Дело № 2-3289/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2017 года

город Сыктывкар Республика Коми 

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Щелканова М.В.

при секретаре Куприенковой Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, признании условий договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора, признании условий договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обосновании иска указала, что в ** ** ** между ней и ответчиком был заключен договора найма жилого помещения по адресу: ..., который в последующем был продлен договором аренды от ** ** **. В данном жилом помещении находится имущество истца, которое ответчик незаконно удерживает, доступ в квартиру предоставить отказывается, в связи с чем просит истребовать данное имущество у ответчика. В рамках рассмотрения настоящего дела истцу было возращено имущество, согласно акта приема-передачи от ** ** **, кроме ноутбука марки ...», который истец просит истребовать из незаконного владения ответчика. 

Далее истец ФИО1 дополнила исковые требования и просила суд взыскать с ФИО2 переплату по договору найма от ** ** ** в размере ...., а также расходы по проведению ремонта в квартире ответчика в размере ... 

Ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору найма. С учетом уточнений просит взыскать задолженность в размере ... за период с ** ** ** 

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ходатайству ФИО3 исковые требования поддержали, со встречными исковыми требованиями не согласились. 

Ответчик ФИО2 не явился, о слушании извещен надлежащим образом. Ранее представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала. 

Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности представленные доказательства, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: ... 

Истец ФИО1 проживала в данном жилом помещении с ** ** ** на основании договоров найма ** ** **, в соответствии с которыми ФИО2 предоставлял ФИО1 в срочное возмездное пользование квартиру по адресу: ... 

Последний договор найма от ** ** ** был заключен сторонами сроком с ** ** **. 

Истец просит суд расторгнуть договор найма от ** ** ** со дня направления в адрес ответчика претензии о расторжении договора, то есть ** ** **. 

Глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет основания для изменения и расторжения договора.

При этом в качестве общего правила, определяющего возможность изменения и расторжения договора, выступает соглашение сторон.

Так, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такое расторжение договора основывается на обстоятельствах, явившихся причиной для расторжения договора, и отражает волю обеих сторон, направленную на прекращение договорных отношений в конкретный момент.

В случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по решению суда договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон.

Также основанием для расторжения договора является односторонний отказ от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договор найма от ** ** ** наделяет ответчика правом на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с п. 2.4 Договора, при наличии просрочки по оплате.

В материалы дела истцом представлена стенограмма СМС-сообщений, отправленных с номера ... на номер телефона истца ФИО1, содержащая СМС-сообщение от ** ** ** следующего содержания: «... 

В судебном заседании судом обозревался телефон истца, в котором содержится указанное СМС-сообщение, номер телефона ... указан в качестве номера телефона ФИО2 в договоре найма от ** ** **, в связи с чем оснований ставить под сомнение подлинность сообщения, а также принадлежность данного номера телефона ответчику у суда не имеется.

Таким образом, ответчик ФИО2 расторг договор найма от ** ** ** с ** ** **, отказавшись от его исполнения в одностороннем порядке, в связи с чем требования истца о расторжении договора найма удовлетворению не подлежат. 

Кроме того, в период рассмотрения спора ФИО2 направлено уведомление почтой ** ** ** об отказе от исполнения договора.

Таким образом, к моменту вынесения решения суда ФИО2 дважды выразил свой односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем оснований для расторжения уже расторгнутого договора не имеется.

Также истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истец ФИО1 указала, что в рамках заявленных требований истребованию подлежит только ноутбук марки ...», поскольку иное имущество было вывезено из квартиры, что подтверждается актом приема-передачи от ** ** ** 

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. 

Таким образом, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

Истцу на основании договора купли-продажи от ** ** ** принадлежит ноутбук «...». 

Из объяснений истца следует, что указанный ноутбук был привезен ей в квартиру ответчика и находился там в период проживания истца в квартире, то есть до ** ** **. 

В связи с оспариванием ответчиком факта нахождения ноутбука в квартире, истцу было предоставлено время для предоставления дополнительных доказательств нахождения ноутбука в квартире ответчика, при этом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ФИО1 не доказана обоснованность заявленного иска, поскольку не представлено достаточных и достоверных доказательств нахождения спорного имущества в незаконном владении ответчика ФИО2 на момент рассмотрения дела, при том, что именно на истце лежит обязанность по доказыванию данного обстоятельства.

