Дело№2-2298/2017 ...

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года город Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Засыпаловой В.И.,

при секретаре Валееве А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску администрации города Пензы к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения,

у с т а н о в и л:

Администрация города Пензы обратилась в суд с названным выше иском к ФИО1, ФИО4, ФИО5, указывая в обоснование, что 20 мая 2008 года жилой дом ... заключением межведомственной комиссии по оценке муниципального жилищного фонда № 164/32 признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 09 апреля 2013 года № 232-пП. Расселение граждан, проживающих в указанном доме, происходит в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на основании ст. 32 ЖК РФ. В рамках вышеуказанной программы ответчикам, как собственникам изымаемого жилого помещения по адресу: ..., общей площадью ... кв.м, было предложено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако согласие на заселение в предложенное жилое помещение получено не было. 15 апреля 2011 года администрацией города Пензы ответчикам направлено требование о сносе жилого помещения, в котором они уведомлялись о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также определен срок для сноса дома. Снос в установленный срок не был осуществлен. Постановлением администрации города Пензы от 10 декабря 2015 года № 2111/1 земельный участок, расположенный по адресу: ..., и жилое помещение ... в указанном доме изъяты для муниципальных нужд. 23 мая 2017 года администрацией города Пензы в адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, а именно: жилого помещения, расположенного по адресу: ... с информацией об оценочной стоимости выкупаемого жилого помещения. Однако соглашение до настоящего времени не заключено. Согласно отчету ООО «Абсолют» от 17 мая 2017 года выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., составляет 1 293 538 рублей (размер 1/3 доли - 430 979 рублей).

Администрация города Пензы первоначально просила суд: прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, ФИО5 (доля в праве 1/3 у каждого) на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., путем выплаты им администрацией города Пензы возмещения за доли в изымаемом жилом помещении в размере 430 979 рублей каждому; обязать ФИО1, ФИО4, ФИО5 принять возмещение за доли в изымаемом жилом помещении, расположенном по адресу: ..., в размере 430 979 рублей каждому, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств; признать перечисление денежных средств ФИО1, ФИО4, ФИО5 администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: ..., к муниципальному образованию «город Пенза».

Определениями Первомайского районного суда города Пензы от 30 октября и от 25 декабря 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и Управление муниципального имущества администрации города Пензы.

Определением Первомайского районного суда города Пензы от 16 ноября 2017 года, принятого в порядке ч.2 ст. 224 ГПК РФ по ходатайству представителя истца, уточнены фамилии ответчиков ФИО4 и ФИО5 соответственно - ФИО2 и ФИО3 в связи с переменой ими фамилий при вступлении в брак (л.д.17,18).

В судебном заседании представитель истца администрации города Пензы ФИО6, действующая на основании доверенности от 17 апреля 2017 года № 1-14-503/2, иск поддержала, просит прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (доля в праве 1/3 у каждого) на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., путем выплаты им администрацией города Пензы возмещения за доли в изымаемом жилом помещении в размере 430 979 рублей каждому; обязать ФИО1, ФИО2 и ФИО3 принять возмещение за доли в изымаемом жилом помещении, расположенном по адресу: ..., в размере 430 979 рублей каждому, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств; признать перечисление денежных средств ФИО1, ФИО2 и ФИО3 администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: ..., к муниципальному образованию «город Пенза». Дала объяснения, аналогичные содержанию искового заявления. Полагает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, определенный на основании отчета ООО «Абсолют», обоснованным. С заключением судебной экспертизы не согласна, считает размер возмещения за жилое помещение, определенный экспертом, завышенным, поскольку при применении сравнительного подхода им были применены в качестве аналогов объекта оценки не равнозначные объекты. Дополнительно пояснила, что требования о выселении истец не заявляет, в настоящее время спора о выселении между сторонами нет.

Ответчик ФИО1 иск не признала, полагает, что предлагаемое истцом возмещение за жилое помещение является недостаточным, с оценкой, проведенной истцом не согласна, считает верным размер возмещения, определенный судебным экспертом АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

Представитель ответчика ФИО1 ФИО7, действующий на основании ордера адвоката региональной коллегии адвокатов «Правовед» № 715 от 13 ноября 2017 года, также заявил несогласии с оценкой истца.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, представили заявления о проведении заседания в их отсутствие.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и Управление муниципального имущества администрации города Пензы в судебное заседание не направили своих представителей, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, Управление Росреестра по Пензенской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 1, пп.3.2 п.2 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч.ч.1-2, 6, 8, 9 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения(ч.6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8).

