Дело №44Г-7/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Саратовского областного суда

18 февраля 2019 года г. Саратов

Президиум в составе:

председательствующего Телегина Ф.В.

членов президиума Аниканова А.К., Глухова А.В., Елкановой И.А., ЛяпинаО.М., Сергиенко С.В., Шепелина Е.А.

при секретаре Майоровой Т.А.,

рассмотрел дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о прекращении права общей долевой собственности по кассационным жалобам администрации муниципального образования «Город Саратов» и общества с ограниченной ответственностью «Лепта» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 ноября 2018 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Васильевой Т.Г., объяснения представителей администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО4, ООО «Лепта» ФИО5, поддержавших доводы кассационных жалоб, объяснения ФИО6 и представителей ответчиков ФИО7, просивших в удовлетворении жалоб отказать, президиум Саратовского областного суда

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратилась с иском о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, Ш.Л.СБ. (по 27/300 долей у каждого) на жилое помещение площадью 148,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кв. 6А, 6Б, 6В, 6Г, 6Д, в связи с гибелью объекта недвижимости.

Требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050362:19 площадью 2395 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, был предоставлен в аренду жилищно-строительному кооперативу «Чайка-6» (далее – ЖСК «Чайка-6») для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции. В настоящее время арендатором указанного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью «Лепта» (далее – ООО «Лепта»), которое приняло на себя функции застройщика многоквартирного дома, строительство которого ранее осуществлялось ЖСК «Чайка-6». По данным Единого государственного реестра недвижимости право собственности на спорное жилое помещение не зарегистрировано.

Согласно данным МУП «Городское бюро технической инвентаризации» от 27апреля 2018 года имеются сведения о зарегистрированном праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 (по 27/300 долей у каждого) в отношении дома 49 по ул. Рабочей в городе Саратове, кв. 6А, 6Б, 6В, 6Г, 6Д.

Согласно акту обследования кадастрового инженера МУП «Городское бюро технической инвентаризации» объект недвижимости - многоквартирный дом 49 по ул.Рабочей города Саратова и в том числе квартиры 6А, 6Б, 6В, 6Г, 6Д, прекратили свое существование в связи с уничтожением здания. 

Истец просил прекратить право общей долевой собственности ответчиков на спорное жилое помещение в связи с тем, что наличие зарегистрированного права на объект недвижимости, который фактически отсутствует, препятствует в настоящее время строительству многоквартирного жилого дома.

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 24 июля 2018 года исковые требования администрации МО «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о прекращении права общей долевой собственности удовлетворены.

Прекращено право общей долевой собственности ФИО1 (доля 27/300), ФИО2 (доля 27/300), ФИО3 (доля 27/300) на жилое помещение площадью 148,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кв. 6А, 6Б, 6В, 6Г, 6Д, в связи с гибелью объекта недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 ноября 2018 года решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 24 июля 2018 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. 

В кассационных жалобах администрация МО «Город Саратов» и третье лицо ООО «Лепта» просят апелляционное определение отменить, оставив в силе решение районного суда. Указывают, что в связи с утратой объекта недвижимости, исключающего возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Заявители полагают необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии у собственников помещений прекратившего существование дома безусловного и неотчуждаемого права пользования земельным участком с кадастровым номером 64:48:050362:19, а также об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права. 

В возражениях на кассационные жалобы ФИО1, ФИО3, ФИО6 просят в удовлетворении кассационных жалоб отказать, оставить в силе апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 ноября 2018 года.

Определением судьи Саратовского областного суда от 4 февраля 2019 года кассационные жалобы с материалами дела переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Саратовского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, мотивы определения о передаче кассационных жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит жалобы подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум областного суда считает, что имеются предусмотренные законом основания для отмены апелляционного определения по настоящему делу.

При разрешении дела судом установлено, что постановлением мэра г. Саратова от 19 января 2001 года №1-49 земельный участок с кадастровым номером 64:48:050362:19 площадью 0,2615 га, расположенный по адресу: 

<

...> в Октябрьском районе, предоставлен на праве аренды ЖСК «Чайка-6» сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции (л.д.11-12).

На правление кооператива была возложена обязанность произвести изъятие недвижимости в жилищной сфере – жилых домов по улице Рабочей, 45-Б, 47-А, 47-ДД1, 47-С, 49-А, 49-Б, 49-В, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и на балансе ЖЭУ №45 Октябрьского района г. Саратова. Отселение граждан с площадки строительства вести в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно договору аренды земельного участка от 27 апреля 2001 года №1280 администрация г. Саратова сдала, а ЖСК «Чайка-6» принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый № площадью 2615 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанцией (л.д.20-23, 50-54).

