Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 сентября 2020 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Мезенцевой О.П., при секретаре судебного заседания Дмитриевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.А.А. к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной стоимости за жилое помещение, 

Установил:

Истец обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены, судебных расходов. В обоснование указал, что является собственником комнаты №, площадью 12,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии с заключением межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, и муниципального жилищного фонда № 799 от 12.10.2017 г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 

На основании данного заключения межведомственной комиссии г. Омска № 799 от 12.10.2017 г. Постановлением Администрации г. Омска от 08.11.2017 г. № 1216-П многоквартирный 

<

адрес> в г. Омске, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. 

ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений спорного жилого помещения большинством голосов принято решение отказаться от самостоятельного сноса и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников было оформлено в виде протокола № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений от 26.05.2019 г..

Согласно ответу Департамента в текущем году бюджетные ассигнования на осуществление мероприятий по изъятию аварийного жилья выделяются департаменту только на оплату исполнительных листов о выплате текущей стоимости за жилые помещения, находящиеся в жилых домах, признанных аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. 

Мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме. 

Для определения размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение истец обратился к оценщику. Согласно отчету об оценки № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» рыночная стоимость комнаты общей площадью 12,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, составила 439 418 руб., доля вспомогательных помещений равна 4,69 кв.м., исходя из рыночной стоимости равна 162 243 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 600,7 кв.м. – 17 176 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, составила 190 300 руб., рыночная стоимость затрат, необходимых на переезд и другое – 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составила 155 279 руб., в общем размере 1 009 716 рублей. Просил суд определить размер возмещения на изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в общем размере 1 009 716 руб., взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу истца выкупную стоимость жилого помещения в указанном размере 1 009 716 рублей, а также судебные издержки по проведению оценки в размере 12 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 300 руб..

Истец О.А.А. в судебном заседании участие не принимал, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, направил для представления своих интересов представителя по доверенности. 

Представитель истца Т.С.С., действующий по доверенности (л.д. 12), исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по изложенным основаниям.

В судебное заседание представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации города Омска не явился, был извещен. 

В представленном отзыве на исковое заявление просила в удовлетворении требований отказать, поскольку отсутствуют основания для этого. Указала, что заключение эксперта, приложенное истцом к иску, не может быть признано судом допустимым доказательством, поскольку при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущества, следовательно, земельный участок и общее имущество являются комплексными объектами, не могут являться самостоятельными объектами оценки. Определение рыночной стоимости без учета корректировки на техническое состояние является необоснованным и приводит к нарушению прав департамента, так как определение размера возмещения не должно приводить к неосновательному обогащению собственника жилого помещения.

Требования о взыскании затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуг по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину являются необоснованными, так как указанные расходы фактически не понесены, требование направлено на взыскание убытков, которые истец понесет в будущем, прямая причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда отсутствует. Данные расходы не подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения.

Заявляя требование о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, истец не представил доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения указанный многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, и обязанность по его проведению не была исполнена департаментом. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. 

Считает, что обращение с исковыми требованиями преждевременно, поскольку расселение вышеуказанного домостроения планируется в рамках реализации региональной адресной программы Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 10.04.2019 г. № 117-п в срок до 31.12.2021 года. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие угрозы для жизни и здоровья граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ до срока расселения, не представлено доказательств отсутствия другого жилого помещения, пригодного для проживания, в собственности (л.д. 26-34 т. 2).

Представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска К.Е.Г., действующая по доверенности, в судебном заседании с заключением ООО «ОМЭКС» согласилась.

Представитель ответчика Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, был извещен, причину неявки суду не сообщил, ходатайств и возражений не представил.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит комната № в секции № 

<

адрес> в г. Омске, площадью 12,7 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 250 т. 1, л.д. 47-48 т. 2). 

На основании заключения межведомственной комиссии города Омска № 799 от 12.10.2017 г. жилой дом № по 

<

адрес> в г. Омске признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 1-5 т. 2). 

Постановлением Администрации г. Омска от 08.11.2017 г. № 1216-п установлен срок отселения физических и юридических лиц до 31.12.2021 г. (л.д. 6-8 т. 2). 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В части 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как указывалось выше, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик принял решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, а также решение об изъятии каждого жилого помещения в указанном доме, принадлежащего на праве собственности проживающим в нем жильцам. 

