Дело № 2-3831/2025

УИД 50RS0031-01-2024-026065-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово, Московская область 18 марта 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Барушевой А.В., 

при секретаре судебного заседания Чулюниной К.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Региональное агропроизводственное объединение» к ФИО1, ФИО4 о взыскании суммы долга по договору, неустойки (пени), компенсации расходов по уплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «Специализированный застройщик «Региональное агропроизводственное объединение» (ООО «СЗ «РАПО») обратился в суд с исковыми заявлениями к ФИО1, ФИО4 о взыскании суммы долга по договору в размере 82 979,19 руб., неустойки (пени) в размере 8 054,51 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., мотивируя свои требования тем, что между ООО «СЗ «РАПО» (Застройщик) и ФИО1, ФИО4 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора истец осуществил строительство и передал ДД.ММ.ГГГГ по акту-приема-передачи ответчикам объект долевого строительства – квартиру, расположенный по адресу: АДРЕС

В соответствии с п. 2.1 договора ответчики обязались уплатить установленную договором цену, которая составляет 6 752 432 руб. 

Пунктом 2.3 договора предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от наличия положительной разницы между проектной площадью нежилого помещения по договору и фактической ее площадью, установленной кадастровым инженером по окончании строительства. В соответствии с п. 2.3 Договора ответчик обязан доплатить эту разницу по цене, указанной в п. 2.3 Договора, а именно 103723,99 руб./кв.м. Срок на доплату составляет 7 (семь) рабочих дней с даты получения соответствующего требования ответчиком (п. 2.3 договора).

Кадастровым инженером ООО «ГЕОИНТЕР» определена фактическая площадь нежилого помещения – ..... кв.м. Проектная площадь квартиры по договору..... кв.м.

Разница между проектной и фактической площадью квартиры – 0,8 кв.м. Размер доплаты по п. 2.5 Договора составляет: 0,8 кв.м. х 103723,99руб./кв.м. = 82979,19 руб.

Требование о доплате было направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Срок на добровольную оплату истек ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ допустили просрочку оплаты на 340 календарных дней.

Согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также п. 4.3 договора истец вправе требовать от ответчиков уплату неустойки за просрочку доплаты. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки: сумма доплаты 82 979,19 руб. х 182 дн. просрочки (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом ограничения периода взыскания неустойки) х 1/300 х 13 % годовых = 8 054,51 руб.

Ответчику направлена претензия б/н от ДД.ММ.ГГГГ с требованием об оплате задолженности, что подтверждается реестром почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ с описью ценных писем, но оплата суммы долга и пени так и не была произведена.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно материалам дела между ООО «СЗ «РАПО» (застройщик) и ФИО1, ФИО4 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом договора являлась квартира с условным номером 335, расположенная по адресу: АДРЕС. 

По условиям договора истец осуществил строительство и передал ДД.ММ.ГГГГ по акту-приема-передачи ответчикам объект долевого строительства – АДРЕС по адресу: АДРЕС. 

Согласно п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, стороны соглашаются с тем, что площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:

- расчётная площадь (с коэффициентом) объекта долевого строительства по соглашению сторон договора определяется в соответствии с проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;

- фактическая площадь объекта долевого строительства будет уточнена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия и определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.

В соответствии с п. 2.3 договора, при заключении договора, стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах расчетной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающей в себя площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3)/ лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5).

В случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и заключения дополнительного соглашения к договору.

Сумма, подлежащая доплате участниками долевого строительства застройщику денежных средств, определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площадью объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, путем ее умножения на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, определяемую в размере 103 723,99 рублей.

Кадастровым инженером ООО «ГЕОИНТЕР» определена фактическая площадь нежилого помещения – ..... кв.м. Проектная площадь квартиры по договору: ..... кв.м.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам передана квартира общей площадью ..... кв.м.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смысле ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.

Согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также п. 4.3 договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за нарушение срока доплаты.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 054 руб. 51 коп., исходя из расчета 82 979,19 х 182 х 1/300 х 13 % годовых, с учетом ограничения периода взыскания неустойки постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 и постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326) исходя из 13 % годовых в размере 8 054,51 руб.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчиков были направлены уведомления о необходимости в течение 7 рабочих дней произвести доплату ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, претензия направлена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд разрешает дело в пределах заявленных требований.

Требование о доплате не исполнено добровольно, с учетом приведенных выше обстоятельств суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков в пользу истца пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета: 82979,19 руб. х 220 х 1/300 х 13 % годовых в размере 7 910 руб. 68 коп.

Равным образом, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по доплате разницы в площади объекта, не представлено доказательств опровергающих доводы истца в части расхождения проектной и фактической площади переданного ответчикам объекта долевого строительства, право ответчиков просить суд о назначении судебной экспертизы разъяснено, соответствующих процессуальных действий ответчиками не предпринято.

При таком положении дел суд находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

По результатам рассмотрения дела, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиками в размере 4 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать солидарно с ФИО2 (дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения АДРЕС паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ..... ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №), ФИО3 (дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения АДРЕС, паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ..... ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Региональное агропроизводственное объединение» (ОГРН №, ИНН №) денежные средства в размере 82 979 руб. 19 коп., неустойку (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 910 руб. 68 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Барушева А.В.

Мотивированное решение изготовлено 10.04.2025.