производство №

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<

адрес> 

<

дата>

Белогорский городской суд 

<

адрес> в составе:

судьи Каспирович М.В., 

при секретаре Теслёнок Т.В., 

с участием помощника прокурора 

<

адрес> Нога О.Н.,

представителя истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2, ответчика (истца) ФИО3, представителя ответчика (истца) ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – Тадевосяна А.С., представителя ответчика ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании прекращенным права пользования жилым помещением и выселении, о признании добросовестным приобретателем, исковому заявлению ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО1, ФИО8 о признании недействительными договоров купли-продажи, применения последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать прекращенным право пользования ФИО3, жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, и выселить ее из указанного жилого помещения.

В обоснование исковых требований указал, что 

<

дата> между ФИО1 и ФИО5 заключен договор займа с одновременным залогом (ипотекой) квартиры, по условиям которого ФИО5 получила в долг от ФИО1 в размере 

<

данные изъяты> руб. со сроком возврата до 

<

дата>. В нарушение достигнутых договоренностей сумма займа в определенный договором срок ответчиком не возвращена, проценты за пользование займом не выплачены. В обеспечение исполнения обязательств по возврату займа ФИО5 передала в залог принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором залога от 

<

дата>. 

<

дата> между ФИО5 и ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор залога, согласно которому стороны пришли к соглашению, что обращение взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств ФИО5 будет произведено во внесудебном порядке (п. 6 ст. 349 ГК РФ, ст. 94.1 Основ законодательства о нотариате, ст. 78 Закона об исполнительном производстве), в указанном жилом помещении зарегистрирована ФИО3 В настоящее время ФИО1, является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Проживание и регистрация ФИО3 в принадлежащей ФИО1 на праве собственности квартире существенно нарушает его права, оснований для сохранения за ФИО3 права временного пользования жилым помещением не имеется.

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит вселить его и членов его семьи в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>; обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании указанным жилым помещением и выдать дубликат ключей от жилого помещения.

На основании определения Белогорского городского суда от 

<

дата> указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера №.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО5, ФИО1, ФИО8 о признании недействительными договоров купли-продажи, применения последствий недействительности ничтожных сделок.

В обоснование исковых требований указано, что заключенный между ФИО3 и ФИО6 договор купли-продажи от 

<

дата> является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку данный договор ФИО3 не заключала и данный договор она не подписывала. Данное обстоятельство подтверждается заключением экспертизы № от 

<

дата>, проведенной по уголовному делу, согласно которой подписи в договорах купли-продажи № в 

<

адрес> от 

<

дата>, а также в актах приема-передачи 

<

адрес> от 

<

дата> выполнены не ФИО3, а иным лицом. Намерений продавать свою квартиру у ФИО3 не было. С ФИО5 у нее была договоренность о займе денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб., 

<

адрес> ФИО3 оставляла ФИО5 в залог. ФИО5, пользуясь ее юридической неграмотностью, продиктовала ей текст расписки о получении ФИО3 денежных средств и впоследствии была составлена доверенность на ФИО5 Согласно справке эксперта-оценщика ЧС*, рыночная стоимость спорной квартиры в 

<

дата> составляет 

<

данные изъяты> руб. Таким образом, цена договора купли-продажи от 

<

дата>, является в несколько раз заниженной по сравнению с рыночной стоимостью квартиры, что свидетельствует о несправедливости договора купли-продажи и нарушении прав ФИО3 имущественных прав. ФИО6, понимал, что подпись в договоре купли-продажи поддельная, действовал не добросовестно. В связи с недобросовестностью поведения ФИО6 и несправедливостью договора купли-продажи от 

<

дата> спорной квартиры, а также на основании ст. 10, ч. 2 ст. 168 ГК РФ, данная сделка является ничтожной. Все последующие собственники квартиры ФИО8, ФИО5, ФИО1 

<

адрес> перед покупкой не осматривали, не принимали должных мер к проверке законности сделки, свободы объекта недвижимости от прав третьих лиц. Последующие договоры купли-продажи от 

