УИД: 66RS0009-01-2018-000414-76

Дело № 2-431/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля2019 года г. Нижний Тагил

Ленинский районный суд г.Нижний Тагил Свердловской области в составе: председательствующего Гуриной С.А.,

при секретаре судебного заседания Войлочниковой Н.А.,

с участием: истца ФИО1, представителя истца – адвоката Булыгиной И.Н., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О., М,О.Н., действующего от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О. Т.И.А. к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, М,О.Н., действующие в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей М.М.О., М.К.О. и Т,И.А. обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным п. 14 договора купли-продажи однокомнатной квартиры, площадью 

<

...> кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1, М,О.Н., действующими в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей М.М.О., М.К.О. и Т.И.А.

В обоснование исковых требований указала, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1, М,О.Н., действующими в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей М.М.О., М.К.О. и ФИО3 был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, площадью 

<

...> кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. переход права собственности зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора стоимость квартиры определена в размере 

<

...> было выплачено продавцу до подписания договора, 

<

...> были погашены за счет средств материнского капитала, путем зачисления на счет ФИО2 В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имеется пункт 14, согласно которого стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении недвижимого имущества, Покупатели уведомлены о текущих задолженностях и согласны нести ответственность за задолженности Продавца по оплате коммунальных платежей на момент подписания настоящего договора. Указанный пункт договора был включен в договор без согласования с покупателями. До совершения сделки истцам было известно об имеющихся задолженностях ответчика по коммунальным платежам, но ФИО2 заверила, что о подписания договора купли-продажи погасит все долги, истцу согласились приобрести квартиру только на условиях, что Калюжная будет нести всю ответственность по долгам за коммунальные услуги. Договор готовился в ООО «Этажи-Тагил», текст договора готовился также ООО «Этажи-Тагил». До заключения договора стороны договора неоднократно встречались и согласовали, что в договор будет включено условие о том, что согласно законодательства РФ все долги продавца по коммунальным платежам не переходят к новым собственникам квартиры. Через несколько дней в МФЦ происходило подписание договора, риэлтор и Калюжная сообщили, что все условия в договоре указаны, как и согласовывали, также Калюжная сообщила, что погасила все долги по коммунальным платежам. После регистрации права собственности истцы обратились в управляющую компанию для получения нового счета, где выяснилось о содержании пункта 14, включенного в текст договора. Задолженность по коммунальным платежам на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 

<

...> взносам на кап.ремонт 

<

...>. При возложении обязанности а истцов оплачивать указанную задолженность, они никогда бы не заключили сделку. Стоимость квартиры по договору 

<

...>, цена окончательная. Ответчик намеренно ввела истцов в заблуждение, заверив об отсутствии долга при подписании договора, не сообщив о внесении в договор указанного пункта. При заключении договора волеизъявлением покупателей было искажено под влиянием заблуждения, волеизъявления на исполнение обязанности ответчика по уплате долга по коммунальным платежам за квартиру, не было. Заблуждение было настолько существенным, что истцы не совершали бы сделку, если бы знали о действительном положении дел. Претензия о внесении изменений в договор оставлена ответчиком без ответа. Недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Протокольным определением суда от 05.03.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭТАЖИ ТАГИЛ».

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы и исковые требования, указанные в исковом заявлении. Суду пояснила, что ответчик является ее племянницей, она ее пожалела, решила приобрести у нее квартиру, чтобы та смогла купить себе другое жилье. Ответчик воспользовалась ее доверием, ввела в заблуждении и не согласовав с ней, включила в договор оспариваемый пункт №, при подписании договора отвлекала внимание, чтобы не прочитали договор, торопила быстрее подписать, заверила, что погасила долги по коммунальным платежам. Квартира и дом находятся в аварийном состоянии, согласованная стоимость квартиры 

<

...> была окончательной, намерения платить за ответчика коммунальные платежи в сумме более 

<

...> у истцом не было.

Представитель истца – адвокат Булыгина И.Н., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении и заявленные исковые требования, поддержала в полном объеме.

Истцы М,О.Н. и Т.И.А. в судебное заседание не явились, Т.И.А. и М,О.Н. обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие. Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие истцов.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление, обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие. При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать неявку ответчика неуважительной и рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно отзыву ответчика на исковое заявление, ФИО2 признает заявленные исковые требования, подтверждает факт заключения договора с истцами, факт включения в договор пункта № указанного в нем содержания без согласования с истцами также подтверждает. При обсуждении условий договора она заверила покупателей, что погасит задолженность по коммунальным платежам, которая составляет около 

<

...>, это было условием заключения сделки со стороны покупателей. Погасить долг не смогла, сказала об этом риэлтору, который предложил включить в договор условие о том, что покупатели принимают на себя эту обязанность, а потом, если они выплатят задолженность, она отдаст им деньги. В МФЦ она заверила истцов, что погасила задолженность по коммунальным платежам, о включении в договор пункта 14 не сказала, намеренно отвлекала покупателей разговорами, торопила подписать договор, чтобы они не заметили пункт 14. Знала, что на таких условиях истцы не заключат сделку купли-продажи, Воспользовалась доверием своей родственницы ФИО1, так как необходимо было срочно продать квартиру, чтобы обеспечить двум своим несовершеннолетним детям нормальные условия проживании и приобрести другую квартиру, поскольку ей диагностировали онкологическое заболевание, квартира в аварийном состоянии, пригрозили поставить на учет как неблагополучную семью, побоялась, что дети останутся без нее и без жилья.

