УИД № 74RS0049-01-2023-000700-66

Дело № 2-584/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2023 г. г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Фроловой О.Ж.

при секретаре: Спиридоновой Д.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, штрафа за неисполнение обязательств, расторжении договора аренды, возврате недвижимого имущества, 

установил:

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - УМС администрации г.Троицка Челябинской области) с учетом измененных требований обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № от 28.05.2019 «О передаче имущества в аренду» образовавшейся за период с 28.10.2022 по 31.08.2023 в размере 12709, 59 руб., штрафа за неисполнение обязательства по своевременной уплате арендной платы за период с 27.05.2019 по 13.09.2023 в размере 420, 35 руб., штрафа за неисполнение п.3.3.6 договора аренды в размере 5000 руб., расторжении договора аренды №.02 от 28.05.2019, возложении обязанности в срок не более семи календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда вернуть имущество по акту приема-передачи.

В обоснование иска истец указал, что 27.05.2019 на основании протокола проведения открытого аукциона № 13 УМС администрации г.Троицка Челябинской области и ФИО1 заключили договор № «О передаче имущества в аренду», в соответствии с которым ФИО1 принял, а истец передал в аренду нежилое помещение в нежилом здании - помещения юрисконсультации и скорой помощи, общей площадью 145,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, сроком на пять лет.

Арендатор обязался своевременно и в установленном порядке выплачивать истцу арендную плату за пользование муниципальным имуществом (п. 3.3.2, 4.1, 4.2 договора аренды), в течение 20 дней с момента заключения договора застраховать имущество (п.3.3.6). 

Согласно п. 5.2 договора аренды в случае просрочки платежей арендатор уплачивает штраф в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, а в случае неисполнения обязательств, указанных в п.3.3.6 договора аренды - штраф в размере 5000 руб. (п.5.4).

В нарушение условий договора и обязательств по внесению арендных платежей ФИО1 неоднократно пропускал сроки внесения арендной платы, вносил арендную плату в неполном объёме, в установленные сроки имущество не застраховал.

В соответствии с п. 3.4.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором аренды в полном объёме более двух месяцев подряд.

Ответчику неоднократно направлялись претензии, письма о погашении задолженности, исполнении обязательств по страхованию имущества, которые им исполнены не были. 

08 декабря 2022 г. ответчику было направлено письмо претензионного характера о наличии задолженности по договору, расторжении договора, возврате муниципального имущества. До настоящего времени задолженность не погашена, договор не расторгнут, имущество не возвращено.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования о взыскании основного долга в размере 12709,59 руб. и штрафа в размере 420,35 руб. не поддержал, т.к. указанная задолженность погашена в ходе судебного разбирательства. Просил взыскать с ответчика штраф за неисполнение п.3.3.6 договора аренды в размере 5000 руб., расторгнуть договор аренды № от 28.05.2019, возложить на ФИО1 обязанность в срок не более семи календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда вернуть имущество по акту приема-передачи.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве (л.д.62). Пояснил, что обращался к истцу с заявлением о предоставлении рассрочки платежей из-за тяжелого финансового положения, связанного с ремонтом арендованного помещения, однако ему в этом было отказано. В настоящее время задолженность по основному долгу в размере 12709,59 руб. и штрафу в размере 420,35 руб. погашена. Учитывая то, что переданное ему в аренду имущество требовало капитального ремонта, он не смог застраховать его в установленный срок. 

Представитель ответчика - ФИО3 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве от 25.09.2023 (л.д.162-166). К требованию о взыскании штрафа в размере 5000 руб. просил применить срок исковой давности. Также просил учесть тяжелое материальное положение ответчика, связанное в том числе с ремонтом арендуемого помещения, пандемией. 

Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3).

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой, поручительством, и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Согласно части 1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная закономили договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В судебном заседании достоверно установлено, что 27.05.2019 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка и ФИО1 заключен договор № о передаче имущества в аренду, по условиям которого ФИО1 во временное владение и пользование передано нежилое помещение в нежилом здании - помещения юрисконсультации и скорой помощи, общей площадью 145,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, сроком на пять лет.

В силу п.4.2 договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату ежемесячно до 01 числа следующего за расчетным месяцем, в размере 3627,50 руб.

Согласно п. 4.4 договора размер арендной платы ежегодно изменяется на уровень коэффициента инфляции, устанавливаемого на каждый год в соответствии с бюджетным законодательством РФ. 

В соответствии с п. 3.3.6 договора арендатор также обязался в течении 20 дней с момента заключения настоящего договора за счет собственных средств застраховать арендуемое имущество в одной из страховых компаний на случай, независящий от действий сторон, полной утраты имущества.

Согласно п. 5.2 в случае просрочки платежей арендатор уплачивает штраф в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.4. предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение п. 3.3.6 в виде штрафа в размере 5000 руб.

Кроме того, п. 3.4.3 договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором аренды в полном объёме более двух месяцев подряд. В соответствии с п. 7.2. договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

27.05.2019 указанное имущество было принято арендатором в аренду по акту о приеме - передачи. 