<

дата>, от 

<

дата> относительно спорной квартиры являются ничтожными ввиду недобросовестного поведения участников сделки и на основании ст. 10, ч. 2 ст. 168 ГК РФ. ФИО6, ФИО5, ФИО1 никогда не владели и не пользовались спорной квартирой, так как с 

<

дата> и по настоящее время в спорной квартире проживает ФИО3 и никто не пытался ее выселить. Таким образом, обязательства по договорам купли продажи квартиры от 

<

дата> между ФИО3 и ФИО6, договору купли продажи квартиры от 

<

дата> между ФИО8 и ФИО5, договору залога от 

<

дата> между ФИО5 и ФИО1 не исполнены до настоящего времени. Ввиду неисполнения перечисленных ничтожных сделок, в силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности перечисленных ничтожных сделок не истек.

На основании определения Белогорского городского суда от 

<

дата> указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера №.

В ходе рассмотрения дела, определением Белогорского городского суда от 

<

дата> к производству суда приняты уточнённые исковые требования представителя истца ФИО1 – ФИО2, согласно которым истец ФИО1 просит: признать прекращенным право пользования ФИО3, жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>; выселить ФИО3 из указанного жилого помещения; вселить ФИО1 и членов его семьи в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>; обязать ответчика не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>; обязать ответчика выдать дубликат ключей от жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по заключенному договору залога между ФИО1 и ФИО5 от 

<

дата>.

Определением Белогорского городского суда от 

<

дата> к производству суда приняты уточненные исковые требования ФИО3, согласно которым истец ФИО3 просит признать недействительными (ничтожными) сделками договор купли-продажи 

<

адрес> от 

<

дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО6, договор купли-продажи 

<

адрес> от 

<

дата>, заключенный между ФИО6 и ФИО8, договор купли-продажи 

<

адрес> от 

<

дата> заключенный между ФИО8 и ФИО5, договор залога 

<

адрес> от 

<

дата>, заключённый между ФИО5 и ФИО1 Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> за ФИО6, ФИО9., ФИО5, ФИО1

Определением суда от 

<

дата> принят отказ истца ФИО1 от исковых требований к ФИО3 в части о вселении ФИО1 и членов его семьи в жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>; об обязании ФИО3 не чинить препятствия в пользовании указанным жилым помещением и выдать дубликат ключей от жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, производство по гражданскому делу в указанной части исковых требований прекращено.

В ходе судебного заседания истец (ответчик) ФИО3 исковые требования ФИО1 не признала, поддержала заявленные требования о признании недействительными договоров купли-продажи, указала, что в 

<

дата> у нее были финансовые проблемы, в связи с чем она обратилась к ФИО5 с просьбой занять ей денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> ФИО5 передала ей 

<

данные изъяты> руб., о получении денежных средств она написала расписку, при этом текст расписки ей продиктовала ФИО5, о тексте расписки, она не задумывалась, так как доверяла ФИО5 Затем была выдана нотариальная доверенность на имя ФИО5, смысл оформленной доверенности она не понимала, предполагала, что так нужно. Действительно она планировала продать свою трехкомнатную квартиру, расплатиться со всеми долгами и приобрести в собственность однокомнатную квартиру, однако на тот период никакой договоренности о продажи квартиры у нее с ФИО5 не было, но была договоренность, что она оставляет свою квартиру в залог, в связи с чем она передала ФИО5 документы в отношении спорной квартиры. Она продолжала проживать в своей квартире, оплачивать коммунальные услуги. В 

<

дата> в отношении ФИО5 был вынесен приговор с назначением наказания в виде лишения свободы. При этом она пыталась забрать документы на свою квартиру у супруга ФИО5, но он говорил, что у него ничего нет. В 

<

дата> ФИО5 освободилась и они встретились с ней, последняя предложила ей вернуть 

<

данные изъяты> руб., пояснив, что это займ в сумме 

<

данные изъяты> руб. и проценты, на что она отказалась. 

<

дата> она возвращалась домой и около подъезда встретила ФИО5, которая отдала документы на квартиру и сказала, что с 

<

дата> данная квартира ей не принадлежит. Спорная квартира является для неё единственным постоянным местом жительства, на праве собственности другого жилого помещения не имеет, с 

<

дата>. до 

<

дата>. никто ей не предъявлял требований о выселении из спорного жилья.