Таким образом, данное требование удовлетворению не подлежит. 

Истец просит признать п. 2.4 Договора найма от ** ** ** ничтожным и не подлежащим применению, по существу истец просит признать данный пункт договора недействительным. 

В соответствии с п. 2.4 Договора в случае просрочки внесения платы Наймодатель по истечении 5 дней с момента назначенного срока платежа получает право одностороннего расторжения договора, в связи с чем освобождает от ответственности за сохранность вещей Нанимателя, находящихся в квартире. 

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заключая договор в письменной форме, гражданин, действуя добросовестно и разумно, обязан ознакомиться с условиями договора; при этом подписание договора предполагает предварительное ознакомление с его условиями и согласие с условиями этого договора, гарантирует другой стороне по договору его действительность.

Поскольку при заключении договора истцу было достоверно известно о его существенных условиях, то оснований для признания отдельного пункта данного договора не имеется.

Требование о признании договора либо его части недействительным может быть заявлено по различным основаниям, каждое из которых является самостоятельным. Истцом не указано ни в исковом заявлении, ни при рассмотрении дела основание, по которым оспаривается данный пункт договора. 

В пояснениях истец сослался на Конституцию РФ без указания конкретных положений. Нарушений Конституции РФ не выявлено. Суд не вправе выбирать за истца основание для оспаривания договора, поскольку будет нарушен принцип состязательности сторон. 

Истец не лишен права обжалования оспариваемого условия договора, указав конкретные основаниям недействительности. 

Суд также отмечает, что в настоящее время договор расторгнут, имущество передано истцу, факт нахождения в квартире ноутбука истцом не доказан. 

С учетом дополнений истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы .... – стоимость ремонта квартиры ответчика. 

** ** ** между ФИО1 и ... З.К.о был заключен договор на выполнение работ по ремонту квартиры по адресу: ... 

Стоимость работ по договору составила ...

** ** ** сторонами подписан акт сдачи-приемки работ по договору от ** ** ** 

Ответчиком факт проведения ремонта в квартире не оспаривается, при этом ответчик указывает, что согласия на ремонт истцу не давал. 

В силу пункта 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Частью 1 ст. 678 ГК РФ, определяющей обязанности нанимателя жилого помещения, установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

С установленной законом возможностью использования жилого помещения нанимателем только для проживания связана норма пункта 1 ст. 677 ГК РФ, согласно которой нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

При этом в силу ч. 2 ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Распределение между нанимателем и наймодателем обязанностей по содержанию сданного внаем жилого помещения определяется нормами ч. 1 ст. 678 ГК РФ, в силу которой наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также ст. 681 Кодекса ("Ремонт сданного внаем жилого помещения"), в силу пункта 1 которого текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с производством неотделимых улучшений сданного внаем жилого помещения, глава 35 ГК РФ не содержит, однако приведенные выше положения этой главы свидетельствуют о том, что такие улучшения допустимы только с согласия наймодателя, как и в рамках отношений аренды (глава 34 ГК РФ), разновидностью которых может считаться договор найма жилого помещения и в которых отделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя, в отношении неотделимых улучшений арендатору предоставлено право на возмещение их стоимости после прекращения договора при условии их производства за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Следовательно, общие правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых имущество, сбереженное или приобретенное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом за счет другого лица, подлежит возврату либо стоимостному возмещению приобретателем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ст. ст. 1102, 1104 и 1105 ГК РФ), неприменимы к отношениям, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного имущества или сданного внаем жилого помещения, когда стоимость таких улучшений возмещается лишь при условии производства таких улучшений с согласия арендодателя (наймодателя).

Из представленных документов следует, что истцом произведена замена газовой колонки в связи с выходом из строя установленной в квартире. Согласно СМС-сообщению ответчик признавал необходимость замены газовой колонки.

Ни в иске, ни в дополнениях к иску не содержится требования о взыскании стоимости газовой колонки либо ее истребовании у ответчика. Из пояснений истца следует, что требований, касающихся возмещения стоимости газовой колонки, истец не заявляет, в связи с чем суд не дает данному обстоятельству оценки. 