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» №3173 от 22 декабря 2010 года были внесены изменения в постановление мэра г. Саратова от 19 января 2001 года №1-49, касающиеся площади земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК «Чайка-6», а именно слова «0,2615 га» заменены словами «0,2395 га» (л.д.29).

По данным Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЖСК «Чайка-6» внесена запись от 23 ноября 2017 года о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09 декабря 2016 года ЖСК «Чайка-6» передал, а ЖСК «Прометей» принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2001 года №1280 (л.д.24).

Затем по договору замены стороны в обязательстве от 05 марта 2018 года ЖСК «Прометей» уступил права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка ООО «Лепта» (л.д.180).

В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости – земельном участке, с кадастровым номером 64:48:050362:19, расположенном по адресу: 

<

...> площадью 2395 кв.м, со статусом – ранее учтенный, с видом разрешенного использования – под жилую застройку, трансформаторная подстанция, с категорией земель – земли населенных пунктов, дата постановки на государственный кадастровый учет – 19 января 2001 года, срок, на который установлено ограничение прав – с 03.04.2018 по 27.04.2026 (л.д.83).

Из акта кадастрового инженера МУП «Городское бюро технической инвентаризации» от 23 апреля 2018 года об обследовании объекта недвижимости следует, что многоквартирный дом 49 по ул. Рабочей в городе Саратове прекратил свое существование в связи с уничтожением здания (л.д.10).

Согласно данным МУП «Городское бюро технической инвентаризации» от 27апреля 2018 года имеются сведения о зарегистрированном праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 (по 27/300 долей у каждого) в отношении квартир 6А, 6Б, 6В, 6Г, 6Д в доме 49 по ул. Рабочей в городе Саратове, (л.д.14).

Удовлетворяя исковые требования администрации МО «Город Саратов», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для прекращения права общей долевой собственности ответчиков на спорные помещения, поскольку факт отсутствия объекта недвижимости подтвержден материалами дела. Право на земельный участок, на котором ранее размещался многоквартирный дом, у ответчика отсутствует, в связи с чем запись о регистрации права собственности на спорные квартиры не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности в связи с утратой спорным имуществом свойств объекта гражданских прав.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на то, что администрация МО «Город Саратов» обратилась с исковыми требованиями, ссылаясь на положения ст.235 ГК РФ, полагая, что в случае гибели имущества право на него может быть прекращено, однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимости. В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав. 

С данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

При разрешении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что обращаясь в суд с настоящим иском, администрация МО «Город Саратов» указала, что жилого дома №49 по ул. Рабочая в г. Саратове не существует в связи с его уничтожением. Сохранение в МУП «Городское бюро технической инвентаризации» записей о наличии прав на несуществующий объект недвижимого имущества препятствует распоряжению данным земельным участком, в том числе в части выдачи разрешения на строительство (достройку) «проблемного» многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п.1 ст.235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года №4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Делая вывод о том, что объект недвижимого имущества прекратил свое существование, суд первой инстанции исходил из наличия в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества. Сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможным реализацию прав истца на распоряжение земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного дома, который, как установлено судом первой инстанции, относится к землям, на которые государственная собственность не разграничена.

Согласно абз.4 п.52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на который истец также ссылался в обоснование заявленных требований, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о прекращении зарегистрированного права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на жилое помещение в многоквартирном доме, располагавшемся на вышеуказанном земельном участке, заявлен администрацией МО «Город Саратов», в том числе, с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение прав собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты, указанному в п.52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что принятым судебным решением не нарушаются права ООО «Лепта», противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку, как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050362:19, сформирован в 2001 году, передан в аренду ООО «Лепта» на срок с 03 апреля 2018 года по 27 апреля 2026 года для строительства многоквартирного жилого дома, 22 июня 2018 года администрацией МО «Город Саратов» ООО «Лепта» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> (л.д.192), в связи с чем общество вправе в соответствии со ст.304, 305 ГК РФ защищать свои нарушенные права. 

Довод возражений ФИО1, ФИО3 и ФИО6 о том, что права ООО «Лепта» в настоящее время не затрагиваются в связи с тем, что 17 октября 2018 года общество заключило договор о замене стороны в обязательстве с ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» на аренду земельного участка, а 23 ноября 2018 года распоряжением администрации МО «Город Саратов» внесены изменения в разрешение на строительство жилого дома, является несостоятельным, поскольку на момент вынесения решения районным судом все права на земельный участок принадлежали ООО «Лепта», изменения в разрешение на строительство дома были внесены после вынесения апелляционного определения. 

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 ноября 2018 года нельзя признать законным, оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно ст.387 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции, правильно разрешившего спор. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Саратовского областного суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 ноября 2018 года по делу по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о прекращении права общей долевой собственности отменить.

Оставить в силе решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 24 июля 2018 года.

Председательствующий Ф.В. Телегин