В ходе судебного заседания представитель истца (ответчика) ФИО3 – ФИО4 исковые требования ФИО1 не признал, поддержал заявленные требования ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, указал также на притворность договора купли-продажи, поскольку ФИО3 не намеревалась отчуждать ФИО5 объект недвижимости. ФИО3 написала расписку от 

<

дата> лишь по указанию ФИО5 в обеспечение своих обязательств по договору займа. 

В ходе судебного заседания представитель истца (ответчика) ФИО1 – ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержала, не признала заявленные требования ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, указала, что 

<

дата> ФИО3 собственноручно написала расписку, в которой указала, что получила от ФИО5 денежные средства за проданную квартиру, по адресу: 

<

адрес>. ФИО3 выдала доверенность, которой уполномочила ФИО5 быть ее представителем по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры, указанная доверенность удостоверена нотариусом. Указала, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, также заявила о пропуске срока исковой давности со стороны ФИО3

В ходе судебного заседания представитель ответчика ФИО5 – Тадевосян А.С., поддержал доводы представителя ФИО1 – ФИО2, также заявил о пропуске срока исковой давности со стороны ФИО3

Определением суда от 

<

дата> в соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначен адвокат в качестве представителя ответчику ФИО6 –ФИО7, которая в судебном заседании требования ФИО3 не признала, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, показания свидетеля, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, проанализировав нормы права, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В судебном заседании установлено, что 

<

адрес> в 

<

адрес> принадлежала на праве собственности ФИО3, на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 

<

дата>

<

дата> между ФИО3 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры, из содержания которого следует, что ФИО3 (продавец) продаёт, а ФИО6 (покупатель) приобретает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 данного договора указанная квартира продается за 

<

данные изъяты> руб., которые уплачены до подписания настоящего договора, в полном объеме.

Из расписки от 

<

дата> следует, что ФИО5 получила от ФИО6 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. для передачи продавцу ФИО3 за проданную ей квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Согласно расписке от 

<

дата> ФИО3, получила денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. от ФИО5, за проданную ФИО3 квартиру по адресу: 

<

адрес> полном объеме, претензий не имеет.

<

дата>, ФИО3 выдала ФИО5 нотариально удостоверенную доверенность с правом распоряжения данной квартирой.

Из материалов регистрационного дела на жилое помещение по адресу: 

<

адрес> усматривается, что интересы ФИО3 в органах Росреестра представляла ФИО10

<

дата> ФИО6 по договору купли-продажи передал спорную квартиру в собственность ФИО8 по той же цене 

<

данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН 

<

дата>, номер регистрации №.

Далее 

<

дата> между ФИО8 и ФИО5 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, стоимость данной квартиры указывается 

<

данные изъяты> руб., который зарегистрирован в ЕГРН 

<

дата>, номер регистрации №. 

На основании части 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ (нормы ГК РФ приведены в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (абзац 1).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 указанного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Исходя из положений статей 434, 550, пункта 2 статьи 162 ГК РФ в их взаимосвязи договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, законодателем в очевидной форме, не допускающей иного толкования, установлено последствие несоблюдения требования к форме сделки, предписанной статьей 550 ГК РФ, то есть несоблюдение письменной формы такого договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 162, пункт 2 статьи 168, абзац 2 статьи 550 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция о том, что несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность со ссылкой на пункт 2 статьи 162, пункт 2 статьи 168, пункт 2 статьи 1234, пункт 2 статьи 1235 ГК РФ, изложена Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 2 пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

дата> № «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» в отношении договоров об отчуждении исключительного права и лицензионного договора, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 1234 и пунктом 2 статьи 1235 ГК РФ заключаются, как и договор купли-продажи недвижимости в соответствии статьи 550 ГК РФ, в письменной форме, несоблюдение которой, как указано в пунктах 2 статей 1234 и 1235 ГК РФ, влечет недействительность договора об отчуждении исключительного права и лицензионного договора.

