№ 2-828/2025

61RS0001-01-2023-002398-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Ростова-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Усачевой Л.П., 

при секретаре судебного заседания Воробьевой К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Вега» об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, 

УСТАНОВИЛ

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Вега» об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, ссылаясь на то, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ..., общей площадью 40,3 кв.м. - кадастровый номер № (далее - «помещение»).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за № от 13.09.2019.

Помещение приобретено у ФИО2 по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.09.2019.

Право собственности продавца возникло на основании договора о долевом участии в строительстве от 02.06.2004, акта передачи нежилого помещения от 02.09.2005, зарегистрировано в ЕГРН с 15.12.2005.

Ответчик ТСЖ «Вега» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: ...

При этом со стороны ответчика создаются препятствования в пользовании помещением.

Истец обратился к ответчику с письменным заявлением от 24.12.2022 с просьбой выдать ключи от подавала для прохода в принадлежащее ей на праве собственности помещение.

ТСЖ «Вега» в письме № от 28.12.2022 в предоставлении ключей отказало, сославшись на то, что помещение в натуре отсутствует. Также указало, что в подвале находится дорогостоящее оборудование, а для проведения любых строительных работ в подвале требуется разрешение общего собрания собственников.

По мнению ответчика, помещение истца является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В обосновании своей позиции ответчик сослался на п. 3.4.1, 3.4.5, 3.4.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - «Правила № 170).

Истец не просила демонтировать замки на входных дверях в подвал, а испрашивала ключи для беспрепятственного доступа в собственное помещение. Истец никогда не препятствовала и не планирует препятствовать Ответчику доступу к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещение.

Истец не планировала и не планирует размещение в принадлежащем помещении склады горючих и взрывоопасных материалов. При этом подвал имеет изолированный от подъездов жилого дома вход, т.е. вход помещение из общих лестничных клеток не осуществляется, в связи с чем данная норма неприменима.

По мнению истца, несостоятелен довод ТСЖ «Вега», что помещение Истца, будучи подвальным, является автоматически общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН, как и право собственности продавца, у которого был приобретен данный объект недвижимости.

Нежилое помещение является изолированным помещением и не предназначено для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, поэтому не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Осуществляющее управление многоквартирным домом ТСЖ «Вега» не могло не знать о существовании зарегистрированного с 15.12.2005 права собственности на спорное нежилое помещение.

При этом ТСЖ «Вега» в отношении помещения Истца начисляло плату за жилищно-коммунальные услуги, был заведен лицевой счет №, выставлялись квитанции, которые оплачивались собственником. Аналогично ТСЖ «Вега» выставляло квитанции и принимало платежи за капитальный ремонт в отношении данного помещения.

Противоречивое поведение стороны в гражданском обороте не дает ей права на судебную защиту, поскольку подпадает под действие принципа «эстоппель» и положений пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающих возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

В этой связи доводы ТСЖ «Вега» о недопуске в помещение в связи с предполагаемым статусом помещения Истца как общего имущества, тогда как на протяжении многих лет поведение ТСЖ «Вега» свидетельствовало об обратном (квитанции выставлялись как на индивидуальное, частное помещение) являются злоупотреблением правом и подлежат отклонению.

Безосновательно утверждение Ответчика, что для проведения любых строительных работ в подвальном помещении необходимо разрешение собственников помещений в многоквартирном доме.

Действующее законодательство таких требований не содержит. Истец как собственники квартир и иных помещений МКД вправе без дополнительных согласований проводить ремонтные работы.

В отсутствие ключей от подвального помещения Истец лишен права свободного доступа в принадлежащее ему помещение в любое время.

Истец неоднократно обращался в ТСЖ «Вега» по вопросу подключения помещения к сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, однако получил отказ.

По мнению истца, существует только один способ технологического подключения к электрическим сетям нежилых помещений Истца - опосредованное подключение к электрической сети многоквартирного дома.

В отсутствие подключенных коммуникаций истец лишен возможности полноценно использовать принадлежащее ему помещение.