Соглашением от 20.12.2019, заключенным между сторонами, в договор № о передаче имущества в аренду от 27.05.2019 были внесены изменения в п.1.1 и п.4.2 договора.

В соответствии с п.1.1 договора ФИО1 во временное владение и пользование передано нежилое помещение, общей площадью 144,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

В силу п.4.2 договора арендная плата выплачивается ежемесячно до 01 числа следующего за расчетным месяцем. Осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере 3615,00 руб. 

20.12.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи имущества.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

С учетом коэффициента инфляции размер арендной платы в месяц составил: в 2019 году - 3627,50 руб.; в 2020 году - 3723,45 руб.; в 2021 году - 3861,22 руб.; в 2022 году - 4015,67 руб.; в 2023 году - 4236,53 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, договором №02 от 27.05.2019 (л.д.5-7), актом приема - передачи от 27.05.2019 (л.д.8), соглашением от 20.12.2019 (л.д.64), актом приема - передачи от 20.12.2019 (л.д.65), протоколом проведения открытого аукциона № 13 (л.д.96), выпиской из ЕГРН (л.д.16-17), никем не оспариваются.

Из материалов дела следует, что в течение срока действия договора аренды, арендатором ФИО1 неоднократно допускались просрочки платежей, арендная плата уплачивалась не в полном объеме, о чем в деле имеются информационные расчеты долга (л.д.1-29, 86-95), акты сверок взаимных расчетов (л.д.43-49,141-142,146-156), чеки по операциям (л.д.50-52,72,73,116,117, 121, 168, 169). 

Кроме того, арендатор не застраховал арендованное имущество.

Истцом в целях досудебного урегулирования спора ответчику направлялась претензия о погашении задолженности по арендной плате от 20.09.2022, предоставлении договора страхования (л.д.82-83).

08 декабря 2022 г. в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, возврате муниципального имущества с приложением подписанного со стороны истца соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи, о погашении задолженности по договору, возникшей по состоянию на 30.11.2022, в том числе основного долга в размере 14639,51 руб., штрафа по п. 5.2 договора в размере 980,39 руб., штрафа по п. 3.3.6 в размере 5000 руб., (л.д.9-11, 12, 13,14-15).

Требование в части уплаты задолженности по арендным платежам в размере 14639,51 руб. исполнено ответчиком в полном объеме, тремя платежами : 21.12.2022 в размере 5031,34 руб., 03.03.2023 в размере 5000 руб., 02.05.2023 в размере 4608,17 руб., что никем не оспаривается и подтверждается информационными расчетами долга (л.д.1-29, 86-95), актами сверок взаимных расчетов (л.д.43-49,141-142,146-156).

Соглашения о расторжении договора ответчик не подписал.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

По состоянию на 30.11.2022 основной долг составлял 14639,51 руб., что исходя из размера арендной платы в 2022 году (4015,67 руб.) соответствовало просрочке за неполных три расчетных периода. На день подачи иска остаток задолженности, образовавшейся по состоянию на 30.11.2022, составлял 4608,17 руб., что соответствовало просрочке за один расчетный период. Как указывалось ранее, полностью задолженность, образовавшаяся на 30.11.2022, была погашена 05.05.2023.

В настоящее время задолженность по арендной плате по договору № от 27.05.2019 отсутствует, арендная плата уплачена по 30.09.2023, штраф за несвоевременное внесение арендной платы оплачен по 25.09.2023 (л.д.175-186).

Учитывая условия договора, период просрочки, размер задолженности, суд приходит к выводу, что на момент направления уведомления от 08.12.2022, тем более на момент предъявления иска о расторжении договора аренды, просрочка составляла незначительный период и незначительную сумму. Ответчиком все обязательства, связанные с погашением задолженности по арендной плате исполнены в разумный срок.

Кроме того, следует отметить, что ФИО1 в рамках договора №02 о передаче имущества в аренду от 27.05.2019 согласовал с арендодателем проведение капитального ремонта арендуемого имущества и на сегодняшний день выполнил более 50 % заявленных работ по капитальному ремонту на сумму, превышающую 2,0 млн. рублей, что подтверждается письмом ФИО1 от 23.10.2019 о согласовании производства работ по капитальному ремонту арендуемого имущества, ведомостью объемов работ, утвержденной начальником Управления муниципальной собственности администрации города Троицка 28.10.2019 (л.д.173,174).

Таким образом, имущество, переданное по договору, содержится ФИО1 в надлежащем состоянии, ФИО1 выполняет капитальный ремонт арендованного имущества в соответствии с согласованной арендодателем 28.10.2019 ведомостью объемов работ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что допущенные арендатором нарушения условий договора не могут повлечь расторжение договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку являются несущественными. Расторжение договора аренды недвижимого имущества в данном случае является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.

Обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договора аренды, судом не установлено.

В настоящее время у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, задолженность погашена ответчиком в разумные сроки, ввиду чего отсутствуют правовые основания к расторжению договора аренды, поскольку сам факт несущественного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Кроме того, следует учесть, что у ответчика имеется тяжелое финансовое положение, которое подтверждается представленными в материалы дела постановлениями о возбуждении в отношении ФИО1 исполнительных производств на сумму, превышающую 1,5 млн. рублей (л.д.131-135).