Представитель ФИО3 – ФИО4, заявляя требование о признании недействительными договора купли-продажи от 

<

дата> указал, что намерения продавать спорную квартиру у ФИО3 не было, договор купли-продажи от 

<

дата> она не подписывала и также полагает состоявшуюся сделку недействительной по основаниям мнимости (ст. 170 ГК РФ)

В судебном заседании установлено, что постановлением следователя СО МО МВД России «Белогорский» от 

<

дата> возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В рамках возбужденного дела произведены следственные действия, составлены процессуальные документы, представленные суду, а именно: отобраны объяснения у ФИО3, ФИО5, ФИО1, вынесено постановление о признании потерпевшей ФИО3, назначена и проведена почерковедческая судебная экспертиза, протокол допроса подозреваемой ФИО5

Из заключения эксперта ЭКО МО МВД России «Белогорский» № от 

<

дата> следует, что исследуемые подписи в договорах (экземпляры 1 и 2) купли-продажи 

<

адрес> от 

<

дата>, а также в актах приема-передачи 

<

адрес> от 

<

дата> выполнены не ФИО3, а иным лицом.

В рамках данного уголовного дела отбиралось объяснение у ФИО5, где она поясняла, что в 

<

дата> к ней обратилась ФИО3 занять денежные средства. Она передала ФИО3 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., ФИО3 написала расписку о том, что получила деньги в сумме 

<

данные изъяты> руб., якобы продав свою квартиру по адресу: 

<

адрес>. Сделано это было лишь с целью залога квартиры.

Согласно протоколу допроса ФИО5 в качестве подозреваемой, проведенного 

<

дата> с участием защитника Тадевосян А.С. показала следующее. 

<

дата>. ФИО3 попросила в долг 

<

данные изъяты> руб., так как у нее (ФИО5) денег не было, она обратилась к ФИО8 и под свою ответственность заняла у него для ФИО3 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. Поскольку ранее ФИО3 ей не возвращала денежные средства, которые у нее занимала и деньги в размере 

<

данные изъяты> руб. она заняла под свою ответственность, она с целью подстраховать себя, договорилась с ФИО3, что она передаст ей денежные средства в указанной сумме только с учетом, если она оформит квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, на лицо, которое она укажет. Эта квартира будет являться залогом. В период времени с 

<

дата> по 

<

дата> она просила ФИО3 вернуть денежные средства, но она ей их не возвращала. Поскольку ФИО8 также требовал у нее деньги и проценты, а указанная квартира была передана ей ФИО3 в качестве залога, ею было принято решение переписать указанную квартиру на ФИО8 в счет возврата долга в сумме 

<

данные изъяты> руб. Впоследствии она была осуждена к реальному лишению свободы, освободилась в 

<

дата> г. После освобождения, при встрече с ФИО8 состоялся разговор, в результате которого у нее появилась возможность с учетом занимаемой денежной суммы 

<

данные изъяты> руб., с учетом длительной просрочки указанной суммы за 

<

данные изъяты> руб. приобрести у него обратно вышеуказанную квартиру. В связи с чем 

<

дата> между ней и ФИО8 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому она передала ему 

<

данные изъяты> руб., а взамен приобрела право собственности на указанную квартиру. Она продолжала требовать от ФИО3, вернуть ей денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., из расчета 

<

данные изъяты> руб. сумма займа, 

<

данные изъяты> руб. сумма процентов за период с 

<

дата> по 

<

дата>. 

<

дата>. у нее возникло трудное финансовое положение, она обратилась к ФИО1 занять ей 

<

данные изъяты> руб., в связи с чем данная квартира была оформлена в залог.

В силу статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с нормами гражданского процессуального права доказательства, приводимые сторонами, должны отвечать требованиям относимости (ст. 59 ГПК РФ) и допустимости (ст. 60 ГПК РФ).

Суд приходит к выводу о том, что объяснение ФИО5, протокол допроса в качестве подозреваемой ФИО5, заключение эксперта № от 

<

дата>, являются надлежащими письменными доказательствами по спору, которые отвечают принципам относимости и допустимости доказательств.