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (возмещение).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9).

Кроме того, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Судом установлено, подтверждается сведениями регистрирующего органа (л.д.14-16, 53), копией дела правоустанавливающих документов (л.д.104-133) и не оспаривается сторонами, что ФИО1, ФИО2 и ФИО3 являются сособственниками в равных долях (доля в праве 1/3 у каждого) жилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м.

Из акта обследования дома от 17 мая 2008 года следует, что жилой дом ... построен в 1917 году; на 2008 год процент износа составлял 72% (л.д.65-67). 

Заключением межведомственной комиссии от 20 мая 2008 года № 164/32, назначенной постановлением администрации г.Пензы №475 от 17 мая 2006 года, жилой дом ... признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (л.д.88-10). Данное заключение не отменено. В мае 2011 года в адрес ответчиков выставлялось требование о сносе жилого помещения, которое было оставлено без удовлетворения (л.д.20)

Постановлением Правительства Пензенской области от 09 апреля 2013 года №232-П указанный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах» (л.д.11-13).

25 декабря 2014 года в адрес ответчиков администрацией г.Пензы предъявлено требования о сносе жилого помещения в срок до 01 марта 2015 года (л.д.21). В указанный срок требование ответчиками не исполнено, снос помещения не осуществлен. 

В связи с этим в силу положений ч.10 ст. 32 ЖК РФ администрацией г.Пензы в постановлении №2111/1 от 10 декабря 2015 года (л.д.22-25) принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 2728 кв.м, на котором расположен многоквартирный жилой дом ..., признанный непригодным для проживания, и жилых помещений в указанном доме, в том числе помещения. принадлежащего ответчикам. Данное постановление не оспорено.

Во исполнение данного постановления в адрес ответчиков были направлены уведомления об изъятии жилого помещения (л.д.36-44), проект соглашения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд (л.д.29-35), предложено возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 430 979 рублей каждому. Сторона ответчиков подтвердила данный факт. 

Между тем соглашения относительно размера возмещения между истцом и собственниками помещения в аварийном доме не достигнуто, в связи с чем по истечение установленного ч.9 ст. 32 ЖК РФ срока, администрация г.Пензы обратилась с настоящим иском в суд. При этом на предоставление иного жилого помещения, взамен изымаемого с зачетом его стоимости в возмещение, ответчики не согласны, отказались от предложенного администрацией варианта предоставления иного жилого помещения, что подтверждается стороной ответчиков в судебном заседании и фактически указывает на выбор ответчиками способа обеспечения своих жилищных прав путем выплаты им возмещения за изымаемое помещение.

Таким образом, учитывая, что многоквартирный жилой дом, в котором располагается жилое помещение, принадлежащее ответчикам на праве общей долевой собственности, признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, администрацией города Пензы принято решение об изъятии дома и участка под ним, собственники жилого помещения не исполнили требование о сносе данного дома, на предоставление иного жилого помещения взамен изымаемого не согласны и в добровольном порядке отказываются заключать соглашение об изъятии данного недвижимого имущества ввиду несогласия с размером предложенного возмещения, при этом имеют право на получение стоимости изымаемого помещения, процедура изъятия жилого помещения соблюдена, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости принудительного изъятия жилого помещения путем выплаты собственникам возмещения за изымаемое помещение.

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, подлежащего выплате истцом ответчикам, суд учитывает следующее.

В силу ч.6 ст. 32 ЖК РФ принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом в силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В обоснование своих требованием истцом был предоставлен отчет об оценке №1628 от 17 мая 2017 года, выполненный ООО «Абсолют» (л.д.45,46, 68-103), согласно которому выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., определена в 1 293 538 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого помещения и доли собственников в праве на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), 1 268 437 рублей, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, - 25 101 рубль. 

Ввиду несогласия стороны ответчиков с размером возмещения, предложенным истцом, определением суда 16 ноября 2017 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта №928/16 от 18 декабря 2017 года стоимость возмещения за жилое помещение -квартиру ..., исходя из положений ч.7 ст. 32 ЖК РФ, составляет 3 031 200 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого помещения и доли собственников в праве на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), 2 896 400 рублей, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, - 134 800 рублей. 

При этом доводы представителя истца о завышенном размере возмещения, определенном экспертом, ввиду неправильного применения объектов в качестве аналогов объекта оценки, суд находит несостоятельными не соответствующими действительным обстоятельствам по делу.