В целях обоснования заявленных требований исковой стороной представлен технический отчет 817-19-ТО, выполненный ООО «Архбюро 91» по результатам инструментального обследования технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в 2019 году. По результатам обследования на апрель 2019 зафиксирован ряд дефектов несущих конструкций, получивших развитие с момента проведения предыдущего обследования в 2017 году, а именно: массовое выветривание швов и выкрашивание кирпичной кладки несущего простенка, сопровождаемое разрушением опорных зон надоконных перемычек; выпадение отдельных кирпичей кладки, разрушение бетона надоконной перемычки; трещины в местах сопряжения плит междуэтажных перекрытий и покрытий с несущими стенами; вертикальные трещины во внутренних несущих стенах на всю высоту этажа; поперечные трещины в плитах перекрытия и покрытия; следы протечек атмосферной влаги с кровли на внутренней поверхности плит покрытия в жилых помещениях; следы затекания атмосферной влаги с кровли по внутренней поверхности наружных стен, о чем свидетельствуют множественные повреждения внутренней отделки стен помещений. 

Согласно Своду правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (введен в действие постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 г. № 153) ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, аварийное состояние здания - состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих (приложение №).

Из указанного отчета следует, что зафиксированные в ходе осмотра 2019 года дефекты и повреждения наружных стен, перекрытий указывают на значительное снижение несущей способности, имеется угроза обрушения и угроза жизни и здоровью граждан, проживающих в здании; установлено предельное состояние конструкций здания (л.д. 106-224 том 1).

Таким образом, суд считает установленным, что многоквартирный жилой дом № 

<

адрес> в г. Омске, в котором проживает истец, представляет опасность для его жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных требований.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива». Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 439 418 руб.; доля собственника в праве общей долевой собственности в местах общего пользования (вспомогательных помещениях), площадью 4,69 кв.м., в секции № 1 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - 162 243 руб.; доля собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 600,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, составляет 17 176 руб.; доля в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> составляет 190 300 руб. Затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину в размере 45 300 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - 155 279 руб. (л.д. 14-105 т. 1). 

Оспаривая первоначально указанный истцом размер возмещения за изымаемое жилое помещение, представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации города Омска заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости жилого помещения с учетом коэффициента аварийности, стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок, а также с учетом имеющихся вспомогательных помещений (с указанием их фактического состава и площади), указании итогового значения стоимости вспомогательных помещений, об определении необходимых затрат на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственной пошлины, величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома пропорционально доле истца, проведение которой было поручено ООО «Оценочное бюро «Гарант-Эксперт» (л.д. 56-57 т. 2).

Согласно экспертному заключению №-С/2020 рыночная стоимость жилого помещения, площадью 12,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с учетом с учетом имеющихся вспомогательных помещений с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом составляет 301 536 рублей, в том числе: рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 19 329 руб., рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, составляет 20 992 руб.; затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину оставляют 43 500 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного жилого дома пропорционально доле истца – 184 232 руб. (л.д. 71-129).

Не согласившись с данным заключением эксперта, представитель истца представил отзыв, в котором указал, что эксперт ООО «Оценочное бюро «Гарант-Эксперт» снизил стоимость представленного на экспертизу жилого помещения, подобрав дома-аналоги со своим высоким физическим износом, в заключении отсутствуют сведения о годах постройки аналогов, коэффициенты износа домов, нет соответствия по площади; не отразил доказательств законности применения коэффициента корректировок, в то время как доподлинно установить данное обстоятельство можно только при помощи специальных строительно-технических познаний. Экспертом ошибочно приравнена рыночная стоимость жилого помещения с выкупной стоимостью жилого помещения, которые по своей природе являются различными, не учтено, что общая жилая площадь состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При расчете доли истца в общем долевом имуществе площадь общего имущества собственников МКД указана ошибочно (л.д. 145-146 т. 2). Просил назначить по делу повторную экспертизу (л.д. 147 т. 2).

В письменных пояснениях эксперт ООО «Оценочное бюро «Гарант-Эксперт» К.М.В. пояснила, что действительно не выполняла обследование в натуре объектов-аналогов на предмет вопроса об их техническом состоянии, в объявлениях о продаже не приведено данных, по которым можно судить об их техническом состоянии, информация из объявлений свидетельствует об удовлетворительном состоянии объектов оценки, поэтому была применена иная методика об определении закономерного физического износа строения в результате утраты материалами своих свойств. Применяемый метод качественного анализа цен сравнимых продаж является разновидностью метода прямого сравнения продаж, различие объекта оценки корректируется (л.д. 175-185 т.).