Из анализа указанных норм права и установленных обстоятельств дела следует, что договор купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенный в отсутствие согласия собственника ФИО3, не соответствует закону, а, следовательно, не влечет переход права собственности к ответчику ФИО6, у которого каких-либо прав в отношении спорного имущества не возникло.

Поскольку установлен факт, что фактически спорным недвижимым имуществом распорядился не собственник, а иное лицо, то договор купли-продажи от 

<

дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО6, является ничтожной сделкой. 

В силу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 12.12.2017 г. № 5-КГ17-210) отсутствие воли одной из сторон на заключение договора не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Такая сделка может быть признана незаключенной либо заключенной в зависимости от последующих действий, поименованных в сделке сторон (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу действующего законодательства и, исходя из общего принципа недопустимости непоследовательного и противоречивого поведения участников гражданского оборота, последующее одобрение сделки автоматически преодолевает ее недействительность из-за отсутствия подписи участника сделки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.07.2016 года № 42-КГ16-1).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ установлено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70).

Из приведенных положений закона и актов их толкования следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.

В судебном заседании установлено, что спорная квартира для ФИО3 является единственным ее жильем, с 

<

дата> ФИО3 продолжала проживать в спорной квартире как после сделки между ней и ФИО6, так и после сделки между ФИО6 и ФИО8, ФИО8 и ФИО5 Данный факт не оспаривается стороной ответчика по иску ФИО3

Таким образом, названные договоры купли-продажи фактически сторонами не исполнялись, спорное имущество никогда не передавалось ФИО6, ФИО8 и ФИО5

Кроме того, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что стоимость квартиры указанная в договоре купли-продажи от 

<

дата>, не соответствует реальной рыночной стоимости таковой на тот период времени, является заниженной.

Согласно заключению специалиста о рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, в котором была совершена сделка между ФИО3 и ФИО6, рыночная стоимость спорного имущества составляет 

<

данные изъяты> руб.

При этом оплата по договору купли-продажи от 

<

дата>, заключенному между ФИО3 и ФИО11, составила 

<

данные изъяты> руб.

Доводы представителя ФИО1 – ФИО2 о том, что ФИО3 имела волю на отчуждение квартиры, поскольку выдала доверенность с соответствующими полномочиями ФИО5, судом отклоняются. 

Согласно разъяснениям п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. 

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. 

Суд принимает во внимание, что сама по себе выдача доверенности на право продажи недвижимого имущества не может свидетельствовать о наличии воли собственника на отчуждение такого имущества. В рассматриваемом случае следует исходить из того, что сделка по отчуждению квартиры ФИО3 в пользу ФИО6 не заключалась самим истцом ФИО3, договор подписан неустановленным лицом, вследствие чего оснований полагать, что воля ФИО3 была направлена на выбытие квартиры из ее владения, не имеется. 

Доводы представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 о том, что согласно расписке от 

<

дата> ФИО3, получила денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. от ФИО5, за проданную ФИО3 квартиру по адресу: 

<

адрес>, что свидетельствует о заключении данного договора, являются необоснованными. Поскольку данная расписка не является договором купли-продажи, так как не содержит условия договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении договора, а лишь подтверждает факт передачи денежных средств и факт фиксации основания для передачи суммы. При этом судом учитывается, что из пояснений ФИО5 данных в ходе предварительного следствия, а также пояснений ФИО3 следует, что данная расписка являлась гарантией исполнения долговых обязательств со стороны ФИО3

Судом также учитывается, что договор купли-продажи от 

<

дата> заключен между ФИО3 и ФИО6, согласно представленному паспорту последнего указано, что паспорт выдан 

<

дата>.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 

<

дата> не подписан собственником, либо уполномоченным на то лицом, воля истца ФИО3 на отчуждение имущества не была выражена в установленном порядке, что не соответствует требованиям ч. 2 ст. 218, ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 549, ст. 550, п. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 160 ГК РФ, данный договор является ничтожным и в силу своей ничтожности этот договор не влечет юридических последствий.

