РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2021 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи: Рапидовой И.В. 

при секретаре судебного заседания Бураковой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1406/21 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО2, ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Самарской области, о взыскании солидарно с соответчиков денежной компенсации ? доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение: квартиру N №..., общей площадью 45,6 кв.м. по адрес в силу ее незначительности в размере 861 122 рубля, прекращении ее права долевой собственности на вышеуказанную долю, взыскании суммы уплаченной госпошлины в размере 11 811,22 рублей, услуг по оценке в размере 12 000 рублей, расходов на юридические услуги в размере 30 000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она и ответчики являются собственниками по ? доли каждый в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное на 2 этаже по адресу: адрес, площадью 45,6 кв.м., кадастровый №.... Ее право собственности на ? долю в указанной квартире возникло на основании нотариально удостоверенного договора дарения от 28.11.2020г., заключенного между ней и ее сыном ФИО4 Ответчики являются собственниками по ? доли каждый в указанной квартире на основании договора № 1285 от 12.07.2006г. в порядке приватизации. Ответчик ФИО2 является бывшим супругом истца и братом ФИО2 ФИО3 их мать. После расторжения брака отношение ответчика ФИО2 и иных его родственников к истцу и ее детям ухудшилось. Какой-либо диалог в настоящее время невозможен. Соглашение между истцом и ответчиком ФИО2 по вопросу принадлежащей ей в настоящее время ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, не достигнуто. Письменное обращение к ответчикам о досудебном урегулировании спора, заключении договора купли-продажи принадлежащей истцу доли стоимостью 861 122 рубля, оставлено без ответа. Согласно отчета об оценке № 138/63-2020 от 11.12.2020г., выполненного Поволжским центром оценки «Стандарт» рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 3 444 487 рублей, стоимость ? доли – 861 122 рубля. Спорная квартира является двухкомнатной, со смежным входом, в ней в настоящее время проживают бывший супруг истца ФИО2, его мать ФИО3 Истец проживает в жилом доме по месту регистрации. Доля истца в указанной квартире является незначительной, она не может быть реально выделена. В квартире отсутствует жилая комната, которую можно выделить в натуре. В квартире имеется один санузел, одна кухня. Истец как собственник не имеет существенного интереса в использовании спорного жилого помещения, не желает в нем проживать, ее общение и совместное проживание с ответчиками в спорной квартире невозможно. Просила взыскать с ответчиков денежную компенсацию в размере 861 122 рубля за ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес общей площадью 45,6 кв.м., кадастровый №..., прекратить право собственности ФИО1 на вышеуказанную долю жилого помещения; взыскать с ответчиков солидарно судебные расходы в размере 53 811,22 рублей, из которых уплаченная государственная пошлина - 11 811,22 рублей, расходы на оценку – 12 000 рублей, расходы на юридическую помощь – 30 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель адв. ФИО5, действующая на основании доверенности и ордера, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить. При этом, ФИО1 на вопросы суда пояснила, что попыток вселения в спорную квартиру никогда не предпринимала, препятствий ко вселению ей никто не чинил, и в этом не испытывает интереса, поскольку у нее имеется иное жилье, где она проживает со своей семьей. Ранее в данной квартире был зарегистрирован и проживал ее сын до апреля 2019г., который и остался там зарегистрированным, и который подарил ей указанную долю, при этом дарение доли было обусловлено судебными процессами со стороны бывшего мужа, связанными с имуществом, поскольку бывший супруг заявил иск о праве на свою ? долю в доме, где она с семьей сейчас проживает. Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости доли они заявлять не будут, поскольку считают, что достаточно представленной оценки. Согласно письменного отчёта об оценке, сумма рыночной стоимости квартиры сотавляет размере 3 444 487 рублей, а стоимость ? доли, соответственно – 861 122 руб. При этом, пояснила на вопрос представителя соответчика ФИО2, что осмотр квартиры при составлении оценки не проводился.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать, указала, что не согласна с представленной оценкой доли, поскольку сумма компенсации также существенно завышена.

В судебном заседании представители ответчика ФИО2 - ФИО6, ФИО7, действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать, указав, что истцом не был соблюден порядок, касающийся преимущественного права покупки доли, предусмотренной ст.250 ГК РФ. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу. Месячный срок на ответ истцом не был соблюден, поскольку такие заявления соответчикам о выкупе доли были датированы 26.12.2020г., а буквально через 4 дня исковое заявление было подано в суд - 30 декабря 2021г. Кроме того, они также не согласны с представленной оценкой, поскольку реально осмотра объекта не происходило, оценка доли завышена, в связи с чем, просили допросить в судебном заседании специалиста по оценке объектов недвижимости.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не сообщили суду причину неявки.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив специалиста, изучив материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3).