По ходатайству представителя истца в судебном заседании в качестве специалиста допрошен В.О.С., эксперт ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза», оценщик, суду пояснивший, что эксперт правильно собрал аналоги, но не провел корректировку на величину физического износа, не указал формулы расчетов, расчеты произведены с ошибками, поэтому экспертное заключение является некорректным. 

В материалы дела представлена оценочная рецензия № по результатам анализа «заключение эксперта №-С/2020…», из которой следует, что в рублевом эквиваленте судебным экспертом допущено необоснованное уменьшение цены квадратного метра на 6171,27 руб. /кв.м., что к общей площади помещения в 12,7 кв.м. составляет 78 375,13 руб.; экспертом уменьшена рыночная стоимость доли в праве на общедолевое имущество на 40 %, от рыночной стоимости квадратного метра объекта оценки, обосновывая это отсутствием информации о заключении пользовательского порядка между собственниками жилья, просматривается противоречие между приведенными экспертом статьями ГК РФ и ЖК РФ и выбранным обоснованием эксперта по уменьшению рыночной стоимости доли собственника в праве на общедолевое имущество на 40 %, в рублевом эквиваленте – 9497,2 руб./кв.м.; ошибочное определение рыночной стоимости всего земельного участка и доли собственника; при определении рыночной стоимости земельного участка использованы аналоги с разрешенным использованием под строительство коммерческой недвижимости; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома пропорционально доле истца, рассчитана для объекта, расположенного в Пермском крае (л.д. 186-194 т. 2).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза с аналогичными вопросами. 

Из заключения ООО «ОМЭКС» №-РО от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость указанной комнаты с учетом коэффициента аварийности, стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок, а также с учетом имеющихся вспомогательных помещений (с указанием их фактического состава и площади), отдельно указать итоговое значение стоимости вспомогательных помещений по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 330 000 руб., в том числе: рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество с учетом имеющихся вспомогательных помещений в секции 1 (итоговое значение стоимости вспомогательных помещений секции 1) – 63 027 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в доме (итоговое значение стоимости вспомогательных помещений дома) – 31 660 руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 15 600 руб.; размер необходимых затрат на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину – 50 050 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома пропорционально доле истца согласно данным ответа БУ «Омский центр КО и ТД» с учетом даты приобретения собственником жилого помещения применительно к дате признания жилого дома аварийным, с учетом первого договора безвозмездной передачи в собственность жилого помещения) по состоянию на дату признания указанного дома аварийным и подлежащим сносу – ДД.ММ.ГГГГ составляет 251 304 руб. (л.д. 204-250 Б).

В судебном заседании эксперт Н.В.В. пояснила о методике расчета, ответила на вопросы представителей истца и ответчика, стороны результаты повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленные доказательства об оценке, суд принимает за основу результаты экспертного заключения, составленного ООО «ОМЭКС», так как оно соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка произведена специалистом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям. Оснований не доверять выводам заключения у суда не имеется, в заключении приведено конкретное нормативное и методическое обоснование, которым руководствовался эксперт. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем оснований не доверять заключению суд не усматривает.

В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011 г. департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – департамент) является структурным подразделением Администрации г. Омска, органом местного самоуправления и наделяется правами юридического лица в соответствии с Положением, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде. В полномочия департамента до 25.06.2020 г. входили функции о заключении соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, подписании актов приема-передачи к указанным соглашениям. 

Решением Омского городского Совета от 17.06.2020 г. № 237 «О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета» внесены изменения в положение, в соответствии с которым в пп.24 п. 20 изложен в следующей редакции: «заключает соглашение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (за исключением жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции) для муниципальных нужд, подписывает акты приема-передачи к указанным соглашениям».

Полномочиями по заключению соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписании актов приема-передачи к указанным соглашениям, в соответствии с решением Омского городского Совета от 17.06.2020 г. № 237 наделен департамент жилищной политики Администрации г. Омска (л.д. 133 т. 2).