Поскольку договор купли-продажи от 

<

дата> не подписывался продавцом ФИО3, к покупателю ФИО6 не перешло право собственности, в силу чего все последующие сделки с квартирой от 

<

дата>, заключенные между ФИО6 и ФИО8, договор купли-продажи от 

<

дата>, между ФИО8 т ФИО5 являются так же недействительными и не порождают каких-либо иных последствий кроме тех, которые связаны с их недействительностью.

Таким образом, квартира по адресу, расположенная по адресу: 

<

адрес> подлежит возврату в собственность ФИО3

Суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании оспариваемых договоров недействительными на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, поскольку волю на заключение договора, по условиям которых произведено отчуждение имущества, продавец по первоначальному договору не выражал ввиду подписания договора от 

<

дата> неустановленным лицом.

В судебном заседании установлено, что 

<

дата> между ФИО5 и ФИО1 заключен договор займа.

Согласно п. 3 данного договора ФИО5, заняла у ФИО1 деньги в сумме 

<

данные изъяты> руб. с возвратом до 

<

дата> и уплатить начисленные проценты за пользование займом в соответствии с условиями и в сроки, установленные настоящим договором.

В течение срока действия договора ФИО12 обязуется ежемесячно, не позднее 

<

данные изъяты> числа следующего месяца, начиная с 

<

дата>, выплачивать ФИО1 

<

данные изъяты> процентов) от суммы займа, т.е. 

<

данные изъяты> рублей ежемесячно, а всего 

<

данные изъяты> руб.

ФИО5 обязуется возвратить заем в сумме 

<

данные изъяты> руб. и уплатить проценты за пользование им в сумме 

<

данные изъяты> руб., а всего 

<

данные изъяты> руб.

<

дата> между ФИО5 и ФИО1 заключен договор залога недвижимого имущества к договору денежного займа от 

<

дата>, согласно которому залогодержатель (ФИО1) принимает, а залогодатель (ФИО5) передает в залог залогодержателю объект недвижимого имущества, указанный в п. 1.1 договора. Согласно п. 1.1 договора под объектом залога понимается квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 

<

дата> за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, основания договор залога квартиры, выдан 

<

дата>.

Согласно статье 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

Обсуждая требования ФИО1 о признании его добросовестным залогодержателем, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

По смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Исходя из приведенных норм, суд, проверяя добросовестность ФИО1, приходит к выводу о том, что такая добросовестность отсутствовала, при этом, включая вышеизложенное, в том числе исходит из нижеследующего.

Объективно все действия, связанные с передачей в залог дорогостоящего жилого помещения, совершены без выраженной на то воли собственника этого помещения, то есть ФИО3, но в результате действий третьих лиц, не наделенных полномочиями собственником имущества. 

ФИО1 заключен договор займа с ФИО5 заведомо неспособным исполнить обязательства по возврату суммы займа, в судебном заседании ФИО1 не представлено доказательств по установлению и проверке источников и возможности погашения крупного займа. ФИО5 на момент заключения договора займа являлась пенсионеркой по возрасту 

<

данные изъяты> лет). Выдавая в долг столь крупную денежную сумму (

<

данные изъяты> руб.), на непродолжительное время (два месяца), ежемесячные проценты в сумме 

<

данные изъяты> руб., займодавец должен был убедиться в возможности реального возврата в установленный договором срок всей суммы займа. Между тем такие процедуры со стороны займодавца не проводились. Очевидно, займодавца изначально удовлетворяло то положение дел, при котором он имел бы возможность удовлетворить свои требования не за счет непосредственного возврата всей суммы займа и предъявления требований к должнику, а за счет дорогостоящего имущества, отношения к которому заемщик, никакого не имел. Приведенные обстоятельства указывают на формальный подход займодавца к вопросу возврата краткосрочного займа непосредственно заемщиком, а также на желание получить возврат долга в первую очередь за счет обращения взыскания на заложенное дорогостоящее имущество, не принадлежащее должнику, что в совокупности не позволяет суду прийти к выводу о добросовестности залогодержателя.

Добросовестное и разумное поведение залогодержателя при заключении договора залога предусматривает документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности ознакомление с правоустанавливающими документами, со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, а также непосредственный осмотр недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку. 

