66RS0038-01-2024-000239-17 

Гражданское дело №2-220/2024 

Мотивированное 

решение

 составлено 

26 апреля 2024 года 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Город Невьянск Свердловской области 22 апреля 2024 года 

Невьянский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Балакиной И.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пичкуровой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Невьянского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа о признании незаконным решения администрации Невьянского городского округа, о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, привлечения соответчика) к администрации Невьянского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа (далее – ответчики) с требованиями:

- признать незаконным решение администрации Невьянского городского округа, выраженное в письме *** от 00.00.0000, об отказе в заключении на новый срок договора аренды от 00.00.0000 *** земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, право на распоряжение которой в соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 00.00.0000 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» и п. 7.3 ст. 31 Устава Невьянского городского округа принадлежит администрации Невьянского городского округа, с кадастровым номером *** находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, без проведения торгов;

- признать за истцом право пользования земельным участком с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: ...., ***, площадью 3000 кв. м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, на условиях договора аренды;

- возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3000 кв. м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, для завершения строительства блокированного жилого дома, сроком на три года.

В обоснование требований указано, что между ним и КУМИ администрации Невьянского городского округа на основании пп. 10 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, как с собственником объекта незавершенного строительства был заключен договор аренды от 00.00.0000 *** земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование - под блокированный жилой дом, сроком до 00.00.0000.

По истечении указанного срока КУМИ администрации Невьянского городского округа не потребовал вернуть указанный земельный участок обратно. Такое требование не было ему предъявлено по настоящее время. Акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка администрация, комитет и он не подписывали. В его адрес такой акт также не направлялся и он его не получал.

00.00.0000 он обратился в администрацию Невьянского городского округа с заявлением (входящий ***) о продлении договора аренды земельного участка. Однако 00.00.0000 он получил письмо от администрации Невьянского городского округа от 00.00.0000 за ***, в котором содержался отказ в продлении (срока действия) указанного договора аренды земельного участка и отказ в предоставлении ему вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Считает данное решение ответчика, выраженное в письме, незаконным и необоснованным.

00.00.0000 по договору с Филиалом СОГУП «Областной Центр недвижимости» Невьянское бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» был актуализирован технический паспорт здания (строения), расположенного на спорном земельном участке. Данный документ подтверждает факт нахождения на нем жилого дома блокированной застройки с общей степенью готовности строительства (степени завершенности) объекта в целом на 62%, а по большинству ключевых конструктивных элементов - 100%.

Администрация Невьянского городского округа выдала истцу квитанцию о начисленной арендой плате за пользованием спорным участком за 2024 год (с 00.00.0000 по 00.00.0000) в размере 2 634 рубля 58 копеек, которая была оплачена истцом 00.00.0000. Кроме того, в период действия договора аренды возникли непредвиденные объективные обстоятельства, воспрепятствовавшие надлежащему и своевременному исполнению обязательств арендатором по завершению строительства объекта недвижимости: период пандемии коронавируса, сопровождаемой ограничением предпринимательской деятельности, а также соблюдением режима изоляции. В связи с введением пакетов экономических санкций в отношении Российской Федерации рядом иностранных государств снизился ассортимент строительных материалов. 

Полагал, что он имеет право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта недвижимости. 

В судебное заседание истец ФИО1, его представители не явились, извещались о дате, времени и месте его проведения; истец ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель ответчиков - администрации Невьянского городского округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа - ФИО2, в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте его проведения. В представленных суду возражениях на иск указала, что договор аренды земельного участка от 00.00.0000 ***, срок которого истек 00.00.0000, был заключен на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов с собственником объекта незавершенного строительства однократно сроком на три года для завершения его строительства. Однако за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 ФИО1 не представил в администрацию Невьянского городского округа документ, подтверждающий право собственности на законченный строительством объект недвижимости согласно разрешенному использованию земельного участка – под блокированный жилой дом.

Законодательство не предусматривает продление ранее заключенного договора аренды, а возможно только заключение нового договора аренды. Однако, под объектом незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с ФИО1 уже заключался договор аренды. Законодательство предусматривает возможность однократного заключения договора аренды под объектом незавершенного строительства сроком на три года.

На основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации администрация Невьянского городского округа письмом от 00.00.0000 *** отказала ФИО1 в продлении договора аренды от 00.00.0000 *** земельного участка. Таким образом, администрация Невьянского городского округа письмом от 00.00.0000 *** законно и обосновано отказала ФИО1 в заключении на новый срок договора аренды земельного участка. Следовательно, отсутствуют правовые основания для признания незаконным решения администрации Невьянского городского округа, выраженного в письме *** от 00.00.0000, об отказе в заключении на новый срок договора аренды от 00.00.0000 *** земельного участка. 

На земельном участке с кадастровым номером *** действительно размещается объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, принадлежащий ФИО1 на праве частной собственности. После истечения срока договора аренды от 00.00.0000 *** (после 00.00.0000) ФИО1 вносит плату за фактическое использование земельного участка в размере, соответствующем размеру арендной платы за указанный земельный участок. Задолженность по оплате отсутствует. Шестимесячный срок для обращения в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путем продажи с публичных торгов пропущен не умышленно, упущен в связи с большим объемом работы у сотрудников.

Оставила на усмотрение суда разрешение второго и третьего требований истца о признании за ним права пользования земельным участком, возложении обязанности на администрацию Невьянского городского округа заключить с истцом договор аренды земельного участка в разумный срок 30 календарных дней, с учетом времени на получение решения суда с отметкой о вступлении в силу.

