делу № 3а-123/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«11» сентября 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Арсенал» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Арсенал» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований просит:

- установить по состоянию на 01.01.2021г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 220 026 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2022г. по 31.12.2023г.;

- установить по состоянию на 01.01.2021г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 136 597 000 рублей и определить дату начала ее применения с 01.01.2022г. по 27.10.2022г.;

- установить по состоянию на 01.01.2021г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 124 584 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2022г. по 31.12.2023г.;

- установить по состоянию на 01.01.2021г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 136 597 000 рублей, определить дату начала ее применения с 28.10.2022г. по 31.12.2023г.;

- установить по состоянию на 01.01.2023г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 223 701 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2024г. по 16.12.2024г;

- установить по состоянию на 01.01.2023г. кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости – 138 891 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2024г. по 16.12.2024г.; 

- установить по состоянию на 01.01.2023г. кадастровую стоимость объекта кадастровый номер ........ в размере рыночной стоимости – 142 061 000 рублей, определить дату начала ее применения с 01.01.2024г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/1.1 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 121 480 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/1.2 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 75 418 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/1.3 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 60 404 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/1 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 145 691 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/2 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 90 448 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке № 21/11/24-О/3 от 27.11.2024г., подготовленным ООО «Альфа эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 72 443 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю:

- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 255 431 736,63 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 303 335 958,83 рублей и в размере 224 667 076,41 рублей; 

- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 159 854 093,98 рублей и в размере 158 577 686,13 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 188 317 706,28 рублей и в размере 139 478 302,88 рублей;

- кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 145 826 033,24 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 171 276 262,02 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 поддержал ранее поданные возражения на заключение судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 указывает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не допущено, просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела, ООО «Арсенал» является собственником объектов недвижимости: 

нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул. ............, ............, пом. 39, 39/1, 39/2, 42, 42/1, 44, 44/9-44/12, 48, 50, 50/1-50/9, 51, 52, 60, 63, 104/6, 104/7, 104/9, 104/16-104/22, 104/49, 104/50, 104/52-104/60, 245, 247, 247/1, 247/2, 248-259, 332-334, 11-12, 51, 52, 13-17, 39, 39/1, 39/2, 42, 42/1; 

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул. ............, ............, пом. 104, 104/8, 104/10, 104/26, 104/27, 104/51, 104/80-104/87, 260-331, 1-10, 282-288;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул............, пом. пом. 1, 1/2, 1/3, 2, 3/1, 5, 5/1, 5/2, 6, 6/1, 6/2, 8, 9, 9/1, 9/2, 10, 13, 13/1, 16, 16/2-16/7, 17, 17/1, 17/2, 18-22, 22/1-22/4, 23-26, 29, 31, 33, 31/1, 33/1-33/8, 33/10-33/12, 248, 348/1, 349, 350, 350/1-350/4, 354, 357, 360, 360/1, 362, 362/1-362/5, 371, 372/1, 392-396.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 255 431 736,63 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 303 335 958,83 рублей и в размере 224 667 076,41 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 159 854 093,98 рублей и в размере 158 577 686,13 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 188 317 706,28 рублей и в размере 139 478 302,88 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 145 826 033,24 рублей; по состоянию на 01.01.2023г. в размере 171 276 262,02 рублей.

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке, подготовленные ООО «Альфа Эксперт», согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 121 480 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 75 418 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 60 404 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 145 691 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 90 448 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 72 443 000 рублей.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 15 августа 2024 года назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30.05.2025г., выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. - 206 046 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. - 177 960 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. - 127 918 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. – 110 482 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. – 116 408 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. – 131 834 000 рублей.

Между тем, ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, определением суда от 09 июля 2025 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующем размере: с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. - 220 026 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. - 223 701 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. - 136 597 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. – 138 879 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. – 124 584 000 рублей; с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. – 142 061 000 рублей.

Однако, от представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО6, а также от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступили возражения на дополнительное экспертное заключение от 20.08.2025 г., выполненное ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга».

Вместе с тем, суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями лиц, участвующих в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости применялись сравнительный и доходный подходы. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Кроме того, согласно письменным пояснениям эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы и предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, согласно положениям п. 7 ФСО № 3: «В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.»