Суд критически относится к позиции ФИО1 о предоставлении ФИО5 сведений в отношении помещения, обеспечение доступа для осмотра спорной квартиры перед заключением договора залога. В судебном заседании установлено, что ФИО3 с ФИО5 длительное время находились в дружеских отношениях, последняя была у нее дома и могла с достоверностью описать обстановку в квартире.

К показаниям свидетеля ГО* о том, что в 

<

дата>. он привозил ФИО1 и неизвестную ему женщину осматривать квартиру, суд относится критически, поскольку свидетель не являлся свидетелем осмотра спорной квартиры, кроме того показания данного свидетеля опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами в их совокупности.

Таким образом, изложенные выше конкретные обстоятельства, факты, приведенные доказательства позволяют суду установить, что все действия ФИО1, были направлены именно на получение статуса залогодержателя дорогостоящей недвижимости, с последующей возможностью удовлетворения своих требований по возврату краткосрочного крупного займа именно за счет обращения взыскания на эту недвижимость.

Судом также учтено, что в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 335 ГК РФ правило о защите добросовестного залогодержателя, предусмотренное абзацем 2 указанного пункта, не применяется, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

На основании вышеизложенного, по смыслу приведенных правовых норм, поскольку в рассматриваемом случае предмет залога - спорная квартира - выбыла из владения ФИО3 незаконным путем, помимо её воли, что установлено в данном судебном заседании, то по настоящему делу подлежат применению положения абзаца 3 пункта 2 статьи 335 ГК РФ.

Спорная квартира является залоговым имуществом, на указанное имущество обращено взыскание в пользу ФИО1, не может служить основанием для удовлетворения исковые требований ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем, поскольку спорная квартира выбыла из владения собственника ФИО3 помимо её воли, а потому добросовестное поведение залогодержателя в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 335 ГК РФ не имеет правового значения.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку у ФИО5 ввиду недействительности договоров купли-продажи от 

<

дата>, 

<

дата>, 

<

дата> отсутствовало право распоряжаться спорным жилым помещением, в том числе передавать его в залог, договор залога, заключенный между ней и ФИО1, должен также быть признан недействительным, а залог подлежит прекращению в силу закона, при этом соответствующая запись подлежит исключению из ЕГРН.

Доводы о пропуске ФИО3 срока исковой давности основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции в юридически значимый период), срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Суд исходит из того, что спорная квартира для ФИО3 является единственным ее жильем, с 

<

дата> ФИО3 продолжала проживать в спорной квартире как после сделки между ней и ФИО6, так и после сделки между ФИО6 и ФИО8, ФИО8 и ФИО5 Названные договоры купли-продажи фактически сторонами не исполнялись, спорное имущество никогда не передавалось ФИО6 и ФИО8, и ФИО5 Поскольку недействительные договоры купли-продажи фактически не исполнялись, соответственно трехлетний срок исковой давности для признания данных сделок недействительными, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ, не течет (абз. 3 п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25), поэтому срок для обращения в суд с иском ФИО3 не пропущен.

Исходя из положений п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право и документы, на основании которых данное право зарегистрировано. 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Действующее гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права, как признание записи в ЕГРП недействительной. 

При этом согласно ч. 1 ст. 17 ч. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной, является основанием для исключения из ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес> внесении записи о восстановлении права собственности ФИО3

Разрешая исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании прекращенным права пользования жилым помещением, выселении из спорного жилого помещения ФИО3, суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку договоры купли-продажи и залога судом признаны недействительными по указанным выше основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании прекращенным права пользования жилым помещением, выселении, признании добросовестным приобретателем, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи, договора залога, применения последствий недействительности ничтожных сделок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата>, заключенного между ФИО3 и ФИО6.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата>, заключенного между ФИО6 и ФИО8.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), расположенной по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата>, заключенного между ФИО8 и ФИО5.

Признать недействительным договор залога от 

<

дата>, заключенный между ФИО5 и ФИО1 о передаче в залог квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО3.

Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации права собственности ФИО6, ФИО8, ФИО5, ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья М.В. Каспирович

В окончательной форме решение изготовлено 

<

дата>.