дело № 3а-26/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Колесниковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района (далее - администрация) обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты 1>, 

<

данные изъяты 2>, 

<

данные изъяты 3>, 

<

данные изъяты 4>, 

<

данные изъяты 5>, 

<

данные изъяты 6>, расположенных по 

<

адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для организации отдыха.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) от 25 января 2017 года № 532, вынесенным по заявлению ФИО1, поступившему в комиссию 28 декабря 2016 года, кадастровая стоимость данных земельных участков установлена в размере рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 1> - 13 355 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 30 884 022, 45 руб.);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 2> - 6 379 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 13 410 458,82 руб.);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 3> - 7 754 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 16 300 031,13 руб.);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> - 13 504 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 31 228 035, 12 руб.);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 5> - 567 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 1 166 156, 01 руб.);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 6> - 2 367 000 руб. (кадастровая стоимость до вынесения решения - 4 871 165, 76 руб.).

Администрация полагает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет № 23/16-ОЦ от 08.12.2016 г. об определении рыночной стоимости земельных участков, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, федеральным стандартам оценки. Оценщиком не учтены все факторы, влияющие на стоимость земельных участков данной категории.

Так, не учтен такой важный фактор для земель особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием - для организации отдыха, как выход на береговую линию. Земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> имеет выход на береговую линию, остальные объекты оценки не имеют. Оценщик не произвел анализ объектов-аналогов по этому фактору и не сделал соответствующую поправку.

Метод расчета поправки на местоположение некорректен по выбору объектов для определения поправки.

Данные об объектах-аналогах (о совершенных с ними сделках купли-продажи) взяты оценщиком с сайта Росреестра, где содержится минимум сведений. На публичной кадастровой карте эти объекты не найдены, не выяснено их местоположение относительно береговой линии, транспортная доступность, наличие инженерных сетей, не выяснено: не были ли сделки выкупом земельных участков по выкупной цене. Таким образом, принятая в расчет информация по объектам-аналогам не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Административный истец просит признать не соответствующим нормативно-правовым актам и нарушающим права администрации решение Комиссии от 25.01.2017 г. № 532, исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровую стоимость, установленную данным решением.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области /л.д. 1/.

В судебном заседании представители административного истца администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района ФИО2 и ФИО3 административные исковые требования поддержали, суду пояснили, что отчет, на котором основано оспариваемое решение, не соответствует положениям пункта 5 ФСО № 3, пункта 13 ФСО № 1, пункта 22-в ФСО № 7. В связи с принятием оспариваемого решения стоимость земельных участков уменьшилась в два раза. Довод о том, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> имеет выход на береговую линию, не поддержали.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, суду пояснила, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> не имеет выхода к береговой линии, так как перед ним расположен участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты 3>. Объекты-аналоги взяты оценщиком из соседнего квартала, расположены в д. 

<

данные изъяты>, выхода к береговой линии не имеют, относятся к той же категории земель и к тому же виду разрешенного использования, что и оцениваемые объекты, аналогична и транспортная доступность.

Представитель заинтересованного лица - администрации Костромской области ФИО5 административные исковые требования поддержал по изложенным административным истцом доводам, а также пояснил, что оценщик при введении корректировки на местоположение использовал коэффициенты, приведённые в справочнике оценщика недвижимости для 2012 года, а не для 2014 года, хотя объекты оценивались по состоянию на 27.11.2014 г. Кроме того, данные коэффициенты отражают соотношение стоимости земельных участков, располагающихся в районных центрах, к стоимости земельных участков, расположенных в поселках, селах, деревнях. Однако объекты-аналоги и оцениваемые участки находятся в равнозначных населенных пунктах.

Представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО6 административный иск поддержала.

Заинтересованное лицо ФИО1 и его представитель ФИО7 возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в отзыве на административный иск указано на несогласие с заявленными требованиями.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (в редакции Закона, действовавшей на момент подачи заявления ФИО1);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России №263 от 04.05.2012 г. (далее - Порядок).

Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).

В соответствии с пунктами 3, 4 Порядка в состав комиссии входят: представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии, порядок которого утверждается комиссией, возлагаются на секретаря комиссии, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа. Секретарь комиссии не является ее членом (пункт 7).

Как видно из материалов дела, приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 г. № П/465 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области и утвержден её состав согласно приложению к настоящему приказу /л.д. 56/.

Согласно приказам руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.04.2013 г. № П/166, от 27.05.2013 г. № П/206, от 25.08.2013 г. № П/440, от 24.12.2014 г. № П/629, от 15.07.2015 г. № П/379, от 21.07.2016 г. № П/0349, от 20.12.2016 г. № П/0610, от 13.01.2017 г. № П/0009 о внесении изменений в состав комиссии, по состоянию на 25 января 2017 года (на момент рассмотрения заявления ФИО1) в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области входили: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области ФИО8; заместитель председателя комиссии - ведущий инженер отдела кадастрового учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области ФИО9; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО10; представитель Национального совета по оценочной деятельности ФИО11; полномочия секретаря комиссии возложены на главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Щербакову Т.В., а в случае её отсутствия - на начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области ФИО4 /л.д. 57-67/.

