Дело №2- 568/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 г. гор.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края

в составе:

Председательствующего Рябцевой А.И.

При секретаре Гайдиной И.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации МО Туапсинский район о снижении арендной платы по договору аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению администрации МО Туапсинский район к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился с иском к администрации МО Туапсинский район о снижении арендной платы по договору аренды земельного участка со дня заключения договора аренды, ссылаясь на то, что при предоставлении земельного участка не разрешен вопрос о подъезде к земельному участку, в связи с чем его невозможно использовать. 

Администрация МО Туапсинский район обратилась со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то что ответчик нарушил условия заключенного договора по оплате арендной платы, имеет задолженность.

В судебном заседании представитель ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать. В обоснование своих доводов пояснил, что в 2013 году ФИО1 обратился в администрацию МО Туапсинский район с целью получить в аренду земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства. Ему было предложено сформировать участок для указанных целей в 

<

адрес>. Все работы по формированию участка осуществлялись за его счет. В феврале 2013 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и администрацией МО Туапсинский район заключен договор аренды земельного участка № 3300006116, площадью 25000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства». Передачу земельного участка от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи данный договор аренды земельного участка не предусматривает. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. После заключения договора выяснилось, что проезд к земельному участку осуществлялся исключительно на внедорожном автомобиле вброд во время низкого уровня воды в реке Пшиш, проход к участку был возможен по железнодорожному мосту. Со слов представителей органа местного самоуправления в 2013 году планировалось строительство автомобильного и пешеходного моста, что позволило бы осуществлять проход и проезд к земельному участку вне зависимости от времени года и погодных условий. В виду отсутствия подъездных путей, использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, либо как то иначе, истец не может. Не смотря на невозможность использования участка, арендная плата им вносилась в полном объеме длительный срок. В конце 2015 года ему стало известно о том, что планы относительно строительства моста изменились и мост строиться не будет. Учитывая то, что ни только пересечение рек вброд на автомобиле, но и нахождение автомобиля в водоохранной зоне водоема не законно и влечет наложение административного штрафа, заехать законным путем на арендованный земельный участок не представляется возможным. Проход на участок невозможен минуя железнодорожные пути. В силу административного законодательства, проход по железнодорожным путям в неустановленных местах – влечет наложение административного штрафа. Исходя из изложенного, ни проехать, ни пройти на арендованный земельный участок законным способом он не может. Вопрос об обеспечении прохода и проезда на данный земельный участок им неоднократно поднимался на личных приемах руководителей органов местного самоуправления. Однако действий от арендодателя для обеспечения ему беспрепятственного доступа на земельный участок не последовало. Кроме того, в 2016 году ему стало известно, что данный земельный участок полностью расположен в зоне затопления реки Пшиш. Договор аренды должен исполняться, то есть арендатор должен реально владеть и пользоваться арендованным имуществом в том объеме, который предусмотрен договором. Согласно разрешенному использованию участка, данный объект в соответствии с видом его разрешенного использования должен иметь проход и проезд, не находится в зоне потенциального затопления, на нем возможно возведение строений и выращивание сельхозпродукции, а также иное круглогодичное использование не запрещенное законом. Однако, использование в полной мере данным участком не представляется возможным с момента заключения договора и по настоящее время. Земельный участок реально можно использовать только три месяца в году, все остальное время участок использовать нельзя. Истец намеревался выращивать на участке клубнику и фундук, но до настоящего времени такой возможности не имеет. Длительное время представители администрации говорили, что мост будет построен, в связи с чем ФИО1 надеялся, что в скором времени он сможет начать пользоваться участком. В связи с изложенным, просит суд снизить размер арендной платы по договору аренды № 3300006116 земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 19 апреля 2013 года администрацией МО Туапсинский район и ФИО1 исчисляя арендную плату по следующей формуле арендная плата земельного участка = кадастровая стоимость земельного участка Х 0,3 % ставка арендной платы в процентах Х3 месяца в течении которых возможно использование земельного участка, начиная со дня заключения договора аренды и по момент обустройства доступа к земельному участку. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, поскольку невнесение арендных платежей связано с решением истцом вопроса о возможности использования земельного участка. Считает, что администрация не выполнила свои обязательства по договору аренды, не предоставила ему земельный участок. Истец не отказывается оплачивать арендную плату, однако считает, что она должна быть соразмерной.

В судебном заседании представитель администрации МО 

<

адрес>, действующий на основании доверенности ФИО3, встречные исковые требования поддержал, просил расторгнуть договор аренды земельного участка. В удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать. В обосновании заявленных требований пояснил, что 19.04.2013 года между администрацией МО 

<

адрес> и истцом заключен договор аренды №3300006116 земельного участка с кадастровым номером № площадью 25000 квм, расположенный в 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия настоящего договора аренды до 19.04.2023 г. По состоянию на 30.11.2017 года выявлена задолженность по арендной плате в размере 69291,50 рублей, задолженность образовалась за 2016 и 2017 года. Заочным решением Туапсинского городского суда выявленная задолженность была взыскана, однако в настоящее время заочное решение отменено, дело производством приостановлено. В связи с тем, что договор аренды предусматривает взыскание арендной платы вне зависимости от фактического использования, просит в связи с допущенными нарушениями условий договора ФИО1, расторгнуть с ним договор. Оснований для снижения арендной платы не имеется, поскольку с 01.01.20017 года, кадастровая стоимость земельного участка была пересмотрена, в связи с чем арендная плата также является незначительной. О том, что невозможно использовать земельный участок истец знал с самого начала, администрация никаких обязательств по строительству моста через водоем не брала на себя, и не обещала. Формированием земельного участка занимался сами истец, и заключая договор аренды должен был предвидеть, что использовать земельный участок не будет возможности. 

