Дело № 2-3523/2018 год

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Г. Омск 20 сентября 2018 г. 

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего Исматова Т.Б.

при секретаре Горновской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец «АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество. В обосновании заявленных исковых требований, указав, что ХХ ФИО1, ФИО2 заключили с АО «Банк ЖилФинанс» кредитный договор № №, согласно которому заемщикам Банком были предоставлены денежные средства. Кредитный договор заключен на следующих условиях: размер кредита - 910 000,00 рублей (согласно п.1.1. Кредитного договора); аннуитетный платеж - ежемесячно не позднее № числа каждого месяца (согласно п. 3.2.1, п. 3.3.5 Кредитного договора); срок Кредита - № месяцев (согласно п. 1.1. Кредитного договора); проценты за пользование Кредитом - № % годовых; ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору - № % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (согласно п. 5.3 Кредитного договора); обеспечение исполнения обязательств по кредиту - залог недвижимого имущества (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: *** (согласно Договора об ипотеке от 16.02.2016г., выдана Закладная). Банк перечислил в соответствии с условиями Кредитного договора денежные средства в размере 910000,00 рублей на текущий счет ответчика, что подтверждается выпиской по счету. Ответчик перечисленные денежные средства получил наличными со своего текущего счета, что подтверждается Выпиской и использовал по-своему усмотрению. Таким образом, Банком обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме и надлежащим образом. ХХ. АО «Банк ЖилФинанс» передал права по выданной заемщиком закладной ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ» и АО «АИЖК». Далее, ХХ., права по закладной были переданы Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» согласно договору о выкупе дефолтных закладных, заключенному ХХ. между ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ» и АО «АИЖК». ХХ. между АО «АИЖК» 

и АО «Банк ЖилФинанс» заключен Договор об оказании услуг по обслуживанию дефолтных закладных, согласно которому, АО «Банк ЖилФинанс» является сервисным агентом АО «АИЖК». ХХ. АО «АИЖК» выдана доверенность АО «Банк ЖилФинанс» на представление интересов суде, в том числе на получение денежных средств и/или иного имущества. В настоящее время у истца отсутствуют какие-либо неиспользованные возможности по розыску либо установлению фактического места жительства ответчиков. Размер задолженности по кредитному договору по состоянию на ХХ. составляет 1 015 036,55 рублей, и она подлежит взысканию с ответчиков. Согласно прилагаемому расчету взыскиваемых денежных сумм общая сумма задолженности ответчиков по кредитному договору составляет 1 015 036,55 рублей, включая: 861 246,85 рублей - сумма основного долга; 75 979,03 рублей - сумма задолженности по оплате просроченных процентов; 1 862,56 рублей - сумма процентов за просроченный основной долг; 16 589,43 рублей - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита; 49 016,40 рублей - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов; 10 342,28 рублей - начисленные проценты. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах должна была установлена в размере 1 348 000,00х80%= 1 078 400,00 рублей. Согласно выписке из ЕГРН от ХХ, кадастровый номер квартиры - 55:36:170111:2720, площадь квартиры составляет 47,2 кв.м. Просили взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору в размере 1 015 036,55 рублей, включая: 861 246,85 рублей - сумма основного долга; 75 979,03 рублей - сумма задолженности по оплате просроченных процентов; 1 862,56 рублей - сумма процентов за просроченный основной долг; 16 589,43 рублей - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита; 49 016,40 рублей - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов; 10 342,28 рублей - начисленные проценты. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» проценты за пользование кредитом в размере 20,49 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 861 246,85 рублей, начиная с ХХ до дня фактического исполнения обязательства. Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 47,2 кв.м., расположенную по адресу: ***, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 1 078 400,00 рублей. Взыскать солидарно соответчиков в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 275,18 рублей.