Вопрос о взыскании стоимости работ по монтажу газовой колонки подлежит разрешению в зависимости от того, какое будет предъявлено истцом требование (об истребовании газовой колонки как отделимого улучшения либо взыскании денежных средств). При отсутствии искового требования о взыскании денежных средств, потраченных на приобретение газовой колонки, суд не вправе уменьшать задолженность, заявленную ответчиком, поскольку зачет осуществляется при предъявлении соответствующих требований и их однородном характере. 

Ремонт в квартире ответчика истцом был произведен в период действия первого договора найма от ** ** **, пунктом 3.2 которого предусмотрено, что производство капительного ремонта помещения входит в обязанности наймодателя, то есть ФИО2

Доказательств проведения именно капитального ремонта в соответствии с договором от ** ** ** и получения согласия ФИО2 на производство капитального ремонта истцом не представлено. 

Таким образом, поведение истца свидетельствует лишь о том, что она, действуя в собственных интересах и желая улучшить состояние квартиры, провела в ней отделочные работы, необходимость которых при заключении договора найма оговорена не была и которые укладывались в круг обязанностей по содержанию и ремонту жилого помещения, возложенных на нанимателя в силу ч. 1 ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ.

Также истец указывает на наличие переплаты по договору найма в размере ...., которую просит взыскать с ответчика. 

Ответчиком в свою очередь предъявлен встречный иск, о взыскании с истца задолженности по договору найма за период с ** ** ** в размере .... 

В силу пункта 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2.1.2 договора наниматель обязуется вносить наймодателю плату на следующих условиях: ....

Как установлено судом ранее, договор был расторгнут в одностороннем порядке ФИО2 ** ** **

Из объяснений истца следует, что в квартире фактически проживали ее знакомые, которых ответчик выгнал ** ** **, забрав у них ключи. С указанного времени ФИО1 не имела доступа в жилое помещение, поскольку у нее отсутствовали ключи от жилого помещения.

Подтверждением указанных обстоятельств является СМС-сообщение, отправленное ответчиком ** ** **. Данное сообщение содержало указание на то, что вывоз вещей истец сможет осуществить только после полного погашения имеющейся задолженности, что подтверждает факт удержания ответчиком имущества истца.

** ** ** ответчиком направлено СМС-сообщение, где он указал на факт замены замков.

Оценив в совокупности представленные доказательств, с учетом СМС-сообщений, отправленных ответчиком, суд приходит к выводу о том, что с ** ** ** истец не имела доступ в жилое помещение. 

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, при этом в соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а в соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, с момента изъятия ** ** ** у ФИО1 ключей от жилого помещения, она не могла пользоваться квартирой и принадлежащим ей имуществом, находящимся в квартире ответчика, в связи с чем у нее отсутствует обязанность по внесению платы по договору за ** ** ** 

Ответчиком представлена расписка от ** ** **, согласно которой ФИО1 обязалась погасить задолженность по коммунальным платежам по имеющейся задолженности в общей сумме .... до ** ** ** 

Ответчик указывает на то, что данная задолженность определена сторонами по ранее заключенному договору найма жилого помещения.

Истцом не представлено доказательств того, что данная задолженность определена по иным обязательствам. Истцом подлинность данной расписки не оспаривается.

Из представленных документов следует, что после ** ** ** (дата написания расписки и заключения договора) истцом произведено шесть платежей на сумму ...

В силу пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований. 

Из представленных в материалы чеков безналичной оплаты следует, что назначение платежа в чеках не указано, в связи с чем произведенные платежи засчитываются в счет ранее имеющейся задолженности. 

Таким образом, из внесенных .... подлежат зачету в счет ранее образовавшейся задолженности по предыдущему договору найма ...., а оставшаяся сумма .... подлежит зачету в счет задолженности по договору от ** ** **

Платеж ** ** ** не учитывается судом, поскольку данный платеж осуществлен до написания расписки и до заключения договора найма от ** ** **

Плата за наем за период с ** ** ** с учетом условий договора составит: ... 

Размер платы за начисленные коммунальные услуги в указанный период составил ... 

Таким образом, всего истец должен выплатить за период с ** ** ** ...

Как указано ранее, из оплаченных истцом денежных средств в счет возмещения задолженности по договору найма от ** ** ** оплачено ...., в связи с чем размер задолженности составит ...

Указанная задолженность подлежит взысканию с истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, признании условий договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по договору найма в сумме ... 

В оставшейся части встречного иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья М.В. Щелканов