Как следует из пояснений эксперта Ф.А.В. в судебном заседании и заключения экспертизы при проведении оценки выкупаемого помещения с учетом доли в праве на общее имущество многоквартирного дома (земельный участок) были учтены местоположение объекта, расположенного в центральной части, в экономически привлекательном районе города, категория земель, уровень благоустройства и технического состояния, площадь и количество помещений в квартире, выполнено на основании анализа рынка недвижимости в г.Пензе. Были отобраны в качестве аналогов объекты недвижимости с соответствующим местоположением, которые, вопреки утверждениям представителя истца, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При определении размера убытков им были учтены затраты на переезд, на уплату госпошлины за государственную регистрацию прав по числу собственников, на переезд, на услуги риелторов по поиску нового жилья, временным пользованием иным жилым помещением, при этом при этом проведен был мониторинг рынка услуг и применено среднее значение срока экспозиции.

У суда нет оснований не доверять эксперту, проводившему экспертизу и составившему заключение, поскольку квалификация эксперта Ф.А.В. сомнений не вызывает, заключение дано им в пределах своей компетенции, эксперт имеет стаж экспертной работы более 10 лет, обладает специальными познаниями в исследуемой области, в том числе по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», обладает специальными познаниями в исследуемой области. Более того, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и не заинтересован в исходе дела

При экспертном исследовании были использованы специальные методики и подходы, нормативная справочная литература и другие источники информации, исследованы материалы дела, в том числе правоустанавливающие документы, проводился действительный осмотр жилого помещения. Заключение эксперта мотивировано, подробно описаны ценообразующие факторы, последовательно произведены корректировки по значимым группам элементов сравнения, не содержит внутренних противоречий, основано на проведенном тщательном исследовании, не является произвольным, соответствует федеральным стандартам оценки и соответствует Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе положениям о рыночной стоимости объекта оценки, и требованиям Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В то же время представленный истцом отчет об оценке №1628 от 17 мая 2017 года, выполненный ООО «Абсолют», по мнению суда, не содержит объективную и достоверную оценку, соответствующую принципу равнозначности возмещения, рыночной жилого помещения с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и убытков, связанных с изъятием, так как действительный осмотр помещения при составлении данного отчета не производился, что не позволило оценщику правильно выбрать в качестве аналогов, объекты равнозначные оцениваемому объекту, в связи с чем даже применение корректировок не обеспечило получения по итогам исследования объективных результатов. 

Таким образом, суд считает, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиями ст. 86 ГПК РФ, сторонами не представлено допустимых доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы. 

На основании изложенного суд, определяя размер возмещения за жилое помещение, не соглашается с размером возмещения, предложенным истцом и требованиями истца об определении размера возмещения в сумме 430 979 рублей каждому из ответчиков, а принимает за основу заключение судебной строительно-технической экспертизы ... от .... 

При таких обстоятельствах, суд определяет размер возмещения за изымаемое жилое помещение, подлежащего выплате ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3 истцом администрацией ..., в сумме 3 031 200 рублей, то есть по 1 010 400 рублей каждой, что по мнению суда, будет равноценным возмещением, в связи с чем требования истца удовлетворяет частично.

В силу взаимосвязанных положений пп.3.2 п.2 ст. 235 ГК РФ, ч.5 ст. 32 ЖК РФ правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является прекращение права собственности на данное помещение, в связи с этим требования истца о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 (доля в праве 1/3 у каждого) на жилое помещение, расположенное по адресу: .... в связи с выплатой им администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым определить порядок исполнения данного решения, указав на то, что перечисление (выплата) администрацией города Пензы ФИО1, ФИО2, ФИО3 денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение будет являться основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: ..., к муниципальному образованию «город Пенза», то есть регистрация перехода права собственности ответчиков к муниципальному образованию «город Пенза» возможна после выплаты возмещения в полном объеме.

При этом суд учитывает, что спор о выселении с настоящий момент между сторонами отсутствует, что не лишает истца права на обращение в последующим с подобным иском при наличии к тому оснований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск администрации города Пензы к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения - удовлетворить частично.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 (доля в праве 1/3 у каждого) на жилое помещение, расположенное по адресу: .... в связи с изъятием и выплатой им администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение в общем размере 3 031 200 рублей, то есть по 1 010 400 рублей каждой. 

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 принять возмещение изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в размере по 1 010 400 рублей каждой, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номер счета для перечисления денежных средств.

Выплата (перечисление) администрацией города Пензы ФИО1, ФИО2, ФИО3 указанных денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: ..., от ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «город Пенза». 

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы.

Мотивированное решение составлено 09 января 2018 года.

Судья: ...

...

...