Впоследствии исковые требования были уточнены, просили взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору в размере 1 353 942,81 рублей. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» проценты за пользование кредитом в размере № % годовых, начисляемых на сумму основного долга 861 246,85 рублей, начиная с ХХ года до дня фактического исполнения обязательства. Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью №.м., расположенную по адресу: ***, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 1 078 400,00 рублей. Взыскать солидарно соответчиков в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 275,18 рублей.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствии. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствии. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3, действующий на основании доверенности в судебном заседании пояснил, что с не согласны в размером пени. Сумму основного долга и проценты они признают. 

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ХХ между ФИО1, ФИО2 заключили с АО «Банк ЖилФинанс» кредитный договор № №, согласно которому заемщикам Банком были предоставлены денежные средства. Кредитный договор заключен на следующих условиях: размер кредита - 910 000,00 рублей (согласно п.1.1. Кредитного договора); аннуитетный платеж - ежемесячно не позднее № числа каждого месяца (согласно п. 3.2.1, п. 3.3.5 Кредитного договора); срок Кредита - № месяцев (согласно п. 1.1. Кредитного договора); проценты за пользование Кредитом - № % годовых; ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору - № % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (согласно п. 5.3 Кредитного договора); обеспечение исполнения обязательств по кредиту - залог недвижимого имущества (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: *** (л.д. 26-33).

Между АО «Банк Жилищного Финансирования» и ФИО1, ФИО2 заключен договор об ипотеке квартиры с использованием заемных средств по кредитному договору, расположенной по адресу: ***, по условиям которого указанная квартира передана ФИО1 и ФИО2 в обеспечение обязательств по кредитному договору от ХХ г. в залог (ипотеку) залогодержателю АО «Банк ЖилФинанс» (л.д. 39-42). 

Закладная зарегистрирована в Управлении Росреестра по Омской области ХХ г.

Право собственности ответчиков ФИО1 и ФИО2 на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости (л.д. 43-47).

ХХ. АО «Банк ЖилФинанс» передал права по выданной заемщиком закладной ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ» и АО «АИЖК». 

ХХ., права по закладной были переданы Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» согласно договору о выкупе дефолтных закладных, заключенному ХХ. между ООО «Ипотечный агент «ФАБРИКА ИЦБ» и АО «АИЖК». ХХ. между АО «АИЖК» и АО «Банк ЖилФинанс» заключен Договор об оказании услуг по обслуживанию дефолтных закладных, согласно которому, АО «Банк ЖилФинанс» является сервисным агентом АО «АИЖК».

Банк передает истцу права по закладной - право требования по кредитному договору № № от ХХ к ФИО1 и ФИО2, право залога на недвижимое имущество (квартира) по адресу: *** общей площадью № кв. м., кадастровый номер №.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу со ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно п.4.4.1 кредитного договора банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путём предъявления письменного требования о возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных настоящим договором, предусмотренного кредитным договором платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней. При этом, в рамках кредитного договора в части, касающейся залоговых правоотношений, ответчик и Банк договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком его денежных обязательств по указанному договору Банк вправе удовлетворить свои денежные требования по кредитному договору за счет стоимости квартиры посредством обращения взыскания на квартиру.

В связи с тем, что ответчиком нарушались сроки внесения очередного платежа, ХХ № в адрес ФИО1 направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № № от ХХ. В требовании ответчику в течении 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, расторгнуть кредитный договор и погасить задолженность в размере по состоянию на день оплаты. 

Доказательства исполнения данного требования в материалах дела отсутствуют.

Согласно расчету истца задолженность ответчиков по состоянию на ХХ с учетом уточнения исковых требований составляет 1 353 942,82 рубля, из которых: сумма основного долга - 861 246,85 рублей, 75 979,03 рублей - сумма просроченной задолженности по процентам; 7778,58 рублей - сумма процентов за просроченный основной долг; 69 282,01 рублей - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита; 216 294,45 рублей - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов; 11 248,21 рублей - сумма начисленных процентов. 

В судебном заседании расчетом задолженности по кредиту, выпиской по счету подтверждается, что последний платеж осуществлен ответчиком ХХ в размере 40 000 рублей. Данный платеж учтен истцом при расчете задолженности. 