Третье лицо – ООО «ЭТАЖИ ТАГИЛ» своего представителя в суд не направило, о времени и месте судебного заседания было извещено надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление. Судом в соответствии с п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ принято решение о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав истца, представителя истца, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из закрепленного в ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, имеющей прямое действие на территории Российской Федерации и с ч. 1 ст. 12, ч.1 ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, принципа состязательности и равноправия сторон в судопроизводстве, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Судом сторонам, третьим лицам, вручены копия искового заявления и приложенные к ним документы, обосновывающие исковые требования, копия определения о подготовке дела к судебному разбирательству. Обязанность доказывания сторонам разъяснена, бремя доказывания между сторонами распределено, и стороны имели достаточно времени и возможностей для сбора и предоставления доказательств. 

В соответствии с ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непредставление доказательств и возражений в установленный срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации определены пределы осуществления гражданских прав: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

На основании ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 (продавец) и Т.И.А. ФИО1, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О., и М,О.Н., действующий от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О. (покупатели) заключили договор купли- продажи указанной квартиры.

Как видно из материалов дела и установлено судом, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами составлен в письменной форме, содержит все существенные условия заключения договора, подписан сторонами, нотариально удостоверен не был. Условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. позволяют определенно установить предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее отчуждению. Предмет договора единолично принадлежал на праве собственности продавцу и продавец имел право по своему усмотрению распорядиться им.

Истцы и ответчик лично подписывали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., данный факт в судебном заседании никем не оспаривался. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м. с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО1, М.М.О., Т.И.А. М.К.О., по 

<

...> доли каждому, дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ

Оспариваемым пунктом 14 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. закреплено, что «Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении недвижимого имущества. Покупатели уведомлены о текущих задолженностях и согласны нести ответственность за задолженности Продавца по оплате коммунальных платежей на момент подписания настоящего договора».

В соответствии с п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. В силу ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Истцами заявлено о недействительности части сделки в связи с тем, что они заблуждались относительно условий сделки и включения в договор пункта 14, и такое заблуждение вызвано обманом ФИО2, умолчавшей о включении данного пункта в текст договора и заверениях ФИО2 о том, что задолженность по коммунальным платежам до подписания договора погашена.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. 

В соответствии со ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.

По смыслу приведенной нормы материального права следует, что обман - это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны с целью совершения сделки. Он может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, к мотивам. Кроме того, обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах, последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как следует из положений подпункта 3 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки. 

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, суд полагает достоверным довод стороны истца о том, что при заключении договора купли-продажи ответчик ФИО2 намеренно умолчала и не поставила покупателей в известность о включении в текст договора оспариваемого пункта 14.

Из представленных суду квитанций по оплате за жилое помещений следует, что по лицевому счету №, открытому на имя ответчика имеется задолженность за потребленные коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт в размере 

<

...>

ФИО2, воспользовавшись доверием ФИО1, обусловленным наличием родственных связей, при заключении договора не сообщила о наличии у нее непогашенной задолженности по оплате коммунальных услуг за квартиру, и намеренно умолчала о них, заверив при том, что вся задолженность погашена до подписания договора купли-продажи в полном объеме, что согласно ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ является обманом.

Такие обстоятельства не оспаривались и подтверждены стороной ответчика.

ФИО2 не поставила истцов в известность о включении в текст договора пункта 14 оспариваемого содержания без согласования данного пункта с покупателями. Оспариваемый договор нотариально не удостоверен, следовательно, истцам вслух текст договора не прочитан. Факт того, что ответчик в момент подписания договора отвлекала истцов с целью не дать им возможности прочитать текст договора, подтвержден ответчиком в своих письменных объяснениях.

Изложенное свидетельствует о том, что оспариваемый пункт договора купли-продажи является недействительным как совершенный под влиянием обмана.

В соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

С учетом установленных по делу обстоятельств, на основании совокупности, исследованных по делу доказательств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 12, 194-198, 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О., М,О.Н., действующего от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О., Т.И.А. к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части удовлетворить.

Признать недействительным пункт 14 договора купли-продажи однокомнатной квартиры, площадью 

<

...> кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и Т.И.А., ФИО1, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О., и М,О.Н., действующим от имени несовершеннолетних М.М.О. и М.К.О..

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного текста решения. 

Мотивированное решение по делу изготовлено 23 апреля 2019 года.

Председательствующий