Тяжелое финансовое положение истца возникло, в том числе и из-за коронавирусной инфекции (COVID-19), распространение которой на территории Российской Федерации началось через небольшой промежуток времени после заключения спорного договора аренды. Не смотря на то, что ФИО1 не обращался к арендодателю с заявлением об отсрочке уплаты арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», принятым в целях поддержки индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, между тем, распространение коронавирусной инфекции (COVID-19) и введение в связи с этим государственными органами ограничительных мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), ухудшило его финансовое положение.

Доводы представителя истца о наличии у него безусловного основания для расторжения договора аренды, а именно неуплаты арендной платы в течение 2-х раз подряд являются не состоятельными и основаны на неверном толковании закона.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. 

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

В данном случае поведение ответчика не связано с пренебрежительным, недобросовестным отношением к выполнению своих договорных обязательств перед истцом, в связи с чем, в такой ситуации само по себе не внесение арендных платежей, неполное внесение арендных платежей не является существенным нарушением арендатором условий договора аренды. Доказательств того, что все другие средства воздействия на арендатора исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны в деле не имеется.

Согласно п. 23 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора в разумный срок.

Истец, после направления уведомления от 08.12.2022 о расторжении договора, с иском о его расторжении обратился 20.03.2023, т.е. спустя более трех месяцев. Данный срок нельзя расценить как разумный, учитывая то, что арендатор продолжал пользоваться имуществом, осуществлял там капитальный ремонт. 

В связи с изложенным, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды № от 28.05.2019, возложении обязанности вернуть имущество, следует отказать.

На момент принятия решения задолженность по договору аренды № от 28.05.2019 образовавшаяся за период с 28.10.2022 по 31.08.2023 в размере 12709, 59 руб., штраф за неисполнение обязательства по своевременной уплате арендной платы за период с 27.05.2019 по 13.09.2023 в размере 420, 35 руб., погашены, что подтверждается платежными документами, расчетом долга и не отрицается истцом, в связи с чем, оснований для удовлетворения данных требований не имеется.

В соответствии с п. 3.3.6 договора арендатор был обязан в течении 20 дней с момента заключения настоящего договора за счет собственных средств застраховать арендуемое имущество в одной из страховых компаний на случай, не зависящий от действий сторон, полной утраты имущества.

Пунктом 5.4 предусмотрена ответственность за неисполнение арендатором п. 3.3.6 в размере 5000 руб.

Вопреки условиям договора ФИО1 арендованное имущество в установленный срок не застраховал.

В судебном заседании ответчик ссылался на отсутствие возможности застраховать имущество в силу того, что оно требовало капитального ремонта, из-за чего страховые компании отказывали ему в заключении договора страхования. 

Из материалов дела следует, что в связи с данным обстоятельствами ФИО1 был вынужден застраховать указанное имущество как жилое помещение, получив электронный полис страхования ( л.д.111-114).

Данный полис страхования не может расцениваться как надлежащее страхование имущества, т.к. согласно полису объектом страхования является квартира, между тем, указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии недобросовестного уклонения ФИО1 от своевременного страхования помещения.

Ответчик просил применить к требованию о взыскании штрафа в размере 5000 руб. срок исковой давности.

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196, пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 3.3.6 договора арендатор был обязан в течении 20 дней с момента заключения настоящего договора за счет собственных средств застраховать арендуемое имущество.

Договор заключен 27.05.2019, в этот же день имущество было передано арендатору, в связи с чем, у арендатора возникла обязанность застраховать имущество в срок до 26.06.2019.

15.10.2019 в адрес ответчика было направлено письмо с требованием предоставить страховое свидетельство в срок до 25.10.2019 (л.д.187). 

Требование ФИО1 исполнено не было.

Аналогичные требования направлялись ответчику 15.12.2021 (л.д.79, 80-81), 20.09.2022 (л.д.82-83,84-85).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с 26.10.2019 у истца возникло право на взыскание штрафа по п.5.4 договора. 

Учитывая то, что 26.10.2019 истцу стало известно о нарушении ответчиком условий п.3.3.6 договора и о праве требования уплаты штрафа, срок исковой давности для взыскания штрафа истек 26.10.2022.

Между тем, впервые требование об уплате штраф предъявлено 08.12.2022, иск о его взыскании предъявлен 30.05.2023 (л.д.77), т.е. по истечению срока исковой давности.

В связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 5000 руб. удовлетворению не подлежат в связи с истечением срока исковой давности.

В соответствии со ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение в пределах исковых требований. 

Руководствуясь статьями 14, 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в удовлетворении иска к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

адрес> (паспорт 

<

данные изъяты>) о взыскании задолженности по договору аренды № от 28.05.2019 за период с 28.10.2022 по 31.08.2023 в размере 12709 руб. 59 коп., пени за период с 27.05.2019 по 13.09.2023 в размере 420,35 руб., штрафа за неисполнение обязательств в размере 5000 руб., расторжении договора аренды № № от 28.05.2019, возврате недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение составлено 18.10.2023.