В соответствии с положениями п. 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Таким образом, проведение оценки без осмотра предусмотрено Федеральными стандартами оценки. Учитывая тот факт, что оценка носит ретроспективный характер, уточнение характеристик объекта на ретроспективную дату технически невозможно проведением осмотра через значительный промежуток времени. В связи с чем, действия Эксперта не нарушают действующих норм законодательства.

Исходя, из определения рыночной стоимости, представленной в ФЗ № 135 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно; располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки».

Следовательно, рыночная стоимость имущества, которая определялась в Заключении, не является средней стоимостью объектов из сегмента, к которым может быть отнесен объект, стоимость которого определяется.

При этом отклонения стоимости квадратного метра объекта исследования от средних значений этого показателя обусловлены индивидуальными характеристиками каждого объекта, в том числе и исследуемого. Экспертом учтено, что показатель средней стоимости рас-считывался на основании данных по объектам, отличающимся по ценообразующим факторам от исследуемого объекта, в силу чего средняя стоимость носит информационный характер и не может являться ориентиром при определении стоимости в данном конкретном случае. Указание на необходимость предоставления таких обоснований отсутствует в законодательстве, регламентирующем производство оценочной деятельности.

Эксперт в рамках производства экспертизы действует на основании норм законодательства в оценочной деятельности. Размер корректировок, применяемых в заключении, определяется на основании информации, удовлетворяющей критериям подтвержденной, согласно п. 8 ФСО VI, в связи с чем, утверждения о применении корректировок на масштаб, основанных на мнении Эксперта, не соответствуют действительности.

Необходимость введения корректировки на площадь обусловлена положениями п. 22 д) ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Оценка производится в рамках вопроса, заданного судом, при этом Эксперт руководствуется целями оценки, учитывая которые, согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

То есть наиболее эффективным использованием является текущее, с учетом целей оценки, в связи с чем, дополнительные исследования не требуется проводить.

Утверждение о тождественности корректировки на масштаб коэффициенту недозагрузки не соответствуют действительности, поскольку корректировка на масштаб показывает, как изменяется стоимость объекта при изменении площади, а коэффициент недозагрузкн представляет собой отношение несданных в аренду арендопригодных площадей к общей арендопригодной площади. Следовательно, оснований считать указанные факторы взаимоисключающими отсутствуют, поскольку, как часть маленького по площади помещения может пустовать на протяжении года, так и часть более крупного, отчего, при прочих равных, больший по площади объект не должен сравниваться по стоимости с меньшим при прочих равных. Обоснования размера корректировок приведены в соответствующих разделах заключения, и обусловлены социально-экономическими факторами, действовавшими на рынке недвижимости в период даты оценки.

Дополнительно Экспертом приведены примеры из материалов исследования рынка на стр. 81-84 Заключения, указывающие на применение участниками рынка стратегий по сдаче крупных объектов целиком.

В соответствии с положениями п. 17 ФСО I:

1) понятие «должен» указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место;

2) понятие «следует» указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;

3) понятие «может» указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную возможность.

В соответствии с положениями п. 5 ФСО:

«..В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

На стр. 68-70 представлен анализ доступных предложений к продаже, а также причины отказа от их использования в расчетах. На стр. 124 представлен мотивированный отказ от использования метода.

Таким образом, эксперт, отказываясь от методик сравнительного подхода, действовал в рамках требований и рекомендаций нормативно-правовых актов.

На стр. 56 Заключения указано, что в ходе произведенного анализа рынка Экспертом установлено, что как правило, коммерческая недвижимость наиболее часто реализуется через посреднические агентства недвижимости, которые при этом не являются собственниками продающегося имущества, таким образом, агентства недвижимости имеют широкую базу объектов и действуют от лица различных собственников. В связи с чем, различные предложения, предлагаемые от одного агентства не следует воспринимать, как принадлежащие одному собственнику.

Кроме того, в соответствии с положениями п. 13 ФСО II, при определении рыночной стоимости объекта допускается использование информации, представленной на открытом рынке посредством публичной оферты. П.п. 2 ФСО VI установлено, что существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. П. 8 ФСО VI установлено, что подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 данного федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования).

Таким образом, Экспертом выполнены требования нормативно-правовых актов, регулирующих процесс определения стоимости в части подтверждения используемой для определения стоимости информации.

