УИД 58OS0000-01-2024-000125-76 Дело № 3а-45/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2024 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Тарасове А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Транснефть - Дружба» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка», Министерству государственного имущества Пензенской области о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

27 мая 2024 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Транснефть - Дружба» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 26 февраля 2024 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения и эксплуатации промплощадки 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 26 февраля 2024 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение), затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости – 9 286 000 рублей, на основании отчёта об оценке от 27 октября 2023 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного оценщиком ООО "К" (далее – ООО "К") Ф с датой начала её применения – 1 января 2023 года.

Определением Пензенского областного суда от 18 июня 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 24 октября 2023 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО "М" (далее – ООО "М") В от 8 июля 2024 года № поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 10 июля 2024 года производство по делу возобновлено. 

После проведения судебной экспертизы от представителя административного истца АО «Транснефть - Дружба» - ФИО1 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 8 448 000 рублей. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения. 

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.

От представителя административного истца АО «Транснефть - Дружба» - ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя общества.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в заявлении возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка полагалась на усмотрение суда, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие. 

Представитель административного ответчика Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО3 полагала разрешение спора на усмотрение суда, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ППК «Роскадастр», администрация Головинщинского сельсовета Каменского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, исполняющего обязанности главы администрации Головинщинского сельсовета Каменского района Пензенской области ФИО6 поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда. 

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом.

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 204-221).

Действующая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков», и составила 10 869 221,76 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 июня 2024 года № (том 1 л.д. 178). 

Согласно данной выписке сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 29 декабря 2022 года, датой, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, является 1 января 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости. 

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). 

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

АО ««Транснефть - Дружба» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения и эксплуатации промплощадки 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 5 июня 2024 года № (том 1 л.д.175-176).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 26 января 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО "К" Ф, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 24 октября 2023 года составила 14 272 000 рублей (том 1 л.д. 40-89).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 26 февраля 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 199-201).

Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта ООО "М" от 8 июля 2024 года № В отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО "К" Ф, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 11, подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО № III)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы экспертов согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорного земельного участка по состоянию на 24 октября 2023 года, выполненный оценщиком ООО "К" Ф подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «Транснефть - Дружба» о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 24 октября 2023 года составляет 8 448 000 рублей (том 2 л.д. 3-51).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы. 

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в зону П-1 – производственная зона, которая содержит вид разрешённого использования исследуемого объекта: для размещения и эксплуатации промплощадки 

<

данные изъяты>, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на площадь участка (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для объекта-аналога № 1), на наличие коммуникаций (для объекта-аналога № 1), на совершённую сделку/предложение (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 8 448 000 рублей.

Суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 24 октября 2023 года в размере 8 448 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 26 января 2024 года – день обращения АО «Транснефть - Дружба» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец не ставит перед судом вопрос о распределении судебных расходов, понесённых им, при этом при назначении по делу судебной экспертизы внёс на депозит Пензенского областного суда в счёт её оплаты денежную сумму в размере 24 000 рублей. В заявлении эксперт В просит возместить расходы на проведение экспертизы в указанном размере. При таких обстоятельствах внесённая административным истцом на депозит суда денежная сумма подлежит перечислению эксперту.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Транснефть - Дружба» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично. 

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 26 февраля 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения и эксплуатации промплощадки 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании отчёта об оценке от 27 октября 2023 года №, выполненного оценщиком ООО "К" Ф, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 81 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения и эксплуатации промплощадки 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 24 октября 2023 года в размере равном его рыночной стоимости – 8 448 000 (восемь миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления АО «Транснефть - Дружба» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 26 января 2024 года.

Перечислить с депозитного счёта Пензенского областного суда денежные средства в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей, поступившие от акционерного общества «Транснефть - Дружба» за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: получатель: В ИНН №, расчётный счёт № в Пензенском отделении № ПАО Сбербанк, БИК №, ИНН/КПП №.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 2 августа 2024 года.

Судья Е.М. Шелахаева