Представитель ответчика не оспаривал факт просрочки платежей по договору займа.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений по иску. 

В отсутствие доказательств, свидетельствующих об отсутствии задолженности по кредитному договору либо задолженности в меньшем размере, суд полагает возможным удовлетворить требования истца и взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в заявленном размере.

Также суд полагает возможным взыскать с ответчика проценты за пользование кредитом, исходя из расчета 20,49 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 861 246,85 рублей, начиная с ХХг. до дня фактического исполнения обязательств.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическими нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

В соответствии со ст.ст. 50,51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ХХ № 102-ФЗ залогодатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Таких обстоятельств судом по делу не установлено. На момент рассмотрения иска просрочка исполнения обязательства составляет более 10 месяцев, сумма задолженности более 5% от стоимости предмета ипотеки.

Пунктом п. 4.4.5 кредитного договора предусмотрено право банка обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения заемщиком требования займодавца о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 рабочих дней, считая с даты направления займодавцем заемщику письменного требования о досрочном возврате займа и уплате процентов на займ, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из положений ст. 78 Федерального закона от ХХ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

При вынесении решения суд руководствуется заключением экспертов АНО ЦРЭ «Лаборатория экспертных исследований», поскольку эксперты имеют соответствующее образование, стаж работы в области оценки, предупреждались об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, основания сомневаться в достоверности их выводов у суда отсутствуют. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертов, сторонами не представлено.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона (подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Согласно заключения эксперта № № АНО ЦРЭ «Лаборатория экспертных исследований» от ХХ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: *** составляет округленно 1 640 000,00 рублей.

Поскольку требования о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены, суд, исходя из положений ст. 334, 348 ГК РФ, ст. 50, 55 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагает возможным обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 312 000,00 рублей, равной №% его рыночной стоимости в размере 1 640 000,00 рублей.

В силу ст. 330 ГК РФ и кредитному договору должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае ненадлежащего исполнения обязательства или неисполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.3 кредитного договора размер пени составляет №% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно расчета истца размер пени за нарушение сроков уплаты процентов составляет 216 294,45 рублей, за нарушение сроков возврата кредита 69 282,01 рублей.

Расчет пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов произведен истцом верно в соответствии с положениями кредитного договора.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Банка России, по существу определяет минимальный размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Согласно п. 69 положения Пленума Верховного Суда РФ от ХХ № подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 72 указанного Постановления Пленума основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ). 

В соответствии с положениями пунктов 5.3 Кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере № % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

ФИО2 является пенсионеркой по старости, ежемесячный размер пенсии составляет 8 256 рублей 23 копейки, ответчик ФИО1 работает неофициально, доход имеет в месяц 10-12 тысяч рублей.

Суд считает, что размер пеней за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате основного долга, за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате процентов явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства и считает возможным с учетом ограничений, установленных вышеуказанным постановлением Пленума РФ снизить пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате основного долга до 15 000 рублей; пени за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате процентов до 40 000 рублей.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Поскольку в материалах дела имеются сведения об уплате истцом государственной пошлины в размере 19 275 рублей 18 копеек (л.д. 115), суд считает возможным с учетом частичного удовлетворения требований истца взыскать с ответчиков в пользу истца расходы в по оплате государственной пошлины в размере 13 816 рублей, по 6 908 рублей с каждого. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по основному долгу в размере 861 246 рублей 85 копеек, просроченную задолженность по процентам в сумме 188 092 рубля 71 копейка, проценты на просроченный основной долг 7 778 рублей 58 копеек, пени за нарушение сроков возврата кредита в сумме 15 000 рублей, пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту в сумме 40 000 рублей, сумму начисленных процентов 11 248 рублей 21 копейка, а всего 1 123 366 рублей 35 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру по адресу *** общей площадью № кв. м., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 312 000 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме по 6 908 рублей с каждого, а всего 13 816 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Исматов Т.Б.

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2018 года.