Дело № 3а-3/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

« 9 » августа 2024 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитина В.Г.,

при секретаре Кузьминой Ю.А.

с участием представителя акционерного общества «Прииск Соловьевский» ФИО1, представителя правительства Амурской области ФИО2, представителя государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Прииск Соловьевский» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2023/000004 от 14 июля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Прииск Соловьевский» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, в обоснование указав, что является арендатором земельного участка, площадью 

<

номер>., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 369 194 009 руб. 62 коп. Однако в соответствии с отчетом оценщика ООО «Лидер Инвест» 

<

номер> от 13 июня 2023 года рыночная стоимость земельного участка составляет 195 743 000 руб. Решением государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» 

<

номер> от 14 июля 2023 года АО «Прииск Соловьевский» отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. Просит суд признать незаконным указанное решение государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> равной его рыночной стоимости в размере 195 743 000 руб.

В судебном заседании представитель АО «Прииск Соловьевский» заявленные требования поддержал.

Представители государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», правительства Амурской области в письменных возражениях и в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, указав, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Относительно проведенной по назначению суда экспертизы полагали, что стоимость земельного участка определена некорректно, выводы экспертов имеют произвольный и противоречивый характер, сделаны без учета целевого назначения и иных факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 3 и 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 5 июня 2023 года в отношении земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер 

<

номер>, разрешенное использование – недропользование (геологическое изучение, разведка и добыча россыпного золота), категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, его кадастровая стоимость указана в размере 369 194 009 руб. 62 коп.

Данная кадастровая стоимость была определена постановлением правительства Амурской области от 17 октября 2022 года № 1022 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Амурской области» (приложение № 1, пункт 383003). 

Постановлением правительства Амурской области от 7 мая 2024 года 

<

номер> в названное постановление внесены изменения, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> утверждена в размере 435 337 719 руб. 59 коп. (пункт 435 приложения к постановлению).

На основании договора аренды от 6 июля 2016 года 

<

номер> (с учетом дополнительного соглашения от 9 января 2023 года 

<

номер>) указанный земельный участок передан комитетом по управлению муниципальным имуществом Сковородинского муниципального округа в аренду АО «Прииск Соловьевский». Срок аренды участка установлен с 6 июля 2016 года по 31 декабря 2025 года (пункт 2 дополнительного соглашения). Размер арендной платы определяется на основе кадастровой стоимости земельного участка (приложение № 1 к дополнительному соглашению). 

Из этого следует, что величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> непосредственно затрагивает интересы АО «Прииск Соловьевский».

Согласно части 2 статьи 6 и пункта 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним отнесено к полномочиям бюджетных учреждений, создаваемых субъектами Российской Федерации.

Согласно частям 5 и 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В силу части 15 названной статьи Федерального закона решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с распоряжением правительства Амурской области от 26 июля 2017 года № 88-р создано государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», которое наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

Как следует из материалов дела, 14 июня 2023 года АО «Прииск Соловьевский» обратилось в государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> в размере его рыночной стоимости. К заявлению был приложен отчет об оценке от 13 июня 2023 года 

<

номер>, выполненный ООО «Лидер инвест», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> по состоянию на 13 апреля 2023 года составила 195 743 000 руб. (с учетом округления).

По результатам рассмотрения данного заявления государственным бюджетным учреждением Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» принято решение от 14 июля 2023 года 

<

номер> об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Решение мотивировано тем, что представленный отчет об оценке от 13 июня 2023 года 

<

номер> не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, содержит противоречивые сведения.

Согласно абзацу 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статьи 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Поскольку надлежащая проверка доводов административного истца о соответствии представленного отчета об оценке от 13 июня 2023 года 

<

номер> требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также разрешение заявленного требования об определении размера рыночной стоимости объекта оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности, суд удовлетворил ходатайство АО «Прииск Соловьевский» о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, проведение которой по предложению представителей государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» было поручено ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (определение от 7 февраля 2024 года). С учетом мнения сторон и положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», на разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости земельного участка 

<

номер> от 13 июня 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Лидер Инвест» Ф.И.О.4, в отношении земельного участка площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>», кадастровый номер 

<

номер>, требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; при наличии в отчете недостатков и ошибок каким образом они повлияли на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта;

- в случае установления нарушений, указанных в первом вопросе и повлиявших на итоговый результат оценки, установить рыночную стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

номер>, по состоянию на 13 апреля 2023 года.