ФИО1 имеет в собственности земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты 1>, 

<

данные изъяты 2>, 

<

данные изъяты 3>, 

<

данные изъяты 4>, 

<

данные изъяты 5>, 

<

данные изъяты 6>, расположенные по 

<

адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - для организации отдыха, кадастровая стоимость которых определена по состоянию на 27.11.2014 г.

ФИО1 обратился в Комиссию 28.12.2016 г. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков на основании установления рыночной стоимости, к заявлению приложены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельных участков, нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельные участки, Отчет № 23/16-ОЦ по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 27.11.2014 г. /л.д. 68-69, 70-81, 82-83/.

Уведомление о принятии заявления к рассмотрению и назначении заседания комиссии по рассмотрению заявления на 25.01.2017 г. направлено главе Костромского муниципального района 30.12.2016 г. /л.д. 84/.

Заседание комиссии в составе членов: ФИО8, ФИО9, ФИО11, при секретаре Щербаковой Т.В., состоялось 25.01.2017 г. За удовлетворение заявления ФИО1 проголосовали единогласно все члены комиссии /л.д. 85-91, 15-18/.

Решением комиссии от 25 января 2017 года № 532 заявление ФИО1 удовлетворено, кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков установлена в размере рыночной стоимости, определённой в представленном отчете об оценке:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 1> - 13 355 000 руб. (отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости - 57 %);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 2> - 6 379 000 руб. (отличие - 52 %);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 3> - 7 754 000 руб. (отличие - 52 %);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> - 13 504 000 руб. (отличие - 57 %);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 5> - 567 000 руб. (отличие - 49 %);

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты 6> - 2 367 000 руб. (отличие - 51 %).

В силу пункта 20 вышеуказанного Порядка и с учетом вышеприведённых положений Закона в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая указанное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.

Между тем суд не может согласиться с такими выводами комиссии ввиду следующего.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (пункт 5). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт «б»). При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт «в»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт «е»).

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из отчета по определению рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих ФИО1, следует, что в качестве объектов-аналогов по методу сравнения продаж оценщиком выбраны три земельных участка:

- площадью 1 205 кв.м, расположенный в деревне 

<

данные изъяты> Костромского района, проданный в мае 2014 года за 470 000 рублей (объект-аналог № 1);

- площадью 202 445 кв.м, расположенный в деревне 

<

данные изъяты> Костромского района, проданный в феврале 2014 года за 54 693 600 руб. (объект-аналог № 2);

- площадью 1 455, 64 кв.м, расположенный в деревне 

<

данные изъяты> Костромского района, проданный в августе 2014 года за 775 000 руб. (объект-аналог № 3) /стр. 63 отчета/.

Информация о продаже данных объектов-аналогов взята оценщиком с сайта Росреестра РФ, где имеются сведения только о кадастровом квартале, в котором располагается участок, его площади, дате заключения договора, цене сделки, категории земель /стр. 132-134 отчета/.

Данные о конкретном местоположении участков, в том числе относительно водоемов, отсутствуют, что исключает возможность идентификации их на местности. Соответственно нельзя проверить достоверность сведений об объектах-аналогах и обоснованность суждений оценщика в отношении их.

Кроме того, в указанных оценщиком источниках не имеется сведений о виде разрешенного использования, транспортной доступности, наличии коммуникаций.

Соответственно использованные оценщиком при сравнении объектов-аналогов с оцениваемыми объектами данные о том, что объекты-аналоги расположены в 100 метрах от реки Волга, имеют аналогичный с оцениваемыми объектами вид разрешенного использования и удовлетворительную транспортную доступность, ничем не подтверждены /стр. 63 отчета/.

Следовательно, не может быть признана обоснованной позиция оценщика по сопоставимости оцениваемых объектов и объектов-аналогов по указанным ценообразующим факторам /стр. 64, 69, 74 отчета/. В отсутствие достаточных и достоверных данных невозможно определить: необходимо ли вводить соответствующие корректировки или же введение корректировок не требуется.

Оценщик указал в отчете, что наличие коммуникаций является ценообразующим фактором. В то же время не установил: имеются ли коммуникации на объектах-аналогах, ограничился лишь констатацией факта отсутствия данных об этом. Тем самым, фактически устранился от рассмотрения вопроса о необходимости сопоставления по этому фактору объектов-аналогов и оцениваемых объектов.

В связи с этим нельзя признать обоснованным суждение оценщика о том, что введение корректировки по данному ценообразующему фактору не требуется.

Проанализировав фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками объектов рекреации и лечебно-оздоровительного назначения, оценщик пришел к выводу, что стоимость земельных участков (1 кв.м) в районе д. 

<

данные изъяты> Костромского района самая высокая по отношению к стоимости квадратного метра земельных участков в других населенных пунктах Костромского района /стр. 38-42 отчета/.

Однако этот вывод нельзя признать обоснованным, поскольку из отчета не ясно каким образом он сделан оценщиком, соответствующие расчеты, пояснения, обоснования в отчете не приведены.