В соответствии с п. 22 б. ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». Следует отметить, что законодательством в области оценочной деятельности критерии сопоставимости объектов не предусмотрены. Исходя из анализа требований нормативно-правовых актов, регламентирующих оценочную деятельность, Экспертом произведен анализ рынка объектов, относящихся к одному с оцениваемым сегменту рынка. Следует учитывать, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества Эксперт учитывает фактически сложившуюся рыночную конъюнктуру и производит отбор аналогов из тех объектов, которые имеются на рынке и не имеет влияния на имеющиеся характеристики. При этом, представленные на рынке объекты не являются точными копиями оцениваемого объекта недвижимости, что является допустимым с точки зрения законодательства в области оценочной деятельности. Исходя из вышеперечисленного, наиболее схожие с оцениваемым из представленных на рынке на момент определения стоимости были использованы в качестве объектов-аналогов.

Поскольку отобранные в качестве аналогов объекты не являются точными копиями оцениваемых объектов, а имеют различия, в настоящем случае - по площади Экспертом введены корректировки, учитывающие имеющиеся различия. Размер корректировок обусловлен уровнем различий оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Вследствие вышеизложенного и с учетом отсутствия в законодательстве в области оценочной деятельности критериев сопоставимости объектов, использование объектов-аналогов, имеющих различия с объектом, стоимость которого определяется, не противоречит законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности и не нарушает принципов определения рыночной стоимости объектов.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителей ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», а также департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что доводы о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 09 декабря 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09 декабря 2024 года.

Между тем, требование административного истца об указании в резолютивной части решения суда периода применения кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ...........2 подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. ........, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 255 431 736,63 рублей внесена в ЕГРН 25.11.2021г., дата начала применения 01.01.2022г.; по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 303 335 985,83 рублей внесена в ЕГРН 21.10.2023г., дата начала применения 01.01.2024г.; по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 224 667 076,41 рублей внесена в ЕГРН 24.12.2024г., дата начала применения 17.12.2024г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 159 854 093,98 рублей внесена в ЕГРН 25.11.2021г., дата начала применения 01.01.2022г.; по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 158 577 686,13 рублей внесена в ЕГРН 18.11.2022г., дата начала применения 28.10.2022г.; по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 188 317 706,28 рублей внесена в ЕГРН 21.10.2023г., дата начала применения 01.01.2024г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 145 826 033,24 рублей внесена в ЕГРН 11.11.2021г., дата начала применения 01.01.2022г.; по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 171 276 262,02 рублей внесена в ЕГРН 22.10.2023г., дата начала применения 01.01.2024г.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2021г., подлежит установлению на период с 01.01.2022г. до 01.01.2024г.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ООО «Арсенал» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объектов недвижимости:

нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул. ............, пом. 39, 39/1, 39/2, 42, 42/1, 44, 44/9-44/12, 48, 50, 50/1-50/9, 51, 52, 60, 63, 104/6, 104/7, 104/9, 104/16-104/22, 104/49, 104/50, 104/52-104/60, 245, 247, 247/1, 247/2, 248-259, 332-334, 11-12, 51, 52, 13-17, 39, 39/1, 39/2, 42, 42/1, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 220 026 000 рублей на период с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года, а также по состоянию на 01 января 2023 года в размере 223 701 000 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул............, ............, пом. 104, 104/8, 104/10, 104/26, 104/27, 104/51, 104/80-104/87, 260-331, 1-10, 282-288, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 136 597 000 рублей на период с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года, а также по состоянию на 01 января 2023 года в размере 138 879 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, Карасунский внутригородской округ, ул. ............, пом. пом. 1, 1/2, 1/3, 2, 3/1, 5, 5/1, 5/2, 6, 6/1, 6/2, 8, 9, 9/1, 9/2, 10, 13, 13/1, 16, 16/2-16/7, 17, 17/1, 17/2, 18-22, 22/1-22/4, 23-26, 29, 31, 33, 31/1, 33/1-33/8, 33/10-33/12, 248, 348/1, 349, 350, 350/1-350/4, 354, 357, 360, 360/1, 362, 362/1-362/5, 371, 372/1, 392-396, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 124 584 000 рублей на период с 01 января 2022 года до 01 января 2024 года, а также по состоянию на 01 января 2023 года в размере 142 061 000 рублей. 

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 09 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2025 года.

Судья В.В. Сидоров