Полномочия ТСЖ «Вега» на предоставления испрашиваемых согласий следует из пункта 1 части 2 статьи 137, пунктов 6, 7 статьи 138 ЖК РФ.

Отказ ТСЖ «Вега» ведет к ущемлению правомочий истца как собственника помещения в многоквартирном доме в сравнении с собственниками квартир и иных помещений, является недопустимым злоупотреблением правом.

Истец полагает неверной ссылку ТСЖ «Вега» (ответ исх. № от 02.11.2022г.) на то, что подключение коммуникаций в нежилом помещении образует переустройство в аспекте ст.25 ЖК РФ, требующее установленного согласования.

На основании изложенного, истец просит обязать ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ..., общей площадью 40,3 кв.м. - кадастровый номер №, в том числе:

устранить препятствия по допуску в указанное помещение путем предоставления истцу ключей от подвальных помещений, через которые осуществляется проход к помещению истца,

предоставить согласие на организацию присоединения нежилого помещения истца отдельными линиями от вводного устройства (вводно-распределительного устройства, главного распределительного щита), установленного на вводе питающей линии сетевой организации в многоквартирный дом по адресу: ...,

предоставить согласие на подключение помещения истца к общедомовым сетям холодного водоснабжения и водоотведения, не препятствовать такому подключению.

В случае удовлетворения исковых требований, взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей. 

В случае удовлетворения исковых требований и неисполнения ответчиком судебного акта по истечении 10 дней после вступления решения суда в законную силу наложить на ответчика судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

В судебное заседание явился представитель ответчика ТСЖ «Вега» - ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. 

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений п. 1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из материалов дела усматривается, что 07.09.2019 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого истцом приобретено в собственность нежилое помещение – комната №, общей площадью 40,3 кв.м., состоящее из 1 комнаты, расположенное в подвале 14-этажного здания литер №, находящегося по адресу: .... 

На основании договора купли-продажи от 07.09.2019, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение с КН № (запись о регистрации права № от 13.09.2019), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.09.2019.

Управление многоквартирным домом по адресу: ... осуществляет ТСЖ «Вега».

ФИО1 неоднократно обращалась в ТСЖ «Вега» с требованием предоставить ключи от подвальных помещений, через которые осуществляется проход к помещению истца, а также осуществить присоединение нежилого помещения отдельными линиями от вводного устройства (вводно-распределительного устройства, главного распределительного щита) и подключить помещение к общедомовым сетям холодного водоснабжения и водоотведения.

Поскольку в добровольном порядке указанные требования удовлетворены не были, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные ФИО1 исковые требования, суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела установлено, что ТСЖ «Вега» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ИП ФИО1, в котором просило признать право собственности Предпринимателя на нежилое помещение с кадастровым номером № отсутствующим и снять его с кадастрового учета.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2024 по делу № А53-10723/23 исковые требования ТСЖ «Вега» удовлетворены, право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0010501:4318 признано отсутствующим. Объект недвижимости с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учет. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2024 оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2025 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.08.2024 и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2024 оставлены без изменения.

При этом из указанных судебных актов следует, что, учитывая выводы судебной экспертизы от 28.02.2024 № о расположении общедомовых коммуникаций в месте предполагаемого расположения контура стен, установив, что на месте прохождения стен отсутствует как следы примыкания к внешним стенам многоквартирного дома, так и примыкания к полу и потолку подвала, спорный объект не предусмотрен в проектной документации, принимая во внимание отсутствие доказательств владения и пользования помещением ФИО1, суды пришли к выводу о том, что спорное нежилое помещение при возведении многоквартирного дома не существовало как самостоятельная обособленная вещь и относится к общей долевой собственности, наличие зарегистрированного права на спорный объект является препятствием в реализации товариществом прав на помещение подвала, и удовлетворили заявленные товариществом требования.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

При таком положении, принимая во внимание, что право собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение вступившим в законную силу решением суда признано отсутствующим, правовых оснований для возложения на ТСЖ «Вега» обязанности не чинить истцу препятствий в пользовании нежилым помещением, у суда не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Вега» об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 26.02.2025