Кроме того, данный вывод не подтверждается имеющимися в отчете материалами.

Шесть предложений о продаже земельных участков рекреационного назначения (таблица 3, стр. 39-40 отчета, номера в таблице: 3, 5-8, 10) из 12-и приведённых оценщиком касаются продажи земельных участков в других районах Костромской области (Кадыйский район, Макарьевский район, Красносельский район, г. Нея). В одном объявлении вообще не указан муниципальный район расположения участка (номер в таблице - 4). Два объявления о продаже участков, не располагающихся в д. 

<

данные изъяты> (номера в таблице - 1 и 9): между поселками 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> (более конкретное местоположение не указано, что не позволяет признать этот участок находящимся в д. 

<

данные изъяты>), около п. 

<

данные изъяты>; на данных участках имеются строения.

Таким образом, указанные объявления не могли быть использованы оценщиком для установления соотношения цены земельных участков в д. 

<

данные изъяты> и других населенных пунктах Костромского района.

Из оставшихся трёх объявлений лишь одно о продаже земельного участка на берегу реки Волга напротив 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> (стоимость 1 кв.м - 1 350 руб., вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, номер в таблице - 2). Два объявления (номер в таблице - 11 и 12) о продаже земельных участков в д. 

<

данные изъяты> и в п. 

<

данные изъяты> (вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство), стоимость 1 кв.м 103,77 руб. и 454,55 руб. соответственно.

Иной вид разрешенного использования земельных участков, отличный от исследуемого, также не позволяет использовать в анализе данные о предложениях этих участков к продаже.

Сведения о проанализированных оценщиком сделках о продаже земельных участков рекреационного назначения, содержащиеся в таблице № 4 на странице 41 отчета, ничем не подтверждены. Распечатки страниц сайта Росреестра, откуда взята информация, к отчету не приложены.

Из восьми сделок одна касается земельного участка в Красносельском районе, две сделки состоялись в 2012 году, то есть задолго до даты оценки, одна сделка по земельному участку в деревне 

<

данные изъяты>, которая расположена на значительном удалении от водоемов.

Таким образом, оставшиеся данные о продажах земельных участков, пригодные для анализа: о продаже земельного участка в д. 

<

данные изъяты> (располагающейся на значительном удалении от реки Волга), стоимость 1 кв.м 103,77 руб., и четырех земельных участков в д. 

<

данные изъяты>, стоимость 1 кв.м - 390,04 руб., 532,41 руб., 270,17 руб., 853,45 руб., явно не свидетельствуют о том, что стоимость земельных участков (1 кв.м) в районе д. 

<

данные изъяты> Костромского района самая высокая по отношению к стоимости земельных участков в других населенных пунктах Костромского района.

При определении размера корректировки на местоположение оценщик использовал данные из справочника оценщика недвижимости на 2012 год, несмотря на то, что дата оценки 27.11.2014 г. и в справочнике оценщика недвижимости указаны коэффициенты по 2014 году.

Кроме того, суд полагает необоснованным применение этих коэффициентов, поскольку они отражают соотношение стоимости земельных участков, располагающихся в районных центрах, к стоимости участков в поселках, селах, деревнях. Однако объекты оценки и объекты-аналоги не располагаются в районных центрах, расположены в равнозначных по статусу населенных пунктах.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение требований: статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; пунктов 5 и 11 ФСО № 3, так как не подтверждена информация по объектам-аналогам, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки; пункта 12 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7, положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку при оценке использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (виду разрешенного использования), не выявлены все различия между объектами-аналогами и оцениваемыми объектами (наличие коммуникаций, транспортная доступность, вид разрешенного использования), по выявленным различиям не сделаны обоснованные корректировки.

Следовательно, указанный отчет не может являться достоверным доказательством размера рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, из пояснений представителя Комиссии ФИО4 и показаний члена Комиссии ФИО11, допрошенного в качестве свидетеля, следует, что фактически отчет не изучался Комиссией, обоснованность введения корректировки на местоположение не исследовалась, положительное решение по заявлению ФИО1 принято лишь на основании установления того факта, что определённая в отчете рыночная стоимость земельных участков находится в диапазоне сложившихся в Костромской области рыночных цен на земельные участки, относящиеся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов (от 250 руб. до 350 руб. за 1 кв.м).

Поскольку отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, представленный ФИО1 в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.

Данное решение нарушает права административного истца администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района, поскольку существенно (более, чем в 2 раза) уменьшает запланированный доход в местный бюджет от налоговых поступлений по указанным земельным участкам.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года №532 об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты 1>, 

<

данные изъяты 2>, 

<

данные изъяты 3>, 

<

данные изъяты 4>, 

<

данные изъяты 5>, 

<

данные изъяты 6> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2014 г.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года №532 кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 1> - 13 355 000 руб.;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 2> - 6 379 000 руб.;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 3> - 7 754 000 руб.;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 4> - 13 504 000 руб.;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 5> - 567 000 руб.;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты 6> - 2 367 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов