в ее собственность спорного имущества с прекращением права собственности ФИО7 (ФИО3) Е.С. и аннулированием государственной регистрации за ней права собственности.

Кроме того, как установлено при рассмотрении дела ФИО3 не является собственником спорного недвижимого имущества, поскольку совершила сделку по его отчуждению. 

ФИО8 заявлены встречные исковые требования о признании его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Оценивая встречные исковые требования с учетом первоначального иска, суд исходит из того, что ФИО8 избран допустимый способ защиты оспариваемого ФИО6 права собственности в отношении жилого дома и земельного участка.

Право собственности в отношении спорного имущества в виде жилого дома общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>, было зарегистрировано за ФИО8 на основании действительной сделки, прошедшей государственную регистрацию с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Действительность договора купли-продажи от 25.11.2015г. между ФИО4 и ФИО8 не оспаривалась при рассмотрении настоящего дела.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Жилой дом и земельный участок были фактически переданы ФИО8, который принял меры к сохранению приобретенного имущества, оплачивал коммунальные услуги, обращался в суд с иском о выселении из принадлежащего ему жилья ФИО6

Суд исходит из того, что спорное недвижимое имущество поступило в собственность ФИО8 на основании действительной сделки, в связи с чем, имеются основания для признания ФИО8 добросовестным приобретателем.

Вместе с тем, право собственности ФИО6 в отношении спорного имущества было прекращено также в результате действительной сделки (договор купли-продажи от 02.04.2014г.), что не предполагает недобросовестность лиц, совершивших последующие сделки с жилым домом и земельным участком по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>. 

Таким образом, суд полагает исковые требования ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате недвижимого имущества в собственность ФИО6 и прекращении права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок с аннулированием государственной регистрации за ней права собственности не подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи с необоснованностью и пропуском срока исковой давности.

Встречное исковое требования ФИО8 суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО3 и ФИО8 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате недвижимого имущества в собственность ФИО6 и прекращении права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок с аннулированием государственной регистрации за ней права собственности – отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования ФИО8 к ФИО2, ФИО6, ФИО3 и ФИО4.

Признать ФИО8 добросовестным приобретателем жилого дома общей площадью. 109,7 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 1557 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> Сады, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение составлено 30.01.2020г.

Судья – подпись

Копия верна: Судья Скрябин А.В.