В заключении ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 24 июня 2024 года 

<

номер> на поставленные вопросы были даны следующие ответы:

- отчет об определении рыночной стоимости земельного участка 

<

номер> от 13 июня 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Лидер Инвест» Ф.И.О.4, в отношении земельного участка площадью 

<

данные изъяты>м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер 

<

номер>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены верно. Ошибки при выполнении математических действий не обнаружены. Обнаружены методологические ошибки при определении стоимости земельного участка. Информация, использованная оценщиком, является не в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. В отчете обнаружены недостатки и ошибки, которые могут повлиять на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый 

<

номер> по состоянию на 13 апреля 2023 года составляет с учетом разумного округления 168 125 740 руб.

ФИО4 О.5 и Ф.И.О.6 до начала производства экспертизы были предупреждены под расписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимое образование и квалификацию в сфере оценки недвижимости и объектов землеустройства, достаточный стаж работы. Заключение содержит исчерпывающее и последовательное описание проведенных исследований и использованных методов, с достаточной полнотой раскрыты мотивы, по которым эксперты пришли к своим выводам по поставленным вопросам.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ф.И.О.5, а также в письменных пояснениях эксперт Ф.И.О.6 подробно и аргументированно разъяснили исследовательскую часть и выводы заключения по спорным вопросам, возникшим у представителей правительства Амурской области и государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области». В частности, экспертом Ф.И.О.6 дополнительно подтверждена обоснованность выбора доходного и сравнительного подходов на базе аналогов рынка недвижимости, передаваемых на праве аренды. Кроме того, акцентировано внимание на том, что за базу расчетов приняты предоставленные по запросу сведения по фактическим сделкам аренды аналогичных участков. Данный метод является более точным в сравнении с методом выделения фактора производства при оценке бизнеса. В данном случае целью экспертизы было определение рыночной стоимости земельного участка, а не бизнеса АО «Прииск Соловьевский». Коэффициент капитализации принят на основании Справочника оценщика под редакцией Ф.И.О.7 для индустриального назначения – 11,9%, поскольку такого сегмента рынка как «под недопользование» в аналитике нет. Судебно-экспертная и оценочная деятельность имеют значительные отличия, в том числе по применяемой нормативной базе.

Достоверность экспертного заключения и содержащиеся в нем выводы у суда сомнений не вызывают, в части проверки отчета об определении рыночной стоимости земельного участка 

<

номер> от 13 июня 2023 года сторонами не оспаривались. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертами проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и применяемые в их рамках методы определения стоимости объектов землеустройства. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Возражения представителей правительства Амурской области и государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» относительно правильности определения рыночной стоимости земельного участка названных выводов не опровергают, заявленные ими доводы по существу сводятся к ошибочному мнению о необходимости применения методов оценки бизнеса, в то время как в рамках настоящего дела подлежал разрешению вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, экспертное заключение принимается судом во внимание как надлежащее доказательство, исходя из всесторонней оценки которого следует признать, что оспариваемое АО «Прииск Соловьевский» решение государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № 

<

номер> от 14 июля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости являлось обоснованным (ввиду несоответствия представленного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка 

<

номер> от 13 июня 2023 года установленным требованиям), а рыночная стоимость соответствующего земельного участка по состоянию на 13 апреля 2023 года составляет 168 125 740 руб.

Согласно пунктам 24 и 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путем установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Следовательно, кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

номер> кадастровый 

<

номер>, следует установить равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 апреля 2023 года, в размере 168 125 740 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 июня 2023 года.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Прииск Соловьевский» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 

<

данные изъяты>м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер 

<

номер>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 апреля 2023 года, в размере 168 125 740 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 июня 2023 года.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» 

<

номер> от 14 июля 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2024 года.

Председательствующий Никитин В.Г.