Представитель третьего лица — администрации Вельяминовского сельского поселения Туапсинского района, в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, исковые требования администрации МО Туапсинский район удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям:

Так, в судебном заседании установлено, что 19 апреля 2013 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ФИО1, заключен договор аренды № 3300006116, земельного участка с кадастровым номером 23№, площадью 25000 кв.м., расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (садоводство), на землях населенных пунктов, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2013 г.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, либо во временное пользование. В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению этого имущества. 

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользованию вещью, в соответствии с ее назначением. 

При этом как установлено в судебном заседании и подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район от 11.05.2017 года № 1235/03.2, а также заключением эксперта ООО «ЗаконЪ и Право» №068/2017 от 10.08.2017 года, что администрацией МО Туапсинский район был передан истцу земельный участок проезд к которому возможен посредством пересечения водного объекта (через реку Пшиш) при малом уровне воды в реке, либо путем возведения автомобильного моста через реку.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606,607,650 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном размере, предусмотрена ст. 614 ГК РФ и договором аренды. 

В порядке ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Понятие договора аренды подразумевается передачу вещи во владение и пользование или только пользование.

Договор аренды должен исполняться, то есть арендатор должен реально владеть и пользоваться арендованным имуществом в том объеме, который предусмотрен договором.

Согласно разрешенному использованию участка, данный объект в соответствии с видом его разрешенного использования должен иметь проход и проезд, не находится в зоне потенциального затопления, на нем возможно возведение жилых строений и выращивание сельхозпродукции, а также иное круглогодичное использование не запрещенное законом.

Однако, как установлено в судебном заседании, использование истцом в полной мере данным участком не представляется возможным.

Согласно ч.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3 ст. 328 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ, предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательство произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению. Аналогичный подход содержится в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано. Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Таким образом, суд на основании изложенного приходит к выводу, что ввиду отсутствия подъездных путей, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в соответствии с условиями договоров аренды, за исключением летнего периода, не представляется возможным, в связи с чем, арендатор вправе требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из фактического пользования арендованным имуществом, и считает возможным уменьшить размер арендной платы по договору аренды № земельного участка с кадастровым номером № заключенного 19 апреля 2013 года администрацией МО Туапсинский район и ФИО1 исчисляя арендную плату по следующей формуле: арендная плата земельного участка = кадастровая стоимость земельного участка Х 0,3 % ставка арендной платы в процентах Х 3 месяца в течении которых возможно использование земельного участка, начиная с 01.01.2015 года и по момент обустройства доступа к земельному участку. В части изменения арендной платы за период до 01.01.2015 года, суд считает оснований не имеется, поскольку истцом до указанного времени арендная плата вносилась в полном объеме, следовательно он был согласен с условиями заключенного договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из встречного искового заявления и представленных администрацией материалов задолженность на 30.11.2017 г. ФИО1 по арендной плате и пене составляет: 69291,50 рублей, что является ненадлежащим выполнением пункта 4.1.2. договора, согласно которому «Арендатор» обязан: - своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с п. 2 Договора без выставления счетов Арендодателем. 

Однако как установлено в судебном заседании арендная плата ФИО1 Последний раз была внесена 28.04.2015 года.

Согласно Договору аренды по требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и п. 4.3.1 Договора, а также в случае нарушения другой стороной условий настоящего договора. Администрацией МО Туапсинский район в качестве обоснования расторжения договора заявлено только о наличии задолженности по арендной плате.

Однако в связи с тем, что задолженность по арендной плате у ФИО1 возникла по вине арендодателя, в виду невозможностью пользоваться арендным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а также учитывая, что судом удовлетворены требования ФИО1 в части уменьшения арендной платы, то соответственно, суд считает, что оснований для расторжения договора по заявленным обстоятельствам, не имеется. 

В п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказал факт нарушения ФИО1 условий договора аренды, являющихся существенными и влекущих его расторжение, в связи с чем суд находит заявленные исковые требования Администрации МО Туапсинский район не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить частично.

Снизить размер арендной платы по договору аренды № земельного участка с кадастровым номером 23№, заключенного ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО 

<

адрес> и ФИО4 исчисляя арендную плату по следующей формуле арендная плата земельного участка = кадастровая стоимость земельного участка Х 0,3 % ставка арендной платы в процентах Х3 месяца в течении которых возможно использование земельного участка, начиная с 01.01.2015 года и по момент обустройства доступа к земельному участку.

В остальной части исковых требований отказать как необоснованным.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации МО 

<

адрес>, отказать как необоснованным. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

П.П.Председательствующего

Копия верна:

Судья Туапсинского районного суда А.И.Рябцева