В судебном заседании установлено, что до момента рассмотрения настоящего спора вопрос о выплате выкупной стоимости изымаемого жилого помещения органом местного самоуправления не разрешен, сведений о заключении соглашения об изъятии, подписанного сторонами, не имеется. В нарушение требований, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, орган местного самоуправления, в чьи полномочия входит решение данного вопроса, не исполняет обязанность по выкупу жилого помещения. Надлежащим ответчиком по иску в настоящее время является департамент жилищной политики Администрации г. Омска.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает необходимым исковые требования о взыскании выкупной стоимости на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 12,7 кв.м., с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество с учетом имеющихся вспомогательных помещений в секции № 1 и в многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, подлежат удовлетворению в общем размере 330 000 руб., в удовлетворении остальной части требований суд полагает необходимым отказать. 

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Истец и представитель истца исковые требования в ходе рассмотрения дела не уточняли, просили удовлетворить требования искового заявления. Соответственно, в пользу истца подлежат взысканию затраты, связанные с переездом, арендой объекта временного проживания, с услугами по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформлением договора купли-продажи жилого помещения, оплатой государственной пошлины в размере 45 300 рублей. 

Разрешая требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков на переезд, суд принимает во внимание следующее.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизаций либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Из ответа на судебный запрос БУ «Омский центр КО И ТД» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по материалам архивного дела организации БТИ не заключало договоров передачи жилых помещений в собственность граждан, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 64 т. 2).

Департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска по запросу суда представлена информация от ДД.ММ.ГГГГ о том, что судебное решение об обязании Администрации г. Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома № по 

<

адрес> в г. Омске не выносилось, в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» капитальный ремонт общего имущества указанного дома не проводился, информация о проведении иных ремонтных работ отсутствует (л.д. 42 т.2).

По сведениям РФКР МКД в рамках региональной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов в доме № по 

<

адрес> в г. Омске капитальный ремонт не проводился, данный дом исключен из региональной программы на основании постановления Администрации г. Омска о признании указанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д. 131 т. 2).

Кроме того, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя на момент приватизации жилого помещения, однако, выполнена не была, что способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние. Соответственно, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 155 279 руб., требуемая истцом, также должна быть включена в выкупную цену жилого помещения и подлежит взысканию в пользу истца (с учетом положений ст. 196 ГПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, в пользу истца с департамента жилищной политики Администрации г. Омска подлежит взысканию сумма выкупной цены в размере 330 000 руб., а также размер убытков, причиненных истцу, в связи с изъятием жилого помещения, а именно: расходы, связанные с переездом, на аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину, в сумме 45 300 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 155 279 руб., всего 530 579 руб.

В связи с постановленным решением суд считает необходимым прекратить право собственности истца на принадлежащее ему жилое помещение, после выплаты департаментом жилищной политики Администрации г. Омска выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанном размере.

В удовлетворении требований к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации г. Омска суд полагает необходимым отказать, поскольку с учетом Решения Горсовета указанные юридические лица надлежащими ответчиками по делу не являются. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

При подаче иска истцом О.А.А. оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается чеком-ордером (л.д. 3 т. 1). 

За подготовку отчета ООО Центр экспертизы и Оценки «АЛЬТЕРНАТИВА» истец оплатила 12 000 рублей, что подтверждается квитанцией (л.д. 17 т. 2).

Принимая во внимание, что исковые требованиям удовлетворены в части, суд считает необходимым удовлетворить и требования о возмещении расходов по оплате государственной пошлины, по оплате услуг эксперта за подготовку отчета об определении рыночной цены спорного жилого помещения, взыскать расходы с департамента жилищной политики Администрации г. Омска, в размере 157,64 руб., исходя из расчета: 530 579 руб. (330 000 + 45 300 + 155 279) х 300 / 1 009 716 руб. (439 418 + 162 243 + 17 176 + 190 300 + 45 300 + 155 279); в размере 6306 руб., исходя из расчета: 1 009 716 руб. – 100 %; 530 579 руб. – 52,55 %; 12 000 / 100 % х 52,55 % = 6306 руб., в удовлетворении остальной части требования истцу отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – комнату №, площадью 12,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок) в размере 330 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 45 300 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 155 279 руб.. 

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу О.А.А. выкупную стоимость жилого помещения – комнату №, площадью 12,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, земельный участок) в размере 330 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, - 45 300 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 155 279 руб., итого 530 579 руб.. 

Прекратить право О.А.А. на комнату №, площадью 12,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> после выплаты в его пользу выкупной цены за указанное жилое помещение в вышеуказанных присужденных суммах.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу О.А.А. расходы за составление отчета в размере 6306 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 157,64 руб.. 

В удовлетворении остальной части требований и требований к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации г. Омска истцу отказать. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Мезенцева О.П.

Мотивированное решение

изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.