Спорный земельный участок находится в государственной неразграниченной собственности, право на распоряжение которым в соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 73 ст. 31 Устава Невьянского городского округа принадлежит администрации Невьянского городского округа.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

00.00.0000 между КУМИ администрации Невьянского городского округа (арендодателем), с одной стороны, и арендаторами ФИО4, ФИО5, с другой стороны, за *** был заключен договор аренды земельного участка с ***, находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, сроком на 3 года (с 00.00.0000 по 00.00.0000). (л.д. 79-83). 

Арендаторам 00.00.0000 выданы разрешения на строительство на указанном земельном участке блокированного жилого дома на две секции сроком до 00.00.0000, с последующим продлением до 00.00.0000. (л.д. 75-76, 77-78)

В соответствии с соглашением от 00.00.0000 о замене стороны в договоре аренды от 00.00.0000 *** новым арендатором земельного участка стал ФИО1 (л.д. 73-74). 

00.00.0000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО1 было заключено соглашение №1 о расторжении договора аренды от 00.00.0000 *** и подписан акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка. (л.д. 68). 

00.00.0000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО1 был заключен договор аренды *** вышеуказанного земельного участка, сроком на 3 года (с 00.00.0000 по 00.00.0000), на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

По истечении срока договора аренды ФИО1 вносит плату за фактическое использование земельного участка в размере, соответствующем размеру арендной платы за указанный земельный участок. Задолженность по оплате отсутствует. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. 

На указанном земельном участке с ***, расположен объект незавершенного строительства с *** степенью готовности 25%, площадью 380,2 кв.м. Указанный ОНС принадлежит на праве собственности ФИО1; дата государственной регистрации права – 00.00.0000. На дату рассмотрения спора объект строительством не завершен. Согласно техническому паспорту здания – объекта незавершенного строительства (жилого проектного назначения) по состоянию на 00.00.0000, общая степень готовности строительства (степени завершенности) объекта в целом на 63%, а по ряду ключевых конструктивных элементов - 100%.(л.д. 51). 

Соответственно за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 ФИО1 не представил в администрацию Невьянского городского округа доказательства владения на праве собственности законченного строительством объекта – блокированного жилого дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

00.00.0000 истец обратился в администрацию Невьянского городского округа с заявлением (вх. ***) о продлении договора аренды земельного участка. (л.д. 61).

Письмом от 00.00.0000 за *** администрация Невьянского городского округа на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ отказала ФИО1 в продлении договора аренды от 00.00.0000 ***, указав со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что законодательство не предусматривает продление ранее заключенного договора аренды, а возможно заключение только нового договора. Однако под ОНС с ним уже заключался договор аренды, тогда как законодательство предусматривает возможность однократного заключения договора аренды под объектом ОНС. (л.д. 60). 

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 1 марта 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продаж с публичных торгов. 

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 00.00.0000 регулируются главой V.1 Земельного кодекса. 

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. 

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. 

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомочно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. 

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. 

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

Как следует из подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных Пунктом 5 настоящей статьи. 

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

При этом, констатировать наличие предоставленного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права собственника объекта незавершенного строительства на приоритетное (без торгов) заключение нового договора аренды для завершения строительства можно только по истечении шестимесячного срока с даты прекращения договора и только в том случае, если уполномоченный орган не реализовал свое право в установленный срок, на обращение в суд с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. 

В настоящем деле публичный собственник (в данном случае орган местного самоуправления, имеющий право на распоряжение в соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 73 ст. 31 Устава Невьянского городского округа) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой, и в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данный правовой подход нашел свое отражение в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.).

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности и истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). 

Более того, возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. 

С учетом изложенного, собственник объекта незавершенного строительства ФИО1 имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства. Не исключена целесообразность сохранения договорных отношений, в условиях принятия мер истцом к достижению цели предоставления земельного участка в аренду - завершение строительства объекта недвижимости, вида разрешенного использования земельного участка. 

КУМИ администрации Невьянского городского округа является самостоятельным отраслевым органом и входит в структуру администрации Невьянского городского округа в качестве юридического лица, уполномоченного в сфере имущественных и земельных отношений. Комитет уполномочен на заключение договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 3.3 Положения о КУМИ администрации Невьянского городского округа (утв. Распоряжением администрации Невьянского городского округа от 21.12.2021 №452-р). 

В связи с изложенным, оспариваемое решение администрации Невьянского городского округа, выраженное в письме *** от 00.00.0000, об отказе в заключении на новый срок договора аренды от 00.00.0000 *** земельного участка, является незаконным. За истцом следует признать право пользования земельным участком на условиях договора аренды. На КУМИ администрации Невьянского городского округа следует возложить обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, для завершения строительства блокированного жилого дома, сроком на три года. Срок исполнения решения суда в части требования о заключении договора следует установить тридцать календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

Исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации Невьянского городского округа, выраженное в письме *** от 00.00.0000, об отказе в заключении на новый срок договора аренды от 00.00.0000 *** земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, с кадастровым номером *** находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3 000 кв.м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, без проведения торгов.

Признать за ФИО1 право пользования земельным участком с кадастровым номером *** расположенным по адресу: ...., ***, площадью 3000 кв.м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, на условиях договора аренды. 

Возложить обязанность на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Невьянского городского округа в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** находящегося по адресу: ...., ***, площадью 3000 кв. м, разрешенное использование – под блокированный жилой дом, для завершения строительства блокированного жилого дома, сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд.

Председательствующий – (И.А. Балакина)