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 кодекса).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В силу разъяснений пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО2, ФИО3 являются собственниками по ? доли каждый в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное на 2 этаже по адресу: адрес, площадью 45,6 кв.м., кадастровый №.... 

Право собственности ФИО1 на ? долю в указанной квартире возникло на основании нотариально удостоверенного договора дарения от 28.11.2020г., заключенного между ней и ее сыном ФИО4 

Ответчики ФИО2, ФИО2, ФИО3 являются собственниками по ? доли каждый в указанной квартире на основании договора № 1285 от 12.07.2006г. в порядке приватизации. 

Ответчик ФИО2 является бывшим супругом истца ФИО1 и братом ФИО2, а ФИО3 - их мать. 

Письменное обращение к ответчикам о досудебном урегулировании спора, заключении договора купли-продажи принадлежащей истцу доли стоимостью 861 122 рубля, было оставлено без ответа. 

Согласно отчета об оценке № 138/63-2020 от 11.12.2020г., выполненного ООО «Поволжский центром оценки «Стандарт» рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 3 444 487 рублей, стоимость ? доли – 861 122 рубля (3 444 487 рублей : 4).

Суд критически относится к представленному стороной истца Отчету об оценке квартиры № 138/63-2020 от 11.12.2020г., поскольку, по сути, речь идет в нем об оценке рыночной стоимости объекта при продаже квартиры, понижающий коэффициент оценщиком применен не был.

Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т.д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. 

Однако, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. 

Важно отметить, что продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.

На реализацию преимущественного права покупки неделимости законодатель отвел один 1 месяц. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т.е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли- продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

В случае если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между собственниками пропорционально принадлежащим им долям, то актуален способ оценки как исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли. Следовательно, когда продается доля квартиры, ее рыночная стоимость существенно меньше, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Что в представленном отчете не учтено специалистом.

На текущей момент выдел доли в натуре невозможен согласно законодательству (согласно статье 252 ГК РФ). 

Право собственности на комнату дает гарантию владельцу, что он будет пользоваться конкретной комнатой, а право собственности на долю таких гарантий не дает. 

При оценке долевой собственности на объекты недвижимости необходимо учитывать обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Прямая оценка величины обесценения долевой собственности возможна на основе анализа затрат по эксплуатации объекта недвижимости и влияния пониженной ликвидности в случае последующей продажи прав собственности. 

Как пояснила сама истец ФИО1 и ее представитель адв. ФИО5, на вопросы суда, попыток вселения в спорную квартиру истец никогда не предпринимала, препятствий ко вселению ей никто не чинил, и в этом не испытывает интереса, поскольку у нее имеется иное жилье, где она проживает со своей семьей. Ранее в данной квартире был зарегистрирован и проживал ее сын до апреля 2019г., который и остался там зарегистрированным, и который подарил ей указанную долю, при этом дарение доли было обусловлено судебными процессами со стороны бывшего мужа, связанными с имуществом, поскольку бывший супруг заявил иск о праве на свою ? долю в доме, где она с семьей сейчас проживает. Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости доли заявлять не будут, поскольку считают, что достаточно представленной оценки, указав при этом, что осмотр квартиры при составлении оценки не проводился.

Согласно письменного Отчёта об оценке квартиры № 138/63-2020 от 11.12.2020г. ООО «Поволжский центр оценки «Стандарт», сумма рыночной стоимости квартиры составляет размере 3 444 487 рублей, что составляет 100% доли, а стоимость ? доли - 861 122 руб., что методом простого арифметического действия рассчитывается как 3 444 487 рублей : 4.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО8 пояснила, что работает в ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», эксперт оценки объектов недвижимости. Что за дело рассматривается знает, сторон не знает, неприязненных отношений ни к кому не испытывает. На вопрос суда также пояснила, что понижающий коэффициент применяется при оценке доли в квартире должен применяться. Если продают квартиру 100% за 100 000 рублей, то 50% квартиры не будет стоить 50 000 руб., потому что продают долю, а на долю действует понижающий коэффициент. На этот счет есть методики и методические рекомендации. Осмотр является обязательной частью оценки, сначала оценивается объект как объект единой оценки и от этого уже рассчитывается его доля. 

Таким образом, суд, учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суд полагает, что основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 15.03.2021г.

Судья (подпись) И.В. Рапидова 

Копия верна. 

Судья: 

Секретарь: