к делу № 3а-384/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» июля 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «РУМБ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РУМБ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером ........, категория здания-нежилое здание, назначение: административное здание, общей площадью 1267,4 кв.м, расположенного по адресу: ............ размере его рыночной стоимости 65 044 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 81-24 от 16 февраля 2024 года, подготовленным ООО «Бюро оценки ФИО1», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 48 726 460 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. определена в размере 70 061 321, 18 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя ООО «РУМБ» по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своих возражениях на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «РУМБ» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 1267,4 кв.м, расположенного по адресу: .............

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ в размере 70 061 321, 18 рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2023 г. 

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 81-24 от 16 февраля 2024 года, составленный ООО «Бюро оценки ФИО1», согласно которому по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 48 726 460 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 13 марта 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», отчет об оценке № 81-24 от 16 февраля 2024 года, составленный ООО «Бюро оценки ФИО1», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023г. составляет 65 044 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он выразил несогласие с выводами судебной экспертизы по причине нарушения экспертом требований ФЗ № 135, федеральных стандартов оценки, указав, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения:

1) отделка исследуемого объекта соответствует качеству - повышенная (улучшенная внутренняя отделка), объекты-аналоги № 1 и № 3 предлагаются к продаже с классом качества - простая «эконом». Отсутствие в расчетах корректировки, учитывающей разницу по вышеуказанному ценообразующему фактору, искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

2) использование в расчете повышающей корректировки на состояние отделки в размере 21 % для объекта-аналога № 2 (1 и 2 этаж требуют косметического ремонта, на третьем этаже отделка отсутствует) в экспертизе необоснованно и не подтверждено рыночными данными. Отделка исследуемого объекта соответствует качеству - повышенная (улучшенная внутренняя отделка). Применяемая экспертом корректировка в размере 21 % не отражает реальных финансовых затрат, необходимых для проведения соответствующих ремонтных работ. Вышеуказанная корректировка искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

3) при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы выбранные экспертом объекты-аналоги № 2 и № 3 отличаются по площади от исследуемого объекта. Применение в расчетах понижающих коэффициентов, учитывающих разницу в площади, искажают рыночную стоимость исследуемого объекта экспертизы.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего вышеуказанное заключение, развернутое обоснование отказа от применения затратного подхода приведено в заключении эксперта по административному делу.

В частности, на странице 72 заключения отмечается, что «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют» (п. 24 «в» федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). 

На страницах 67-68 Заключения обосновывается, что объект исследования относится к активному рынке. Эксперт выявил достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов. Объект исследования не относится к недвижимости специального назначения и использования. Таким образом, в соответствии с п. 24 «в» федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» эксперт не использовал затратный подход для определения рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, обоснование отказа от затратного подхода приведено в таблице № 10 на странице 74 заключения.

Объект исследования имеет типовой ремонт (отделка «стандарт») в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2022. «Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов». Под редакцией ФИО7, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2022 г. Подробное обоснование типа отделки приведено на страницах 11-12 Заключения.

Объекты-аналоги № 1-3, используемые при определении стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода, также имеют типовой ремонт (отделка «стандарт»). В связи с чем, в условиях отсутствия различий в типе отделки корректировка к объектам-аналогам № 1-3 не вводилась.

Обоснование корректировки на состояние внутренней отделки в размере 21% к объекту-аналогу № 2 приведено на страницах 90-91 заключения.

Величина корректировки на состояние внутренней отделки определена на основании Справочника оценщика недвижимости-2022. «Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов» (под редакцией ФИО7, 2022 г.). Для состояния отделки «требует косметического ремонта» коэффициент составляет 1,16, а для состояния отделки «без отделки» 1,35.

Таким образом, для объекта-аналога № 3 корректировка составляет 1,21 (или +21%). В приведенном расчете 4 - общее количество этажей, 3 - количество этажей с состоянием отделки «требует косметического ремонта», а 1 - количество этажей с состоянием отделки «без отделки».

Эксперт также пояснил, что корректировки необходимо вводить в случае отличия объекта-аналога от объекта исследования по соответствующим ценообразующим факторам. В частности, объекты-аналоги № 2 и 3 имеют отличие в площади от объекта исследования, поэтому экспертом введены соответствующие обоснованные корректировки.

Обоснование корректировки на общую площадь (фактор масштаба) для объектов-аналогов № 1, 2 и 3 приведено на странице 89 Заключения.

Формула определения величины корректировки на площадь и значение коэффициента торможения приведены в анализе рынка, проведенном ассоциацией «СтатРиелт» (https://statrielt.ru) по состоянию на 01.01.2023г. Коэффициент торможения для общественных зданий составляет - 0,17.

Таким образом, понижающие корректировки для объектов-аналогов № 2 и 3, используемые в заключении, являются обоснованными и не искажают рыночную стоимость объекта исследования.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 20 февраля 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 февраля 2024 года.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ООО «РУМБ» подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ООО «РУМБ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ........, общей площадью 1267,4 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 65 044 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 20 февраля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров